Đề xuất hệ số K mới cho 168 phường xã và đặc khu: Một số nơi ở TP. HCM được điều chỉnh lên tới hơn 10 lần

TP. HCM hiện đang lấy ý kiến về dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới, dự kiến áp dụng từ ngày 1/7. Đây là căn cứ quan trọng để xác định nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cũng như mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. HCM, hệ số K được xây dựng cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn thành phố, áp dụng đối với đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí cụ thể.

Đây được xem là một trong những đợt rà soát quy mô lớn nhất về giá đất của TP. HCM trong những năm gần đây, với dữ liệu được xây dựng từ khoảng 29.000 mẫu khảo sát trên gần 9.800 tuyến đường nhằm tiệm cận hơn với diễn biến thực tế của thị trường.

Đất ở được đề xuất điều chỉnh cao nhất 2,59 lần

Theo dự thảo, hệ số điều chỉnh đối với đất ở dao động từ 1 đến 2,59 lần, mức bình quân khoảng 1,35 lần.

Tại các tuyến đường có giá trị cao bậc nhất thành phố như Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi, hệ số K được đề xuất ở mức 1,39 lần.

Nếu áp dụng mức điều chỉnh này, giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai tại những tuyến đường trên sẽ vào khoảng 955 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mức giá trong bảng giá đất hiện hành.

Tuy nhiên, cần lưu ý đây không phải giá mua bán bất động sản trên thị trường mà là mức giá được sử dụng để tính toán các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai.

Đất nông nghiệp có nơi được đề xuất hệ số trên 10 lần

So với đất ở, biên độ điều chỉnh đối với đất nông nghiệp lớn hơn đáng kể. Dự thảo đề xuất hệ số K đối với đất nông nghiệp dao động từ 1 đến 10,56 lần tùy khu vực.

Một số địa bàn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh ghi nhận mức điều chỉnh cao. Chẳng hạn, tại một số vị trí trên các tuyến Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc, hệ số K được đề xuất ở mức 10,12 lần.

Trong khi đó, tại xã Hồ Tràm, hệ số điều chỉnh cao nhất trong dự thảo hiện nay lên tới 10,56 lần.

Có thể thấy, mức điều chỉnh lớn ở một số khu vực phản ánh sự thay đổi mạnh về giá trị sử dụng đất tại những địa bàn đang hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng, đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Đặc khu Côn Đảo áp dụng hệ số riêng

Đối với đặc khu Côn Đảo, dự thảo đề xuất áp dụng hệ số K 2,21 lần cho toàn bộ đất phi nông nghiệp.

Riêng đất nông nghiệp tại đây được đề xuất hệ số điều chỉnh từ hơn 4 lần đến trên 8 lần, tùy thuộc vị trí và loại đất cụ thể.

Trong khi đó, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong khu công nghệ cao tiếp tục áp dụng hệ số K bằng 1 lần. Điều này đồng nghĩa giá đất được xác định theo đúng bảng giá đất hiện hành mà không điều chỉnh tăng thêm.

Lần đầu bổ sung hệ số theo quy hoạch sử dụng đất

Một điểm mới đáng chú ý trong dự thảo lần này là việc bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch nhằm phản ánh giá trị khai thác của các khu đất có mật độ xây dựng cao.

Theo đề xuất, các khu đất có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần áp dụng hệ số điều chỉnh bằng 1. Từ ngưỡng này trở lên, mỗi bậc tăng của hệ số sử dụng đất sẽ được cộng thêm 0,1 lần vào hệ số điều chỉnh.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ giúp việc xác định giá đất sát hơn với khả năng khai thác thực tế của từng khu đất, đặc biệt tại các khu vực phát triển đô thị mật độ cao.

Những trường hợp nào sẽ áp dụng quy định mới?

Theo dự thảo, các hồ sơ đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có thông báo nghĩa vụ tài chính trước khi quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành.

Đối với các trường hợp xác định giá đất cụ thể nhưng chưa hoàn thành công tác thẩm định hoặc chưa thuê đơn vị tư vấn trước ngày 30/6, việc xác định giá đất sẽ thực hiện theo quy định mới sau khi hệ số K được ban hành.

Trong thời gian chờ hoàn thiện quy định mới, TP. HCM vẫn tiếp tục giải quyết hồ sơ và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo cơ chế hiện hành nhằm tránh ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Việc xây dựng hệ số K mới được xem là bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng minh bạch hơn, đồng thời tạo cơ sở để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới của TP. HCM sau khi sáp nhập đơn vị hành chính.