Điểm nghẽn khiến cải tạo chung cư cũ 'đóng băng' 2 thập kỷ: Cư dân đòi hệ số K quá cao thì doanh nghiệp lấy đâu ra lãi để vào tiền?

'Cuộc chiến' Hệ số K

Hà Nội đã lên kế hoạch cải tạo, xây mới các khu tập thể, chung cư cũ từ cách đây gần 20 năm. Thế nhưng, nghịch lý là sau chừng ấy năm mong mỏi của người dân, bức tranh đô thị vẫn chưa có nhiều chuyển biến.

Tại Talkshow "Gỡ nút thắt trong tái định cư khi xây lại nhà tập thể cũ", khi được hỏi về nguyên nhân khiến chủ trương cải tạo chung cư cũ rơi vào tình trạng "đóng băng" suốt hai thập kỷ, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), không ngần ngại chỉ thẳng một trong những điểm nghẽn lớn nhất từ trước đến nay chính là Hệ số K (hệ số đền bù diện tích).

Theo ông Thanh, tâm lý chung của bất kỳ cư dân nào đang sở hữu căn hộ tập thể cũ là đều mong muốn nhận được nhà mới với diện tích rộng hơn, "đương nhiên càng rộng càng tốt".

Cuộc tranh cãi nảy lửa giữa việc áp dụng hệ số đền bù bằng 1; 1,1 hay vọt lên bằng 2 luôn là nút thắt khiến doanh nghiệp và người dân không thể tìm được tiếng nói chung.

"Một bên thì muốn hệ số K thấp, một bên muốn hệ số K cao. Nếu không có trọng tài ở giữa là cơ quan quản lý nhà nước thì dự án hoàn toàn không có tính khả thi để triển khai”, Phó Chủ tịch VARS nhận định.

Ông Thanh phân tích, để dự án có thể kêu gọi được dòng vốn đầu tư, bài toán tài chính phải được cân đối dựa trên một hệ số đền bù có tính khả thi (ví dụ ở mức 1,5). Khi doanh nghiệp tính toán được biên độ lợi nhuận phù hợp, họ mới xuống tiền.

Do đó, thay vì để hai bên tự thương lượng kéo dài, chính quyền thành phố hoặc địa phương phải đứng ra đóng vai trò "trọng tài tối cao", ấn định một hệ số phù hợp nhằm hài hòa lợi ích: Vừa đảm bảo quyền lợi cư dân, vừa giữ được sức hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp nhập cuộc.

Cùng đóng thuế như nhau, tại sao cư dân tập thể cũ được đổi nhà 0 đồng?

Đáng chú ý, Phó Chủ tịch VARS đã chỉ ra bản chất kinh tế của các chính sách ưu đãi hiện nay.

Trước thông tin Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết quy định chính sách đặc thù cho phép giao đất không qua đấu thầu đối với nhà nguy hiểm (áp dụng "làn xanh" thủ tục), tăng chiều cao công trình và bổ sung diện tích thương mại để chủ đầu tư hoàn vốn, ông Thanh khẳng định đây là những cơ chế hoàn toàn bình thường và cần thiết. Bởi lẽ, chi phí để xây dựng lại một tòa nhà là cực kỳ lớn.

Tuy nhiên, ông Thanh cũng đưa ra một góc nhìn sòng phẳng về mặt xã hội:

"Chính phủ đưa ra những cơ chế chính sách để xây nhà lại miễn phí cho người dân. Đấy là người dân đầu tiên được hưởng lợi và họ phải ý thức, hợp tác trong chuyện đó. Nếu không có cơ chế chính sách thì rõ ràng cùng đóng thuế với nhau, tại sao người ở chung cư cũ lại được xây lại một cái nhà mới không mất tiền, trong khi những người khác nhà cửa cũng rất xuống cấp?"

Điều này này đánh trúng vào thực tế: Người dân cần nhìn nhận việc đổi từ căn hộ cũ nát sang một căn hộ hiện đại, khang trang hơn mà không tốn chi phí là một đặc quyền lớn từ chính sách. Do đó, sự hợp tác tích cực từ phía cư dân là điều kiện tiên quyết, nếu vẫn giữ tư duy đòi hỏi vô lối, mọi cơ chế ưu đãi tốt nhất cũng sẽ "chỉ là những chính sách trên giấy".

Cương quyết không xây lại tại chỗ nếu hạ tầng không gánh nổi

Hà Nội hiện có tới 2.160 nhà chung cư, tập thể cũ với tuổi đời từ 50 đến 60 năm, phần lớn đã xuống cấp nghiêm trọng và nhiều khu đạt cấp độ nguy hiểm D (buộc phải phá dỡ khẩn cấp). Thành phố cũng đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cải tạo khoảng 20.000 căn hộ thuộc diện này và đến năm 2035 sẽ tái thiết toàn bộ hơn 2.100 tòa nhà trên địa bàn.

Trước áp lực dòng chảy đô thị hóa quá nhanh, ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh đối với nhà cấp độ D, quyết định di dời khẩn cấp của Nhà nước là tối thượng vì "không có gì quý bằng tính mạng của người dân", không thể ngồi chờ sự đồng thuận 100% hay 70% như trước đây.

Đặc biệt, bàn về giải pháp tăng chiều cao và diện tích thương mại tại các khu đất "vàng" nội đô, nơi đa số các tập thể cũ tọa lạc, ông Thanh đã đưa ra một khuyến nghị quy hoạch mang tính bước ngoặt: Chống tư duy nhỏ lẻ.

Thay vì loay hoay gom và xây dựng lại từng block nhà đơn lẻ khiến kiến trúc đô thị bị băm nát, Hà Nội phải tư duy rộng ra quy mô toàn khu, toàn phường (ví dụ như toàn bộ khu Giảng Võ hay Thành Công). Khi có bài toán quy hoạch tổng thể, thành phố có thể dồn quỹ đất để xây cao hẳn lên, từ đó giảm mật độ xây dựng ở mặt đất, gia tăng diện tích tiện ích công cộng cho cả khu vực xung quanh cùng hưởng lợi.

"Đối với những khu vực đơn lẻ, diện tích quá bé mà chúng ta xác định hạ tầng kỹ thuật xung quanh không thể gánh tiếp được, thì rõ ràng phải cương quyết không xây dựng lại chung cư tại vị trí đó. Phải đưa người dân về khu tái định cư tập trung. Có như vậy mới vừa nâng cấp được đời sống người dân, vừa nâng cấp được hạ tầng kỹ thuật của thành phố”, vị chuyên gia nhấn mạnh nhằm bảo vệ quy hoạch lõi thủ đô.

Rõ ràng, bốn phương án tái định cư linh hoạt trong dự thảo mới (tại chỗ, nơi khác, nhận tiền, hoặc kết hợp cả hai) là một bước đi nhân văn. Song, để hiện thực hóa những con số khổng lồ vào năm 2030 và 2035, Hà Nội cần một "bàn tay sắt" từ cơ quan quản lý trong việc áp đặt hệ số đền bù và một tư duy quy hoạch đồng bộ, chấp nhận cắt bỏ những dự án tại chỗ nếu nó đe dọa đến hạ tầng chung của thủ đô.