Đừng vội tách sổ đỏ năm 2026 nếu người dân chưa nắm rõ các quy định mới này

Kể từ ngày 1/1/2026, theo quy định của Luật Đất đai 2024, các quy định cập nhật về việc tách thửa đất sẽ chính thức áp dụng. Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người dân vẫn chưa kịp cập nhật các quy định mới, dẫn đến tình trạng hồ sơ bị trả về ngay từ những bước đầu tiên, gây lãng phí không nhỏ về thời gian, công sức và tiền bạc.

Để quá trình tách sổ đỏ diễn ra thuận lợi, đặc biệt là khi nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế hay tặng cho ngày càng tăng cao, việc nắm vững các điều kiện then chốt được quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 là yếu tố quyết định khi bắt tay làm hồ sơ.

Về tình trạng pháp lý về thời hạn sử dụng của thửa đất, đây được coi là điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất mà người sử dụng đất cần kiểm tra.

Theo quy định chung, thửa đất đề nghị tách phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, một số địa phương hiện nay đã linh hoạt hơn khi cho phép thực hiện tách thửa nếu đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà không bắt buộc người dân phải hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ trước đó.

Dù vậy, đây không phải là quy định áp dụng đồng loạt trên cả nước, nên việc kiểm tra kỹ quy định tại từng địa phương là vô cùng cần thiết để tránh hiểu nhầm.

Bên cạnh đó, một lỗi phổ biến khiến nhiều hồ sơ "đứng hình" là thời hạn sử dụng đất đã hết nhưng chưa được gia hạn. Ngay cả khi đất vẫn đang được canh tác hoặc sử dụng bình thường, nếu thời hạn trên giấy tờ đã hết, cơ quan chức năng sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ tách thửa cho đến khi thủ tục gia hạn được hoàn tất.

Vấn đề về tranh chấp cũng là những rào cản lớn mà người dân thường xuyên gặp phải. Một thửa đất muốn được tách thành công phải đảm bảo không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không nằm trong diện áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở ra một điểm sáng mới đầy nhân văn: trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định rõ được ranh giới và diện tích của phần đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không liên quan đến tranh chấp vẫn được phép thực hiện tách thửa bình thường. Quy định này giúp tháo gỡ khó khăn cho nhiều hộ gia đình, tránh việc toàn bộ tài sản bị "đóng băng" chỉ vì một phần diện tích nhỏ đang gặp vướng mắc pháp lý.

Về yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và lối đi, đây cũng là một trong những điểm mới mang tính đột phá và chặt chẽ hơn trong luật mới. Theo đó, mỗi thửa đất mới sau khi tách ra bắt buộc phải có lối đi hợp pháp kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng, đồng thời phải đảm bảo các nhu cầu thiết yếu như hệ thống cấp thoát nước.

Điểm đáng lưu ý dành cho những hộ gia đình muốn tự mở đường đi trên phần đất của mình là khi dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có đất ở và đất khác để làm lối đi, người dân sẽ không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này. Đây là quy định nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng vẫn đảm bảo trật tự quản lý đất đai và quyền lợi của người sử dụng đất về lâu dài.

Ngoài các điều kiện về hạ tầng, diện tích tối thiểu là "thước đo" cuối cùng quyết định tính hợp lệ của hồ sơ. Tùy thuộc vào quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất, mỗi loại đất sẽ có một hạn mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa khác nhau.

Nếu sau khi chia tách, các thửa đất mới hình thành không đáp ứng được yêu cầu về diện tích hoặc kích thước tối thiểu này, hồ sơ chắc chắn sẽ bị loại bỏ. Do đó, trước khi tiến hành đo đạc hay làm hợp đồng chia tách, người dân cần tham chiếu kỹ bảng giá đất và quy định tách thửa của địa phương để đảm bảo phương án phân chia là khả thi về mặt pháp lý.

Cuối cùng, việc chuẩn bị tài chính cho các chi phí phát sinh cũng cần được tính toán kỹ lưỡng để tránh bị động. Chi phí đo đạc hiện nay thường dao động từ 1,8 đến 2 triệu đồng cho mỗi lần thực hiện, tùy thuộc vào đơn vị dịch vụ đo đạc tư nhân mà người dân lựa chọn.

Đây là khoản chi trả cho các tổ chức đo đạc nên mức giá có sự khác biệt nhất định giữa các đơn vị. Thêm vào đó, người dân cần nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường là dưới 100.000 đồng cho mỗi giấy chứng nhận.

Việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng theo đúng quy định mới không chỉ giúp người dân tiết kiệm các khoản chi phí phát sinh do phải đo đạc lại hay đi lại nhiều lần mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong bối cảnh luật pháp về đất đai đang ngày càng được siết chặt và hoàn thiện hơn.