FDI đổi 'khẩu vị': Nhu cầu đất và hạ tầng khu công nghiệp 2026 sẽ thay đổi ra sao?

Việt Nam cần làm gì để đón đầu cơ hội?

Xu hướng thu hút vốn FDI tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi rõ rệt, đặt ra thách thức và cơ hội cho bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026.

Chia sẻ tại talk show “Dòng vốn FDI đang đổi hướng – BĐS khu công nghiệp năm 2026 còn động lực?”, ngày 28/12, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, cho hay sự chuyển dịch của FDI không phải do ý muốn nhất thời mà là kết quả tất yếu từ thay đổi cơ cấu toàn cầu và áp lực thuế quan của Mỹ.

Các tập đoàn đa quốc gia đang dần tái cấu trúc chuỗi sản xuất, đưa các bộ phận “cốt lõi” hoặc gần cốt lõi về Việt Nam, hướng tới công nghệ cao, lao động có kỹ năng và sản phẩm giá trị gia tăng lớn hơn.

“Chúng ta không còn ở giai đoạn thu hút FDI bằng mọi giá để tạo việc làm. Việt Nam cần khai thác giá trị đất tốt nhất, tạo ra giá trị gia tăng quốc gia. Những khu công nghiệp mới phải thu hút ít nhất 60% doanh nghiệp công nghệ cao, với tiêu chuẩn môi trường và hạ tầng hiện đại,” ông Hiển nhấn mạnh.

Những thay đổi này buộc bất động sản khu công nghiệp cũng phải “nâng cấp” từ mô hình truyền thống sang khu công nghiệp tổng hợp. Không chỉ hạ tầng kỹ thuật chuẩn mực, mà các dịch vụ đi kèm, từ điện, nước đến môi trường và nhân lực phải đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

TS. Hiển lưu ý, xu hướng FDI mới còn liên quan tới yêu cầu nội địa hóa sản xuất để đáp ứng luật xuất xứ, đặc biệt trong bối cảnh thuế quan Mỹ đối với hàng trung chuyển. Ví dụ, các ngành ô tô hay điện tử sẽ phải sản xuất trực tiếp tại Việt Nam thay vì nhập khẩu từ các quốc gia khác, nhằm tránh rủi ro thuế.

“Sự thay đổi này là cơ hội lớn cho Việt Nam. Các tập đoàn đa quốc gia buộc phải đầu tư thực sự vào sản xuất, chứ không chỉ là trung chuyển. Việt Nam được chọn là điểm chiến lược trong chuỗi cung ứng khu vực Đông Nam Á nhờ nhân lực chất lượng cao và hạ tầng ngày càng hoàn thiện,” ông Hiển phân tích.

Tuy nhiên, việc nội địa hóa không thể thực hiện ngay lập tức. Nó đòi hỏi lộ trình theo luật Việt Nam và các hiệp định quốc tế, cũng như sự phát triển dần các ngành công nghiệp phụ trợ để đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu.

Đâu là thách thức?

Bất động sản vẫn là ngành kinh tế lớn, tạo giá trị gia tăng đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh mẽ. Khi tốc độ đô thị hóa còn cao, nhu cầu về nhà ở và hạ tầng công nghiệp vẫn duy trì, nhưng bất động sản công nghiệp phải đi trước, bởi để sản xuất phát triển, đầu tiên cần có hạ tầng, nhà xưởng và các dịch vụ hỗ trợ đi kèm.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định, ở miền Bắc, hạ tầng cơ bản gần hoàn thiện. Tuy nhiên, để hấp dẫn nhà đầu tư, chất lượng dịch vụ và nhân lực phải nâng cao, điều này không thể thực hiện trong một sớm một chiều.

Trong khi đó, Đông Nam Bộ gồm TP.HCM, Đồng Nai và Long An là khu vực trọng điểm kinh tế, sở hữu ưu thế cảng biển, sân bay, hệ thống tài chính, dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao. Từ năm 2023 đến nay, hạ tầng tại khu vực này đã đầu tư mạnh mẽ, đạt khoảng 80% tiến độ, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển bất động sản công nghiệp 2026–2027.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối mặt “thách thức kép”:

-Giá đất công nghiệp tăng cao: Các nhà đầu tư đất đẩy giá liên tục, mỗi vòng chuyển nhượng đều tăng khoảng 20%. Điều này tạo áp lực lên giá thuê, làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia.

“Chúng ta mới thấy tại sao ngành được coi là an toàn, bền vững và quy mô lớn lại khó đạt lợi nhuận cao, bởi về mặt kinh tế học và kinh nghiệm thực tiễn thế giới, không có ngành nào vừa an toàn, vừa sinh lợi lớn với quy mô vốn lớn”, TS Hiển nêu vấn đề.

-Thủ tục hành chính chậm: Quy trình cấp phép và triển khai dự án còn kéo dài, khiến dòng tiền đầu tư khó luân chuyển nhanh, làm chậm tốc độ triển khai và thu hồi vốn.

“Về dài hạn, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn rất hấp dẫn. Nhưng năm 2026, ngành phải đối mặt với giá đất cao và thủ tục còn chậm, đòi hỏi các nhà phát triển vừa nâng cao chất lượng dịch vụ vừa tối ưu quản trị dự án,” TS. Hiển nhấn mạnh.

Như vậy, trong khi tiềm năng vẫn rất lớn, các nhà đầu tư và phát triển bất động sản khu công nghiệp Việt Nam cần cân bằng giữa giá thuê, hạ tầng chất lượng cao và tốc độ triển khai dự án để tận dụng cơ hội FDI đang dịch chuyển và định hình lại chuỗi cung ứng toàn cầu.