Giá căn hộ TP.HCM chạm 112 triệu/m²: Muốn mua nhà phải có thu nhập hơn 100 triệu đồng/tháng?

Căn hộ gần 7 tỷ đồng, trả nợ mỗi tháng 40–45 triệu đồng

Mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục thiết lập ngưỡng mới khi theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 112 triệu đồng/m², tăng tới 26% so với năm 2025. Con số này không chỉ phản ánh đà tăng giá kéo dài của thị trường mà còn đặt ra câu hỏi lớn với người mua nhà: Thu nhập bao nhiêu mới có thể sở hữu một căn hộ tại TP.HCM?

Theo tính toán của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, với mặt bằng giá hiện nay, để mua một căn hộ thương mại tại TP.HCM, người mua có thể phải cần mức thu nhập lên tới hơn 100 triệu đồng/tháng.

Lấy ví dụ với mức giá trung bình 112 triệu đồng/m², một căn hộ diện tích khoảng 60 m² tại TP.HCM có giá trị xấp xỉ 6,7–7 tỷ đồng. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nếu người mua tuân thủ nguyên tắc tài chính an toàn, chỉ vay khoảng 50% giá trị căn hộ, đồng nghĩa phải có sẵn khoảng 3,5 tỷ đồng vốn tự có, phần còn lại vay ngân hàng khoảng 3,5 tỷ đồng với lãi suất giả định 10%/năm.

Với khoản vay này, riêng tiền lãi mỗi năm đã vào khoảng 350 triệu đồng, tương đương gần 30 triệu đồng/tháng. Cộng thêm phần trả gốc trong thời hạn 20 năm, tổng chi phí trả nợ hàng tháng có thể lên tới 40–45 triệu đồng.

“Thông thường chi phí trả nợ không nên vượt quá 40% tổng thu nhập hộ gia đình. Như vậy, để gánh được khoản vay này, thu nhập cần đạt khoảng hơn 100 triệu đồng/tháng”, ông Quốc Anh phân tích.

Điều này đồng nghĩa, với mặt bằng giá hiện tại, căn hộ thương mại tại TP.HCM đang ngày càng xa tầm với của nhóm lao động có thu nhập trung bình.

Bài toán cho thu nhập 15–16 triệu đồng/tháng

Trong khi đó, theo chia sẻ của chuyên gia, mặt bằng thu nhập phổ biến hiện nay của nhiều lao động vẫn chỉ khoảng 15–16 triệu đồng/tháng.

Ở mức thu nhập này, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng lựa chọn phù hợp hơn là nhà ở xã hội, thay vì cố tiếp cận phân khúc căn hộ thương mại.

“Để bắt đầu nghĩ tới nhà thương mại, thu nhập của một cá nhân nên ở mức khoảng 30–35 triệu đồng/tháng”, ông nói.

Theo tính toán, với thu nhập khoảng 30–35 triệu đồng/tháng, người mua có thể hướng tới căn hộ giá khoảng 1,8–2 tỷ đồng. Nếu thu nhập hộ gia đình đạt 50–60 triệu đồng/tháng, khả năng tiếp cận sẽ mở rộng lên phân khúc 3–3,5 tỷ đồng.

Ở mức giá này, căn hộ diện tích khoảng 60 m² tương ứng đơn giá dao động khoảng 30–50 triệu đồng/m² – được xem là vùng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông.

Người mua phải chấp nhận đánh đổi?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, dù mặt bằng giá nội đô TP.HCM tăng mạnh, người mua vẫn còn cơ hội nếu mở rộng phạm vi tìm kiếm.

Thực tế, dọc khu vực Quốc lộ 13, nhiều dự án căn hộ vẫn đang mở bán quanh mức 40–46 triệu đồng/m². Xa hơn, tại các khu vực giáp ranh như Đồng Nai, mặt bằng giá căn hộ vẫn phổ biến quanh 30 triệu đồng/m². Tương tự, các khu vực như Tây Ninh hay Long An cũng duy trì mức giá khoảng 30–32 triệu đồng/m².

Theo chuyên gia, người dân TP.HCM có xu hướng chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm để đổi lấy mức giá phù hợp hơn, khác với tâm lý “bám trung tâm” phổ biến tại Hà Nội.

Ông cũng cho rằng người trẻ cần thay đổi tư duy sở hữu nhà: Xác định mục tiêu sớm hơn, tích lũy sớm hơn và mở rộng không gian tìm kiếm, thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm. Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo cao, đây có thể là cách duy nhất để rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giấc mơ an cư.