Gia đình có đất từ năm 1995, làm sổ đỏ năm 2026: Phải đóng bao nhiêu tiền?

Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được các địa phương ban hành theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 của Quốc hội. Thông tin này khiến không ít người dân lo lắng: Liệu cứ đi làm sổ đỏ lần đầu sau năm 2026 là phải đóng tiền nhiều hơn?

Chia sẻ tại talk show “Cấp sổ đỏ lần đầu & giá đất mới”, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) khẳng định: “Không phải ai làm sổ đỏ từ năm 2026 cũng đóng nhiều tiền hơn. Việc tăng hay không phụ thuộc rất lớn vào từng trường hợp cụ thể.”

4 trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2024

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, trước khi bàn đến chuyện “đóng bao nhiêu tiền”, điều quan trọng nhất là xác định người dân thuộc trường hợp nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Luật Đất đai 2024 quy định 4 nhóm trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu, tại các điều 137, 138, 139 và 140, gồm: Người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp về đất đai; người sử dụng đất không có giấy tờ, nhưng sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014; trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai, nhưng đủ điều kiện được xem xét cấp sổ; trường hợp sử dụng đất do giao đất trái thẩm quyền.

“Không phải cứ có đất lâu năm là đương nhiên được cấp sổ. Phải đối chiếu rất cụ thể với từng điều luật,” ông Tuấn nhấn mạnh.

Đất sử dụng từ năm 1995: Thuộc diện nào?

Đặt vào tình huống thực tế được nhiều người quan tâm: Một gia đình ở Hà Nội sử dụng đất ổn định từ năm 1995, chưa từng làm sổ đỏ, đến năm 2026 mới đi làm lần đầu.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, đây là trường hợp không có giấy tờ về đất đai, nhưng thời điểm sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014, nên đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, khác với những thửa đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 (được miễn tiền sử dụng đất), đất sử dụng từ năm 1995 sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ Điều 10 Nghị định 103/2024, mức tiền sử dụng đất trong trường hợp này được xác định là 20% giá đất theo bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm cấp sổ đỏ.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đưa ra ví dụ dễ hiểu: “Giả sử bảng giá đất hiện hành quy định giá đất ở là 100 triệu đồng/m², thì người dân sẽ phải nộp 20 triệu đồng/m² tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ lần đầu.”

Nếu từ năm 2026, bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng, chẳng hạn tăng 1,3 lần, thì nghĩa vụ tài chính cũng tăng tương ứng.

“Bảng giá đất tăng thì tiền phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu cũng tăng theo, đây là mối quan hệ tỉ lệ thuận, không thể phủ nhận,” ông Tuấn phân tích.

Không phải mọi trường hợp đều 'tốn tiền'

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng lưu ý, mức nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu rất khác nhau, dao động từ 0% đến 80% giá đất, tùy từng trường hợp:

-Miễn tiền sử dụng đất: Nếu có giấy tờ hợp pháp và sử dụng đất trước 15/10/1993.

-Nộp khoảng 20%: Trường hợp không có giấy tờ, sử dụng đất ổn định từ sau 15/10/1993 (như năm 1995).

-Có thể lên tới 80%: Với một số trường hợp vi phạm pháp luật đất đai hoặc sử dụng đất không đúng mục đích.

Ngoài ra, người dân cũng cần phân biệt rõ ba thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất đai: Thời điểm xác lập quyền (cấp sổ đỏ lần đầu). Thời điểm sử dụng đất (nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03–0,07%/năm). Thời điểm chuyển nhượng (thuế thu nhập cá nhân 2%).

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, người dân không nên hoang mang trước thông tin bảng giá đất mới, nhưng cũng không nên chủ quan.

“Mỗi hồ sơ đất là một câu chuyện pháp lý khác nhau. Người dân nên rà soát kỹ nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, giấy tờ liên quan để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính, tránh nộp thiếu hoặc nộp sai,” ông khuyến nghị.