Giá nhà chung cư 100 triệu/m2, lãi suất tăng cao: Có hay không hiện tượng thổi giá, tạo khan hiếm ảo?

Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới, cơ hội an cư của người dân ngày càng thu hẹp. Mức giá căn hộ chung cư lên tới 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến, tạo khoảng cách lớn giữa thu nhập thực tế và giá nhà.

Phân tích về nguyên nhân trong talkshow mới đây do VTC News thực hiện, chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn cho rằng đà tăng giá xuất phát từ nhiều yếu tố cộng hưởng. Đầu tiên là nhu cầu thực sự rất lớn khi lượng sinh viên và người lao động đổ về các thành phố lớn để lập nghiệp hàng năm tăng cao, với khoảng 50% trong số đó có mong muốn ở lại lâu dài. Tuy nhiên, nguồn cung lại rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, chi phí vật liệu xây dựng như cát, thép, xi măng sau đại dịch đã tăng gấp rưỡi, gấp đôi, cùng với các khoản thuế phí tăng cao cũng góp phần trực tiếp đẩy giá thành đầu ra.

Đáng chú ý, ông Rich Nguyễn khẳng định không thể phủ nhận sự tác động kỹ thuật mang tính thao túng và thổi giá từ phía các chủ đầu tư. Họ đã tận dụng thời điểm nguồn cung khan hiếm để đẩy giá nhà nội đô lên cao ngất ngưởng, từ đó làm bàn đạp để bán các dự án ở vùng ven với mức giá cũng không hề rẻ, đôi khi lên tới sát ngưỡng 100 triệu đồng/m2 dù cách xa trung tâm hàng cây số.

Sự tăng giá này đã tạo ra một hiệu ứng tâm lý đám đông, hay còn gọi là hội chứng FOMO (sợ bỏ lỡ), khiến người mua lo sợ nếu không mua ngay thì giá sẽ còn tăng cao hơn nữa. Chuyên gia Rich Nguyễn chỉ ra rằng, ngay cả khi nguồn cung được cải thiện trong tương lai, các chủ đầu tư cũng rất ít khi giảm giá trực tiếp mà thường chọn cách tặng quà hoặc chiết khấu dưới nhiều hình thức để giữ vững mặt bằng giá đã định hình.

Ông cho rằng mức giá hàng trăm triệu đồng cho mỗi mét vuông ở các khu vực ven đô hiện nay là không bền vững và không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã cố tình tạo ra sự khan hiếm ảo, kết hợp với đội ngũ môi giới đẩy giá, tạo ra những đợt "cháy hàng" giả tạo để ép người mua phải trả thêm tiền chênh lệch.

Tuy nhiên, dòng tiền từ nhà đầu tư đang bị dồn nén quá mức, khiến thị trường bắt đầu xuất hiện tình trạng bán tháo khi giá đã vượt ngưỡng hấp thụ của người mua.

Nhìn về tương lai, chuyên gia Rich Nguyễn dự báo thị trường căn hộ sẽ có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì tập trung vào một trung tâm duy nhất, các đô thị lớn như Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, dịch chuyển ra các vùng ven có quy hoạch rõ ràng.

Xu hướng phát triển sẽ không còn ưu tiên phân khúc cao cấp hay hạng sang mà tập trung vào phân khúc trung cấp để phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Đặc biệt, mô hình "đô thị tích hợp" (All-in-one) với đầy đủ tiện ích từ trung tâm thương mại, rạp chiếu phim đến trường học, bệnh viện sẽ trở thành ưu tiên hàng đầu của người mua, thay vì những tòa chung cư đơn lẻ thiếu hạ tầng.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, dù là chính sách ưu tiên của Chính phủ nhưng thực tế triển khai vẫn còn rất nhiều nút thắt. Chuyên gia Rich Nguyễn giải thích rằng, biên lợi nhuận bị khống chế ở mức 10% thực tế không phải là rào cản duy nhất khiến doanh nghiệp không mặn mà, bởi họ vẫn được dành 20% quỹ đất để xây nhà ở thương mại với giá thị trường.

Cái khó nằm ở chỗ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có lãi suất không thực sự hấp dẫn, khi người thu nhập thấp vẫn phải chịu lãi suất từ 10% đến 12%, vượt quá khả năng chi trả của họ.

Thêm vào đó, thủ tục pháp lý rườm rà khiến một dự án kéo dài từ 3 đến 5 năm cũng làm tăng chi phí cơ hội cho doanh nghiệp. Ông Rich Nguyễn nhấn mạnh rằng, để phát triển nhà ở xã hội thành công, cần phải hiểu cả về quy định pháp lý lẫn "lòng người" và bối cảnh văn hóa dân tộc.

Một vấn nạn nhức nhối khác được đề cập là tình trạng biến tướng nhà ở xã hội thành kênh đầu tư. Hiện tượng "cò" mồi rao bán suất mua với tiền chênh từ 300 đến 600 triệu đồng diễn ra công khai. Thậm chí, có những chủ đầu tư còn lợi dụng vốn của người dân bằng cách ký xác nhận suất mua nhưng sau nhiều năm không triển khai dự án rồi mới trả lại tiền, coi như một hình thức huy động vốn không lãi suất.

Để giải quyết tình trạng này, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng cần phải học tập mô hình của Singapore, nơi Chính phủ đứng ra lập quỹ và trực tiếp xây dựng nhà ở cho người dân thay vì chỉ trông chờ vào doanh nghiệp tư nhân.

Tại Singapore, quy định về đối tượng và việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cực kỳ khắt khe. Nếu muốn bán lại, người chủ phải bán cho đối tượng thuộc diện chính sách và sau 15 năm mới được phép mua căn thứ hai. Điều này ngăn chặn triệt để việc lợi dụng chính sách an sinh để kinh doanh kiếm lời.

Chuyên gia Rich Nguyễn kiến nghị Việt Nam cần đơn giản hóa thủ tục xét duyệt dựa trên dữ liệu số hóa, đồng thời thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để huy động sự đóng góp của toàn dân. Sự minh bạch trong khâu xét duyệt là yếu tố sống còn để tránh tình trạng "xét duyệt nhầm".

Bên cạnh đó, xây dựng niềm tin của người dân thông qua một hệ thống quản lý công bằng, an toàn được xem là yếu tố quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu an cư cho người thu nhập thấp và các đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở.