Giá nhà Hà Nội gần 300 triệu/m²: Điều gì đang xảy ra?

Tại sao cầu giảm nhưng giá không giảm?

Trong khi mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn neo ở mức cao ngất ngưởng, các chỉ số về sức mua lại vẽ nên một bức tranh hoàn toàn đối lập.

Tại Hà Nội: Phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ suy giảm. Theo dữ liệu từ Savills quý 1/2026, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 7%, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ chung cũng chỉ quanh quẩn mức 15%. Phân khúc đất nền hiện chỉ tiêu thụ được khoảng 3% nguồn cung, trong khi nhà phố và biệt thự ghi nhận lượng giao dịch giảm tới 44%.

Dòng tiền đầu cơ lướt sóng gần như biến mất hoàn toàn. Ngay cả người mua ở thực cũng bắt đầu rút lui vì áp lực tài chính quá lớn.

Thông thường, theo quy luật cung - cầu, khi thanh khoản yếu, giá phải điều chỉnh giảm để kích cầu. Tuy nhiên, bất động sản 2026 lại đi ngược quy luật này bởi 3 nguyên nhân cốt lõi:

Ràng buộc tài chính: Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các ngân hàng. Nếu giảm giá mạnh, giá trị tài sản đảm bảo sẽ sụt giảm, kéo theo rủi ro nợ xấu và đe dọa toàn bộ cấu trúc tài chính của chủ đầu tư.

Chi phí đầu vào bị neo cao: Giá đất, chi phí xây dựng và các chi phí pháp lý tăng cao khiến giá thành phẩm không còn dư địa để giảm. Hiện nay, 85% nguồn cung mới tại Hà Nội có giá trên 80 triệu/m², giá căn hộ trung bình đã tiệm cận mức 100 triệu/m².

Tâm lý kỳ vọng: Nhiều doanh nghiệp vẫn tin vào một chu kỳ phục hồi vào giai đoạn 2026 - 2027 nên chọn giải pháp "gồng" giá, tái cơ cấu nợ thay vì bán tháo.

Môi trường tín dụng đang trở thành rào cản lớn nhất. Lãi suất vay mua nhà hiện dao động từ 9,2% - 10,5% (cố định) và có thể lên tới 12% - 13,5% (thả nổi).

Với dư nợ lĩnh vực bất động sản chiếm tới 25,5% tổng tín dụng nền kinh tế, việc kiểm soát chặt dòng vốn đã khiến thị trường mất đi "dòng máu" nuôi dưỡng. Doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy: hàng tồn kho tăng - Bán hàng chậm - Chi phí lãi vay bào mòn lợi nhuận.

Góc nhìn chuyên gia

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định thị trường Việt Nam đang có những điểm tương đồng với cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc. Tuy nhiên, vì quy mô kinh tế Việt Nam nhỏ hơn, chúng ta vẫn có cơ hội để khắc phục nếu có những bước đi quyết liệt.

"Chúng ta phải có bàn tay của Nhà nước xác định trần giá bất động sản để quản lý thực tế. Loại cao cấp trần bao nhiêu, loại thứ cấp trần bao nhiêu. Phải làm mạnh tay như vậy mới vượt qua được bẫy thu nhập trung bình”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ông cũng chỉ ra lỗ hổng lớn trong công tác quản lý: sự thiếu hụt dữ liệu thống kê chuẩn mực. Số liệu về dòng tiền thực tế chảy vào BĐS hàng năm không rõ ràng. Thống kê ngành xây dựng hiện đang bị trộn lẫn giữa đầu tư công và kinh doanh BĐS. Tiền trong dân (các nhà đầu tư nhỏ lẻ) ước tính cao gấp 7 lần tiền của các chủ đầu tư dự án, nhưng khu vực này lại đang thiếu sự kiểm soát chặt chẽ.

Thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2026 không còn dành cho những tay chơi yếu kém hoặc dựa quá nhiều vào đòn bẩy. Đây là giai đoạn "tái cân bằng" đầy đau đớn.

Sự phân hóa sẽ diễn ra rõ rệt: Những doanh nghiệp có pháp lý sạch và tiềm lực tài chính thật sẽ trụ vững, trong khi các chủ thể yếu kém sẽ bị loại bỏ. Để thị trường thực sự hồi phục, cần một "điểm chạm" giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân, cùng với đó là một hệ thống hạ tầng quản lý minh bạch theo chuẩn quốc tế.