Giá nhà nội đô chạm ngưỡng 1,2 tỷ đồng/m2: Vì sao bất động sản Việt Nam vẫn đắt phi lý dù thị trường trầm lắng?

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với những con số đáng suy ngẫm khi chỉ số giá nhà trên thu nhập tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 27-30 lần. Điều này đồng nghĩa rằng một người lao động bình thường có thể phải tích lũy suốt ba thập kỷ, thậm chí không chi tiêu cho nhu cầu khác, mới đủ khả năng sở hữu một căn hộ.

Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình của Việt Nam cao nhất khu vực, chỉ sau Trung Quốc

Trong bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, câu hỏi lớn được đặt ra là vì sao giá nhà đất vẫn neo ở mức cao, và liệu sự xuất hiện của các dự án nhà ở xã hội có đủ sức kéo mặt bằng giá xuống hay không.

Nhận định về thị trường giá nhà trong talkshow "Thị trường đóng băng, lãi suất cao, đầu cơ thua lỗ: Vì sao giá nhà đất vẫn cao phi lý?", chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn thông tin, Việt Nam hiện nằm trong nhóm quốc gia có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình cao nhất khu vực, chỉ sau Trung Quốc.

Lý giải về nghịch lý giá nhà không giảm dù thanh khoản suy yếu, ông cho rằng thị trường cần một “cú đau” đủ lớn để buộc các chủ sở hữu phải chấp nhận hạ giá. Tuy nhiên, quá trình này thường mất từ hai đến ba năm khi nhà đầu tư và chủ tài sản phải trải qua giai đoạn “gồng lỗ” trước khi buộc phải bán ra.

Một nguyên nhân quan trọng khác nằm ở tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài từ cuối năm 2019 đến hết năm 2024, khi gần như không có nhiều dự án mới được phê duyệt tại các đô thị lớn.

Theo ông Rich Nguyễn, tận dụng sự thiếu hụt này, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chiến lược tài chính để đẩy giá bất động sản tại khu vực trung tâm lên mức rất cao, qua đó hình thành “đỉnh giá ảo” trên thị trường. Hiệu ứng này khiến người mua dần chấp nhận mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông tại các khu vực vệ tinh như một mặt bằng hợp lý.

“Đây là chiến lược neo giữ giá trị tài sản của doanh nghiệp cho toàn bộ hệ sinh thái dự án, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân”, vị chuyên gia nhận định.

Nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở vừa túi tiền (giá từ 20 - 35 triệu đồng/m²) được kỳ vọng sẽ nắn lại mặt bằng giá. Tuy nhiên, chuyên gia Rich Nguyễn thẳng thắn chỉ ra những rào cản khiến phân khúc này chưa đạt được kỳ vọng.

Theo ông, các doanh nghiệp hiện không mặn mà với nhà ở xã hội do lợi nhuận bị khống chế ở mức 10-15%, trong khi thủ tục pháp lý phức tạp và chi phí vật liệu xây dựng, nhân công đã tăng gấp đôi so với vài năm trước. Thêm vào đó, các gói vay ưu đãi cho chủ đầu tư vẫn chưa thực sự hấp dẫn khi chỉ rẻ hơn lãi suất thông thường từ 1,5% đến 2%.

Ông Rich Nguyễn dự báo rằng đến giai đoạn 2027-2028, khi các đại dự án quanh vành đai 4 và vành đai 5 hình thành cùng với sự ra đời của Quỹ nhà ở quốc gia, nguồn cung nhà giá tốt mới thực sự dồi dào để tác động mạnh đến thị trường.

Sau thời kỳ tăng nóng, bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn thanh lọc

Năm 2026 cũng được định vị là năm của một cuộc "thanh lọc" khốc liệt. Chuyên gia Rich Nguyễn phân tích rằng thị trường sẽ đào thải những chủ đầu tư yếu kém, thiếu tầm nhìn, chỉ tập trung vào các sản phẩm không thiết yếu, đồng thời loại bỏ những nhà đầu tư cá nhân lạm dụng đòn bẩy tài chính theo kiểu "tay không bắt giặc".

Tuy nhiên, vị chuyên gia này bác bỏ quan điểm cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ lặp lại kịch bản đổ vỡ như các tập đoàn địa ốc lớn tại Trung Quốc. Theo ông, điểm khác biệt nằm ở cách điều hành của Chính phủ Việt Nam.

Cụ thể, thay vì siết dòng vốn đột ngột bằng các chính sách cứng rắn như mô hình “ba vạch kẻ đỏ” của Trung Quốc, Việt Nam lựa chọn phương án điều tiết theo lộ trình, kết hợp linh hoạt giữa chính sách tài khóa và tiền tệ. Cách tiếp cận này giúp doanh nghiệp có thêm thời gian thích nghi, tái cơ cấu hoạt động và từng bước chuyển đổi mô hình kinh doanh.

Đối với phân khúc bất động sản hạng sang tại vùng lõi, chuyên gia Rich Nguyễn nhìn nhận đây không còn đơn thuần là hàng hóa bất động sản mà đã trở thành những "két sắt" tích trữ tài sản của giới siêu giàu.

Tại các khu vực như quận Hoàn Kiếm hay Quận 1, giá nhà đất vẫn neo ở mức 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng/m² bất chấp biến động thị trường. Giá trị của bất động sản vùng lõi nằm ở tính "độc bản", di sản văn hóa và công năng khai thác thực tế mà các vùng vệ tinh không thể thay thế được.

Ông Nguyễn lưu ý rằng nhiều dự án tự xưng là "Luxury" (sang trọng) thực chất chỉ là gắn mác để thổi giá; một dự án cao cấp thực thụ phải đảm bảo các tiêu chí khắt khe về mật độ xây dựng thấp, vị trí độc tôn, dịch vụ chuẩn quốc tế và vật liệu xây dựng tinh xảo.

Về xu hướng dịch chuyển đầu tư, chuyên gia Rich Nguyễn đánh giá cao sự thông minh của những nhà đầu tư bắt đầu rời bỏ chung cư hạng sang để tìm đến quỹ đất phụ trợ dịch vụ xung quanh các cụm công nghiệp. Tuy nhiên, ông cảnh báo rằng việc đầu tư theo đám đông mà thiếu kiến thức chuyên môn sẽ dẫn đến rủi ro lớn.

Để thành công trong giai đoạn mới, nhà đầu tư cần có một triết lý rõ ràng, tập trung vào những sản phẩm có nhu cầu thực, có khả năng tạo ra dòng tiền và bám sát các quy hoạch hạ tầng, công ăn việc làm thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá ảo.

Việc dịch chuyển dân cư ra vùng ven chỉ khả thi khi Chính phủ quy hoạch đồng bộ được cả nơi ở, khu vui chơi và đặc biệt là hệ thống logistic, tài chính để tạo ra việc làm tại chỗ.

Chuyên gia Rich Nguyễn đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư trong năm 2026 là nên thận trọng, hạn chế vay mượn và ưu tiên sử dụng tiền thực. Thay vì mải mê săn tìm những chiến lược ngắn hạn, ông nhấn mạnh tầm quan trọng của việc "đầu tư vào bản thân" và nâng cao kiến thức để có thể nhìn ra những cơ hội trong trung và dài hạn.

Theo chuyên gia, bất động sản là thị trường vận động theo chu kỳ và chỉ khi có sự chuẩn bị đầy đủ về kiến thức, kỹ năng cũng như năng lực tài chính bền vững mới đủ khả năng đi đường dài. Đây cũng là điều kiện cần để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và đóng góp tích cực hơn cho nền kinh tế.