Giá nhà tại TP giàu nhất Việt Nam thay đổi ra sao sau quy hoạch 100 năm: Chuyên gia chỉ rõ tọa độ nào sắp 'lên đời'?

Giá nhà TP.HCM tăng mạnh, nguồn cung vừa túi tiền ngày càng khan hiếm

Quy hoạch tổng thể TP.HCM tầm nhìn 100 năm đang mở ra những thay đổi lớn với thị trường bất động sản.

Tại talkshow "Quy Hoạch TP.HCM mới: Bất động sản sẽ tăng giá mạnh hay lại chôn vốn"?, ông Tô Anh Hùng (Giám đốc nghiên cứu RFI, Cố vấn tài chính cộng đồng Việt Nam) đã phân tích dòng tiền và những khu vực có thể định hình lại mặt bằng giá.

Thực trạng giá nhà tại TP.HCM những năm gần đây đang tạo áp lực lớn lên người có nhu cầu ở thực. Theo khảo sát, một căn chung cư trung cấp hai phòng ngủ ở vùng ven hiện có giá từ 5-6 tỷ đồng. Chỉ trong 5 năm, giá nhà đã tăng gần gấp đôi. Từ năm 2020, giá căn hộ tại khu vực TP.HCM cũ tăng từ 40-45 triệu đồng/m² lên 80-100 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m².

Ông Tô Anh Hùng lý giải, dư địa phát triển của khu vực TP.HCM cũ hiện còn rất ít. Điều này thúc đẩy sự bùng nổ tại khu vực phía Đông nhờ Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và hệ thống đường cao tốc kết nối. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng kéo theo nghịch lý: căn hộ bình dân dưới 35 triệu đồng/m2 gần như biến mất, trong khi hơn 75% nguồn cung mới mở bán tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Giải thích việc các chủ đầu tư không còn mặn mà với nhà ở vừa túi tiền, ông Tô Anh Hùng cho rằng cần nhìn vào thực tế vận hành của doanh nghiệp. Nhiều chủ đầu tư đã nắm giữ quỹ đất từ trước năm 2020. Sau thời kỳ thị trường tê liệt do rà soát pháp lý và siết tín dụng từ năm 2020, chi phí vốn tích lũy của các doanh nghiệp bị đẩy lên rất cao.

Trong khi đó, những khu vực trước đây được coi là vùng ven như Quận 9, Thủ Đức hiện đã có khả năng tiếp cận giao thông công cộng thuận tiện sau khi Metro số 1 đi vào hoạt động. Vì vậy, để đảm bảo bài toán kinh tế và bù đắp chi phí vốn lớn, các chủ đầu tư buộc phải phát triển dự án ở phân khúc cao và siêu cao.

Ba bộ luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý. Tuy nhiên, ông Tô Anh Hùng lưu ý nguồn cung thực tế cần thời gian xây dựng. Phải đến quý III, quý IV/2026 và đầu năm 2027, các dự án mới thực sự được bàn giao hàng loạt ra thị trường, qua đó giải quyết nguồn cung thực thay vì nguồn cung trên giấy.

Một điểm đáng chú ý là sự ra đời của khái niệm "TP.HCM mới" sau quá trình sáp nhập, gồm TP.HCM cũ, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ông Tô Anh Hùng dẫn báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho biết việc sáp nhập giúp kéo mức giá trung bình của toàn thành phố xuống đáng kể, còn khoảng 60-70 triệu đồng/m2.

Theo ông Hùng, nguồn cung dồi dào với mức giá phù hợp hơn từ Thuận An, Dĩ An, cộng hưởng với khu vực phía Đông có giá cao, đã giúp mặt bằng giá trung bình của TP.HCM dễ thở hơn nhiều so với Hà Nội.

Ông phân tích, Hà Nội không có sự sáp nhập hay trung hòa địa phương nào trong giai đoạn 2024-2025, khiến giá chung cư liên tục bị đẩy lên cao, thậm chí vượt TP.HCM cũ. Sự dịch chuyển dòng tiền giữa hai thị trường, khi một bên bị định giá vượt giá trị thực, tạo ra những chu kỳ bất động sản đan xen và mang lại biên lợi nhuận cao cho những nhà đầu tư biết tận dụng thời cơ chuyển dịch địa phương.

Quy hoạch 100 năm mở “bản đồ” mới, Metro và TOD có thể định hình giá bất động sản

Trước áp lực dân số vùng ven tăng thêm hơn 1,56 triệu người trong 5 năm qua, trong khi 53% việc làm dịch vụ văn phòng chất lượng cao, tương đương hơn 3,4 triệu lao động, vẫn tập trung tại lõi trung tâm, mô hình đơn tâm cũ đã chạm ngưỡng quá tải.

Điều này buộc thành phố phải tái cấu trúc không gian phát triển theo mô hình đa cực trong dự thảo quy hoạch tầm nhìn 100 năm. Theo dự thảo, không gian mới được tổ chức theo năm cực động lực, thay cho tư duy tập trung trước đây.

Năm cực gồm cực lõi trung tâm quốc tế Sài Gòn - Chợ Lớn - Thủ Thiêm, đóng vai trò CBD (khu thương mại trung tâm), trung tâm tài chính và dịch vụ toàn cầu; cực đổi mới sáng tạo phía Đông, kết nối Thủ Đức, Thuận An, Dĩ An và Long Thành, hướng tới công nghệ AI, bán dẫn, R&D; cực công nghiệp logistics phía Bắc, tập trung tại Bình Dương, Thủ Dầu Một, Bến Cát, Bàu Bàng; cực cảng biển thương mại tự do phía Nam, bám sát Cần Giờ, Cái Mép, Thị Vải, Phú Mỹ, Long Sơn; và cực biển du lịch tại Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm.

Tầm nhìn quy hoạch mới không chỉ dừng ở ranh giới hành chính cũ mà mở rộng thành khái niệm "Vùng TP.HCM". Ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh vai trò kết nối với thành phố Đồng Nai - nơi đã trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ bảy của Việt Nam và là nơi đặt sân bay Long Thành với tổng vốn đầu tư 16 tỷ USD.

Vùng TP.HCM mới này có quy mô dân số lớn, với TP.HCM sau sáp nhập khoảng 13 triệu người và Đồng Nai hơn 4 triệu người, đóng góp tới 30% GDP cả nước, tạo thành một trụ cột tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Để giải quyết bài toán giao thông kết nối với sân bay Long Thành, tuyến Metro nối từ Suối Tiên đến Long Thành đã được Chính phủ đưa vào danh mục dự án cấp bách. Ông Tô Anh Hùng phân tích, nếu không có tuyến metro kết nối nhanh, hành khách có thể phải mất 1-2 tiếng di chuyển qua cao tốc Long Thành - Dầu Giây, tuyến đường thường xuyên ùn tắc. Điều này có thể khiến du khách quốc tế từ chối lựa chọn sân bay Long Thành, làm giảm hiệu quả khai thác của dự án 16 tỷ USD và gây lãng phí nguồn lực đầu tư quốc gia.

Sự chuyển dịch sang mô hình đa cực cũng sẽ thay đổi thước đo định giá bất động sản truyền thống. Thay vì quy luật càng gần Quận 1, Quận 3 thì giá càng cao, ông Tô Anh Hùng cho rằng thước đo mới trong tương lai sẽ là khoảng cách từ bất động sản đến các nhà ga metro.

Các nghiên cứu trên thế giới chỉ ra rằng trong bán kính 500 m đi bộ đến nhà ga, giá trị bất động sản thường cao hơn bên ngoài từ 10-15%. Đánh giá về tiềm năng các khu vực, ông Tô Anh Hùng ưu tiên khu vực phía Đông và các dự án bám sát sông Đồng Nai nằm trong vành đai TOD.

Theo ông, so với khu vực phía Nam như Quận 7, Nhà Bè đang gặp hạn chế về địa chất, ngập triều cường và phải chuyển sang tư duy sống chung với ngập, khu vực phía Đông sở hữu quỹ đất dồi dào, kết nối trực tiếp với Vành đai 3 và Vành đai 4.

Quỹ đất lớn tại phía Đông cho phép các chủ đầu tư xây dựng những khu đô thị đồng bộ với trường học, công viên, sân chơi cho trẻ em, thay vì phải nhồi mật độ cao như tại các khu vực trung tâm cũ.

Đối với tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương, vừa được phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 940 ha dọc tuyến để phát triển TOD, ông Tô Anh Hùng chỉ ra sự khác biệt cốt lõi so với tuyến số 1.

Tuyến số 1 đi qua những vùng đất trước đây chưa phát triển nên giá ban đầu rất rẻ và tăng dần theo tiến độ hạ tầng. Ngược lại, tuyến số 2 đi qua các khu dân cư hiện hữu đông đúc, do đó các chủ đầu tư chắc chắn sẽ đưa ra mức định giá rất cao ngay từ đầu.

Hiện tại, thanh khoản nhà đất dọc tuyến Metro số 2 có xu hướng chậm lại do người dân chờ đợi các phương án quy hoạch chính thức về giải tỏa và đền bù. Ông Tô Anh Hùng khuyên cư dân hiện hữu nên bình tĩnh, theo dõi sát các định hướng của Nhà nước thay vì hoang mang bán tháo bất động sản với giá rẻ.

Tại khu vực Depot Tham Lương, nơi được định hướng là tổ hợp giao thông kết hợp đô thị hỗn hợp lớn nhất tuyến, ông Hùng đánh giá quỹ đất vẫn tương đối nhỏ và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ mức giá so với các bất động sản chuyển nhượng xung quanh.

Bên cạnh các khu vực được chú ý, xu hướng giãn dân ra vùng ven như Thuận An, Dĩ An đang diễn ra rõ nét. Giá căn hộ tại đây tăng từ dưới 40 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2025 lên khoảng 45-55 triệu đồng/m2.

Ông Tô Anh Hùng đánh giá mức giá này vẫn tương đối hấp dẫn khi lợi suất cho thuê tại Thuận An, Dĩ An đạt 3,5-4%, cao gần gấp đôi mức 2,3-2,5% tại Hà Nội. Đồng thời, thu nhập phổ thông của người dân khu vực này khoảng 15-20 triệu đồng/tháng nhờ các khu công nghiệp phát triển như Sóng Thần, VSIP, hoàn toàn có khả năng đáp ứng.

Đối với các nhà đầu tư có ý định xây nhà trọ cho công nhân thuê tại Bình Dương, ông Tô Anh Hùng cảnh báo mô hình phòng trọ cấp bốn lợp mái tôn kiểu cũ sẽ đối mặt với tỷ lệ trống phòng cao. Khi đời sống phát triển, người lao động có yêu cầu cao hơn về chất lượng sống cho gia đình và con cái, đòi hỏi phòng trọ khép kín phải nâng cấp các tiện ích cơ bản như điều hòa, bình nóng lạnh.

Đối với chiến lược phát triển siêu đô thị kinh tế biển gắn với cụm cảng nước sâu Cái Mép, Cần Giờ và dải đô thị biển Vũng Tàu, ông Tô Anh Hùng dự báo đây sẽ là động lực thúc đẩy mạnh mẽ bất động sản thương mại, dịch vụ, logistics và nhà ở gắn với công nghiệp.

Ngược lại, với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Vũng Tàu, Long Hải hay Hồ Tràm, ông Hùng nhận định phân khúc này chủ yếu phục vụ nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng cuối tuần của một bộ phận người dân có điều kiện. Do đó, dư địa tăng trưởng lãi vốn (capital gain) sẽ không quá lớn và nhu cầu thực tế của thị trường còn hạn chế.

Trước lo ngại về kịch bản “đô thị ma” như tại Trung Quốc, ông Tô Anh Hùng cho rằng Việt Nam vẫn có lợi thế nhân khẩu học khi dân số tăng và tỷ lệ đô thị hóa mới khoảng 45% vào năm 2026, trong khi Trung Quốc đã trên 70% và có xu hướng giảm dân số.

Để kiểm soát đầu cơ, ông Hùng nhấn mạnh cần tăng nguồn cung thực tế và triển khai thuế đối với bất động sản bỏ hoang theo tinh thần Nghị quyết 21.

Quy hoạch 100 năm mở ra không gian phát triển mới cho vùng TP.HCM. Tuy nhiên, ông Hùng khuyến nghị nhà đầu tư kiên nhẫn nghiên cứu kỹ quy hoạch, từ thổ nhưỡng, bản đồ ngập lụt đến các trục TOD.

Dù quy hoạch thay đổi, giá trị bền vững của bất động sản vẫn nằm ở nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ.