Giá nhà TP.HCM vượt 100 triệu đồng/m2, căn hộ 60m2 giá tới 6 tỷ đồng: Vì sao giá nhà vẫn tăng dù thị trường từng đóng băng?

Thị trường bất động sản TP.HCM những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng và biến động lớn về giá căn hộ. Dù mỗi năm thành phố đón hàng trăm nghìn người nhập cư, tạo nhu cầu nhà ở thực lớn, giá nhà chung cư đã tăng từ mức 40-45 triệu đồng/m2 năm 2020 lên 80-100 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 100 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án. Một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 60m2, hiện có giá khoảng 5-6 tỷ đồng.

Mặt bằng giá nhà thay đổi sau sáp nhập, nguồn cung thực chưa theo kịp nhu cầu

Phân tích thực trạng này trong talkshow "Nghịch lý TP.HCM: Chung cư vùng ven vọt lên 100 triệu đồng/m2, vì sao giá nhà khó giảm?", Chuyên gia Tô Anh Hùng (Giám đốc Nghiên cứu Refine, Cố vấn Cộng đồng VWA), nhận định mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên chủ yếu phản ánh khu vực TP.HCM cũ, nơi quỹ đất phát triển nhà ở gần như cạn kiệt. Tại phía Đông, Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên cùng hệ thống cao tốc kết nối liên vùng đã thúc đẩy giá bất động sản tăng nhanh.

Sau khi sáp nhập TP.HCM cũ với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá có sự thay đổi. Theo dữ liệu mới nhất được ông Tô Anh Hùng chia sẻ, giá chung cư trung bình tại TP.HCM mới còn khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là các khu vực như Thuận An, Dĩ An có nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá khoảng 45-55 triệu đồng/m2, giúp kéo giảm mức bình quân toàn thành phố.

Theo ông Hùng, mặt bằng giá TP.HCM hiện dễ thở hơn Hà Nội. Do không sáp nhập với các tỉnh lân cận, Hà Nội không có yếu tố trung hòa giá từ những khu vực có mặt bằng thấp hơn, trong khi giá nhà liên tục bị đẩy lên.

Lý giải nghịch lý giá nhà không giảm dù thị trường đóng băng sâu giai đoạn 2020-2024 do vướng mắc pháp lý và tín dụng bị siết chặt, ông Hùng cho rằng bất động sản là hàng hóa đặc biệt, chịu tác động của quy luật cung cầu. Nguồn cung bị tắc nghẽn trong khi nhu cầu an cư vẫn tăng theo lượng người nhập cư hằng năm khiến giá nhà duy trì ở mức cao.

Ba luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã tháo gỡ nhiều nút thắt, tạo điều kiện để các dự án khởi công.

Tuy nhiên, ông Hùng lưu ý cần phân biệt nguồn cung trên giấy với nguồn cung thực. Những dự án bắt đầu tháo gỡ vướng mắc và khởi công từ năm 2024 phải đến quý III, quý IV/2026 hoặc đầu năm 2027 mới thực sự bàn giao sản phẩm. Vì vậy, giá nhà tiếp tục neo cao trong thời gian nguồn cung thực chưa xuất hiện là điều bình thường.

Phát triển đô thị đa trung tâm, thay đổi cách định giá bất động sản

Theo ông Hùng, tình trạng ùn tắc kéo dài 45 phút đến 2 tiếng mỗi ngày trên các trục nội đô khiến người dân có xu hướng tập trung ở khu vực trung tâm, góp phần giữ giá nhà ở mức cao.

Để giải quyết bài toán này, TP.HCM chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang quy hoạch tổng thể với tầm nhìn 100 năm, theo hướng đa cực, đa trung tâm, gồm 5 cực động lực và 5 trục liên kết chiến lược. Phạm vi phát triển cũng được mở rộng thành không gian Vùng TP.HCM, gồm TP.HCM mới và thành phố Đồng Nai.

Theo tính toán của ông Hùng, TP.HCM mới đóng góp khoảng 25% GDP cả nước, còn thành phố Đồng Nai đóng góp gần 5%. Hai địa phương tạo thành vùng kinh tế chiếm khoảng 30% GDP quốc gia, với quy mô dân số khoảng 17 triệu người.

Ông Hùng so sánh mô hình này với vùng đô thị Tokyo của Nhật Bản, gồm thành phố Tokyo và 3 tỉnh xung quanh, tập trung quanh sân bay Narita và đóng góp tới 40% GDP Nhật Bản.

Trong cấu trúc 5 cực động lực, cực trung tâm đảm nhận vai trò trung tâm tài chính quốc tế (IFC) và trung tâm hành chính mới tại Thủ Thiêm. Cực sáng tạo mở rộng từ Làng Đại học Thủ Đức sang Thuận An, Dĩ An, hướng tới phát triển hệ sinh thái nghiên cứu và phát triển (R&D), AI, bán dẫn và đào tạo đại học trên các quỹ đất công nghiệp hết hạn thuê được thu hồi.

Trong khi đó, cực cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải đảm nhiệm vai trò logistics và xuất nhập khẩu trực tiếp. Các cực được kết nối bằng hệ thống đường vành đai, đặc biệt là Vành đai 4, tuyến đường bao quanh sân bay Long Thành và kết nối xuống cảng Cái Mép - Thị Vải, giúp vận tải hàng hóa hạn chế đi qua trung tâm đô thị.

Cùng với sự thay đổi của cấu trúc đô thị, ông Hùng cho rằng cách định giá bất động sản cũng chuyển từ khoảng cách địa lý tới quận 1, quận 3 sang khả năng tiếp cận các nhà ga Metro. Theo kinh nghiệm quốc tế được ông dẫn lại, bất động sản trong bán kính đi bộ 500m quanh nhà ga Metro thường có giá cao hơn 10-15% so với khu vực bên ngoài bán kính này.

Tuyến Metro kết nối Suối Tiên với trung tâm hành chính mới của Đồng Nai và sân bay quốc tế Long Thành đã được Chính phủ đưa vào danh mục dự án cấp bách. Ông Hùng đánh giá đây là chìa khóa thu hút cư dân đến sinh sống, đồng thời giải quyết nguy cơ sân bay Long Thành trị giá 16 tỷ USD bị cô lập khi tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây thường xuyên ùn tắc từ 1 đến 2 tiếng.

Thực tế, các dự án chung cư dọc Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, như Masteri Thảo Điền, đã ghi nhận mức tăng giá gấp 2-3 lần kể từ khi tuyến được khởi công.

Đối với khu vực phía Nam, gồm quận 7 và Nhà Bè, ông Hùng nhận định dư địa phát triển đô thị bị hạn chế bởi khu bảo tồn rừng ngập mặn Cần Giờ và áp lực ngập úng do triều cường. Theo ông, khi thành phố chuyển hướng tư duy sang sống chung với ngập, khu Nam có xu hướng trở thành thị trường phục vụ nhu cầu an cư hơn là động lực tăng trưởng đột phá.

Thay vào đó, ông đánh giá cao các quỹ đất nằm trong vành đai kết nối Metro và bám sát sông Đồng Nai. Khi quỹ đất ven sông Sài Gòn đã đắt đỏ, cạn kiệt, dải đô thị ven sông Đồng Nai được ông xem là khu vực còn tiềm năng trong dài hạn.

Nhà đầu tư cần thận trọng với thông tin quy hoạch và sóng đầu cơ

Liên quan đến quy hoạch khoảng 940ha dọc Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), ông Hùng cho biết thanh khoản nhà đất của người dân hiện hữu tại khu vực có dấu hiệu chậm lại do tâm lý chờ thông tin giải tỏa, đền bù.

Ông khuyến nghị người dân dọc tuyến Metro số 2 bình tĩnh, theo dõi văn bản quy hoạch chính thức của chính quyền, tránh hoang mang bán tháo tài sản với giá rẻ. Khi so sánh khu vực Depot Tham Lương với hành lang phía Đông, ông ưu tiên khu vực phía Đông kết nối Long Thành nhờ quỹ đất rộng và hạ tầng đồng bộ, tích hợp công viên, trường học cùng môi trường sống chất lượng.

Về kiểm soát đầu cơ khi hạ tầng mở rộng, ông Hùng cho rằng giải pháp hiệu quả nhất là tăng tối đa nguồn cung thực. Khi sản phẩm dồi dào, giới đầu cơ sẽ khó thao túng thị trường bằng cách gom hàng, đẩy giá. Bên cạnh đó, ông đề cập việc nghiên cứu áp dụng Nghị quyết 21 về đánh thuế bất động sản bỏ trống nhằm hạn chế động cơ mua nhà đất rồi để hoang.

Trước lo ngại xuất hiện các đô thị ma như tại một số địa phương Trung Quốc, ông Hùng phân tích sự khác biệt về dân số và tỷ lệ đô thị hóa. Tính đến năm 2026, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới khoảng 45%, trong khi dân số vẫn tăng trưởng. Ngược lại, Trung Quốc có tỷ lệ đô thị hóa trên 70%, đã bão hòa, cùng xu hướng giảm dân số. Vì vậy, theo ông, nhu cầu nhà ở thực tại Việt Nam vẫn lớn và nguy cơ dư thừa đô thị khó xảy ra.

Đối với các dự án găm giữ đất nhưng chậm triển khai, ông Hùng cho rằng chính quyền thành phố có thể rà soát, thu hồi tương tự cách Hà Nội xử lý 300 dự án chậm tiến độ, hoặc mua lại dự án theo Nghị quyết 21 để chuyển đổi thành nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê hay nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cuối cùng, để tránh rủi ro chôn vốn do mua bất động sản theo sóng quy hoạch, ông Hùng khuyến nghị nhà đầu tư nghiên cứu kỹ bản thuyết minh Quy hoạch tổng thể TP.HCM tầm nhìn 100 năm, dài hơn 1.000 trang, được niêm yết công khai trên cổng thông tin UBND thành phố.

Theo ông, việc nắm rõ thông tin địa chất, nguy cơ ngập úng trong 50 năm tới và định hướng phát triển hạ tầng sẽ giúp nhà đầu tư cơ cấu danh mục tài sản an toàn hơn, hướng tới tích lũy bền vững và chuyển giao giá trị qua nhiều thế hệ.