GS Đặng Hùng Võ cảnh báo về thị trường nhà ở Hà Nội

Giá vẫn tăng nhưng thị trường “đóng băng”

Thị trường nhà đất thổ cư tại khu vực nội đô Hà Nội đang trải qua một nghịch lý chưa từng có: Giá vẫn neo cao, thậm chí tiếp tục tăng theo kỳ vọng quy hoạch, nhưng thanh khoản lại lao dốc mạnh. Những căn nhà từng được xem là “hàng hiếm”, “giữ tiền an toàn”, nằm ở các quận lõi như Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai hay ven sông Hồng giờ rơi vào cảnh rao bán nhiều tháng không có người hỏi.

Đáng chú ý, nguyên nhân lần này không đến từ lãi suất hay dòng tiền, mà xuất phát từ nỗi lo quy hoạch và giải phóng mặt bằng khi hàng loạt đại dự án hạ tầng đang được thúc đẩy.

Sau hơn 8 năm làm môi giới nhà đất thổ cư tại Hà Nội, anh Hoàng Hải (Thanh Xuân) cho biết chưa khi nào thị trường rơi vào trạng thái khó khăn như hiện tại. Suốt gần 4 tháng qua, anh chưa chốt được giao dịch nào. Nhiều khách hàng từng săn tìm nhà trong ngõ, nhà phân lô, nhà phố trung tâm giờ gần như dừng hẳn việc xuống tiền.

Một căn nhà diện tích khoảng 50m², xây 4 tầng tại khu vực Quan Nhân (Thanh Xuân) được chủ nhà gửi bán từ đầu năm với giá 13 tỷ đồng nhưng không có khách hỏi. Đầu tháng này, chủ nhà chấp nhận giảm còn 12,5 tỷ đồng, tức hạ ngay 500 triệu đồng, song thị trường vẫn im lặng.

“Không phải khách không có tiền, mà họ sợ mua xong dính quy hoạch, giải tỏa hoặc phải chờ đền bù nhiều năm”, môi giới này nói.

Thanh Xuân hiện là một trong những điểm nóng khi tuyến Vành đai 2,5 được đẩy nhanh giải phóng mặt bằng. Nhiều khu dân cư dọc Nguyễn Trãi, Quan Nhân, Nhân Hòa, Khương Đình, Đầm Hồng nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp.

Tâm lý e ngại khiến người mua gần như biến mất. Không chỉ phía Tây Nam, hiện tượng này lan sang cả phía Đông Hà Nội, đặc biệt các khu vực ngoài đê ven sông Hồng. Một số sàn giao dịch tại Long Biên cho biết lượng nhà gửi bán tại các khu vực Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng, Phú Viên, Thạch Cầu tăng lên nhưng thanh khoản suy giảm rõ rệt. Nhiều căn diện tích 30–40m² được rao từ đầu năm vẫn chưa bán được vì người mua lo ngại nguy cơ giải tỏa khi triển khai trục cảnh quan và đại lộ ven sông Hồng.

Giá tăng nhưng không giao dịch thì không còn là thị trường

Điều đáng nói là trong lúc thanh khoản lao dốc, giá nhà đất nội đô vẫn neo ở mức rất cao. Theo các đơn vị môi giới, nhà trong ngõ ô tô tại khu vực trung tâm hiện phổ biến ở mức 200–400 triệu đồng/m². Nhiều tuyến phố thương mại đã vượt mốc 1 tỷ đồng/m².

Trong khi đó, dữ liệu thị trường cho thấy sức mua đang suy yếu mạnh. Quý I, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ. Riêng nhà thổ cư khoảng 6.000 giao dịch nhưng chủ yếu dịch chuyển sang khu vực phía Bắc và phía Đông, phản ánh xu hướng rời khỏi lõi đô thị. Mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội cũng giảm khoảng 22% so với cuối năm trước. Gần 60% môi giới cho biết giao dịch phân khúc này suy giảm.

Bình luận về thực trạng này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng bất động sản Hà Nội đang đối mặt nghịch lý giá tăng nhưng thanh khoản rất thấp.

“Giá tăng nhưng thanh khoản thì thấp, xấp xỉ không. Một thị trường mà không giao dịch thì làm sao gọi là thị trường được?”, ông nói.

Theo ông, khi nguồn cung tiếp tục tăng nhưng giao dịch yếu, thị trường buộc phải tự điều chỉnh.

“Nó sẽ sập giá. Bởi đầu tư đều phải vay vốn. Khi không bán được hàng, không trả được nợ thì làm sao gọi là thị trường lành mạnh được. Nó sập để mà bán được hàng chứ”, ông nhận định.

Ông cảnh báo nếu tình trạng giá cao - thanh khoản thấp kéo dài, áp lực nợ xấu có thể gia tăng. Vị chuyên gia cũng cho rằng không nên kỳ vọng quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm sẽ tự động giải cứu thị trường.

“Phải xử lý trước bài toán giá tăng nhưng giao dịch không có. Sau đó mới tính đến tái cấu trúc không gian, khu ở, khu dịch vụ hay các trung tâm tài chính”, ông nói.