GS Đặng Hùng Võ: Quy hoạch Hà Nội 100 năm mở ra cơ hội lớn nhưng không đồng nghĩa sẽ 'giải cứu' thị trường

Quy hoạch không phải "liều thuốc" cứu thị trường

Việc Hà Nội xây dựng quy hoạch tổng thể với tầm nhìn dài hạn, lấy sông Hồng làm trục phát triển và hình thành các cực tăng trưởng mới, đang tạo ra kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong buổi trao đổi với VTC News tại Podcast "Long mạch tỷ đô sông Hồng, ai được hưởng lợi nhất", GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng cần nhìn nhận rõ ranh giới giữa quy hoạch và việc "giải cứu" thị trường.

Vị GS này cho rằng hai câu chuyện này hoàn toàn khác nhau. Quy hoạch có thể là nền tảng cho phát triển dài hạn, nhưng không thể tự thân giải quyết những bất cập hiện hữu.

Vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay, theo vị chuyên gia, là tình trạng "giá tăng nhưng giao dịch yếu" - một dạng méo mó điển hình. Khi giá liên tục leo thang trong khi thanh khoản thấp, thị trường không những không khỏe mà còn tiềm ẩn rủi ro tích tụ.

"Phải xử lý được hiện tượng giá tăng mà giao dịch không có, rất ít giao dịch, rồi mới tính đến chuyện quy hoạch khu này làm gì, khu kia phát triển ra sao", ông nhấn mạnh.

Bài học đắt giá từ các nền kinh tế lớn

Nhìn ra thế giới, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng bất động sản luôn là lĩnh vực dễ tạo ra rủi ro hệ thống nếu không được kiểm soát chặt.

Ông dẫn lại trường hợp Nhật Bản trong giai đoạn 1970-1980, khi giá bất động sản tăng nóng, sau đó kéo theo hệ quả là một thập kỷ giảm phát kéo dài trong những năm 1990.

Tại Mỹ, cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 cũng bắt nguồn từ cơ chế cho phép các ngân hàng "tái thế chấp" tài sản bất động sản - tạo ra một chu kỳ tăng trưởng nóng thiếu kiểm soát. Khi bong bóng vỡ, hệ thống tài chính buộc phải trả giá.

Ngay cả Trung Quốc - nền kinh tế lớn thứ hai thế giới hiện cũng đang đối mặt với khủng hoảng bất động sản từ năm 2024.

"Các nền kinh tế đứng đầu thế giới đều từng gặp nạn vì bất động sản", ông nói, đồng thời lưu ý Việt Nam đang xuất hiện những biểu hiện tương đồng, dù quy mô chưa lớn bằng.

Trục sông Hồng và "thành phố trong thành phố": Cơ hội đi kèm rủi ro

Trong quy hoạch mới, việc lấy sông Hồng làm trục phát triển được kỳ vọng sẽ tạo ra một mặt bằng đô thị hoàn toàn mới, kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn và dân cư.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây là cơ hội rõ ràng cho thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - nhóm đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng.

Quy hoạch với quỹ đất mở rộng sẽ giúp tăng nguồn cung, từ đó tạo điều kiện cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: Nếu không kiểm soát tốt, chính những kỳ vọng từ quy hoạch có thể trở thành "chất xúc tác" cho làn sóng đầu cơ. Vị giáo sư này cho rằng, được nâng cấp, được tái thiết thì mức độ rủi ro còn cao hơn nếu không có quản lý đi kèm.

Một trong những vấn đề được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là sự cần thiết của việc kiểm soát giá bất động sản - điều mà thị trường Việt Nam hiện gần như chưa làm được.

Theo ông, khi giá thị trường cao hơn nhiều so với giá trị tạo lập thực, cần có công cụ điều tiết. Một trong những giải pháp được ông đề xuất là áp dụng giá trần, kèm theo chế tài xử phạt nếu giao dịch vượt ngưỡng.

Bên cạnh đó, chính sách tài chính đất đai cũng cần linh hoạt hơn. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, để giảm giá nhà, nhiều nước đã thay đổi công nghệ xây dựng, vật liệu, đồng thời cho phép doanh nghiệp giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo từng dự án cụ thể.

Một vấn đề mang tính hệ thống được chỉ ra là sự thiếu hụt dữ liệu về sở hữu bất động sản.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Việt Nam hiện chưa thể áp dụng hiệu quả thuế tài sản lũy tiến - dù đã có chủ trương do chưa có hệ thống dữ liệu liên thông để xác định một cá nhân sở hữu bao nhiêu bất động sản.

Ông cho rằng sẽ khó có thể đánh thuế bất động sản chính xác nếu không biết được một người có bao nhiêu nhà đất. Điều này khiến công cụ điều tiết thị trường bị hạn chế, tạo kẽ hở cho đầu cơ và tích tụ tài sản.

Ở góc độ tổng thể, quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm vẫn được đánh giá là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản.

Việc hình thành các khu đô thị mới, phát triển theo trục giao thông công cộng và phân vùng chức năng rõ ràng sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bền vững hơn trong dài hạn. Ngoài ra, ông Võ cũng cho rằng khả năng tăng cung là có nhưng giá kiểm soát như thế nào là câu chuyện cần phải bàn tiếp.

Tuy nhiên, như GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, quy hoạch chỉ là "điều kiện cần". Điều kiện đủ nằm ở hệ thống chính sách đi kèm - từ kiểm soát giá, cải cách tài chính đất đai đến hoàn thiện dữ liệu và công cụ thuế.