GS. Đặng Hùng Võ: Vì sao nhà đầu tư hiện nay chấp nhận chi trả đền bù đất cao cho người dân để giải phóng mặt bằng?

Trong bối cảnh các đô thị lớn tại Việt Nam cần tái thiết mạnh mẽ để bắt kịp xu hướng phát triển toàn cầu, câu chuyện đền bù đất, dịch chuyển đất đai và hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đang trở thành vấn đề được đặc biệt quan tâm trong các cuộc thảo luận chính sách.

Chia sẻ trong talkshow "Dòng tiền bất động sản dịch chuyển ra sao khi nhà mặt phố hết thời hái ra tiền", GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhận định rằng, nhìn ra thế giới từ Paris, Seoul đến Singapore, không có thành phố hiện đại nào không trải qua những cuộc tái thiết mang tính lịch sử. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất nằm ở cách giải quyết bài toán quyền lợi của người dân trong tương lai phát triển của đô thị đó.

Từ “chuyển dịch đất đai” sang “tái điều chỉnh đất đai”: Bài toán tái thiết đô thị Việt Nam

Theo ông, Việt Nam hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến việc chuyển đất từ người dân sang nhà đầu tư, trong đó chính quyền giữ vai trò điều phối để hài hòa lợi ích giữa các bên. Trong khi đó, nhiều quốc gia phát triển đã từng bước chuyển từ cơ chế “chuyển dịch đất đai” sang cơ chế “tái điều chỉnh đất đai”, hướng tới lợi ích chung của cộng đồng và phát triển đô thị bền vững hơn.

GS. Đặng Hùng Võ giải thích rằng, với cơ chế tái điều chỉnh đất đai, bài toán không còn là sự thương lượng giữa hai cá nhân mà trở thành câu chuyện của cả cộng đồng trong việc xác định cách tạo ra quỹ đất cho hạ tầng, dịch vụ công và các tiện ích đô thị hiện đại.

Ông dẫn lại lịch sử khi Tổng thống đầu tiên của Mỹ xây dựng thủ đô Washington DC bằng cách kêu gọi các địa chủ nông nghiệp góp đất để đổi lấy diện tích đất đô thị nhỏ hơn nhưng có giá trị cao hơn nhiều lần. Tương tự, tại Đức từ năm 1802 hay trong thời kỳ Minh Trị tại Nhật Bản, cơ chế góp đất và tái điều chỉnh đất đai đã tạo ra những cuộc thay đổi lớn, sau đó lan rộng sang Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan và Malaysia. Theo ông Võ, đây không chỉ là bài toán đất đai đơn thuần mà còn là một cơ chế tái thiết đô thị đa chiều và hiệu quả hơn rất nhiều mà Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm.

Dù Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương đã đưa ra định hướng và Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cơ chế tái điều chỉnh đất đai vào khung pháp lý, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng quá trình triển khai trên thực tế vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện, trong đó có việc sắp xếp và vận hành cơ chế này phù hợp hơn trong cấu trúc pháp luật hiện hành.

Ông phân tích rằng quá trình phát triển đô thị hiện đại tại Hà Nội và TP.HCM đang chuyển dần sang mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng), ưu tiên các tuyến giao thông trên cao hoặc hầm ngầm nhằm hạn chế tình trạng nhà cửa phát triển tự phát dọc các mặt phố.

Thay vào đó, đô thị sẽ tập trung quanh các nút giao thông, nơi kết nối nhiều tuyến đường để hình thành các siêu đô thị nén với hạ tầng cao cấp, dịch vụ công cộng hoàn chỉnh và hiệu quả sử dụng đất tăng lên theo số lượng tầng cao và tầng ngầm. Theo GS. Đặng Hùng Võ, đây là tín hiệu tích cực cho quá trình thay đổi diện mạo đô thị theo hướng hiện đại.

Mức đền bù đất hợp lý giúp tạo sự đồng thuận xã hội, tránh thiệt hại lâu dài

Liên quan đến vấn đề bồi thường, GS. Đặng Hùng Võ lấy ví dụ về việc người dân xã Thanh Oai nhận tiền đền bù tại dự án khu đô thị thể thao Olympic như một điểm sáng trong tư duy tài chính của nhà đầu tư.

Ông cho rằng khi nhà đầu tư chấp nhận chi trả mức đền bù đất cao hơn để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, họ sẽ tránh được những thiệt hại rất lớn do trượt giá và lãi vay ngân hàng trong thời gian dự án bị đình trệ. Nếu chỉ nhìn dưới góc độ quản lý hành chính, nhiều người sẽ thấy sự tốn kém, nhưng dưới góc độ tài chính, việc dòng tiền bị “đóng băng” vì ách tắc mặt bằng mới là tổn thất lớn nhất. Ngoài ra, mức đền bù đất hợp lý còn giúp tạo sự đồng thuận xã hội, hạn chế tâm lý bất mãn của người dân khi họ cảm thấy quyền lợi không đủ để ổn định cuộc sống sau khi mất đất.

Tuy nhiên, thực tế vẫn đặt ra nhiều vấn đề cần được quan tâm liên quan đến sinh kế của người dân sau khi rời khỏi mảnh đất gắn bó lâu năm. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng những khác biệt về lợi ích đôi khi có thể phát sinh trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt giữa nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi. Vì vậy, ông nhấn mạnh cần tăng cường sự phối hợp chặt chẽ, minh bạch giữa cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư để tạo sự đồng thuận và đảm bảo hài hòa lợi ích cho các bên

GS. Đặng Hùng Võ cũng cảnh báo nguy cơ “tái nghèo” của những “tỷ phú nông dân” khi nhận khoản tiền đền bù lớn nhưng thiếu kỹ năng quản lý tài chính. Ông nhắc lại đề xuất từng đề xuất chi trả tiền bồi thường theo từng giai đoạn kết hợp đào tạo nghề để giúp người dân thích nghi với đời sống đô thị, thay vì tiêu xài thiếu kiểm soát vào nhà cửa hoặc các tệ nạn xã hội.

Về chính sách giá đất, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá việc Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất là bước đi thể hiện quyết tâm cải cách nhưng vẫn chưa đủ để giải quyết bài toán hài hòa lợi ích. Hiện nay, ngay tại TP.HCM, bảng giá đất mới chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường nhưng vẫn gặp phản ứng từ cả người dân lẫn doanh nghiệp do lo ngại chi phí đầu tư tăng cao.

Ông cho rằng nhiều quốc gia thường xây dựng bảng giá nhà nước tương đương hoặc tối thiểu bằng 80% giá thị trường, sau đó sử dụng hệ thống chính sách tài chính để điều chỉnh miễn giảm theo từng trường hợp cụ thể. Điều này đòi hỏi sự chuyển đổi sang tư duy “quản trị” hai chiều.

Theo quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, một hệ thống quản trị tốt phải dựa trên ba tiêu chí cốt lõi gồm: người dân được tham gia giám sát, nhà nước công khai minh bạch thông tin (trừ những nội dung thuộc diện bảo mật theo quy định) và cơ quan quản lý có trách nhiệm giải trình trước các ý kiến phản hồi của người dân.

Ông cho rằng Việt Nam đã có khung pháp luật về công khai thông tin nhưng việc tiếp cận trên thực tế vẫn chưa nhanh chóng, đồng thời cơ chế thực hiện quyền giám sát của người dân còn chưa được quy định cụ thể.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh giá trị gia tăng từ đất đai nhờ đầu tư hạ tầng là rất lớn, và nếu Nhà nước có thể thu được phần giá trị tăng thêm này thông qua các nút giao thông TOD thay vì chỉ tập trung vào “đất cạnh đường”, nguồn lực cho tái thiết đô thị sẽ vô cùng dồi dào.

Cuối cùng, để xử lý các tồn tại như mua bán đất bằng giấy viết tay hay đất lấn chiếm phức tạp, GS. Đặng Hùng Võ ủng hộ cách xử lý linh hoạt dựa trên thực tế sử dụng ổn định, đồng thời cần có hạ tầng quản lý hiện đại để tránh bị lợi dụng.

Ông đề xuất Việt Nam tham khảo kinh nghiệm ứng dụng camera và AI để xây dựng cơ sở dữ liệu dân cư, bất động sản theo thời gian thực. Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi có dữ liệu chính xác về từng cá nhân và từng thửa đất, việc triển khai chính sách sẽ minh bạch, đúng đối tượng và tạo nền tảng cho phát triển bền vững.