Hà Nội chính thức phê duyệt quy hoạch 100 năm: Bất động sản sắp đảo chiều?

Nhà đầu tư “nín thở” chờ quy hoạch

Theo ông Tô Anh Hùng, CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), ngay từ quý IV/2025, REFI đã đưa yếu tố quy hoạch Hà Nội vào nhóm biến số quan trọng nhất ảnh hưởng đến thị trường.

“Với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội sẽ phải triển khai hàng loạt dự án hạ tầng, tái cấu trúc đô thị, mở rộng các tuyến vành đai và phát triển đô thị mới. Điều này tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư”, ông nói.

Theo ông, một trong những tâm lý phổ biến hiện nay là lo ngại bất động sản đang sở hữu hoặc dự định mua có thể dính quy hoạch.

“Rất nhiều người băn khoăn không biết nhà mình có nằm trong diện quy hoạch hay không. Đây là yếu tố khiến giao dịch chững lại trong thời gian qua”, CEO REFI nhận định.

Ông nhấn mạnh, quy hoạch vừa được phê duyệt mới chỉ là quy hoạch chung. Để xác định một bất động sản cụ thể có bị ảnh hưởng hay không, nhà đầu tư phải chờ các lớp quy hoạch chi tiết hơn như quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch 1/500.

“Chỉ khi có quy hoạch 1/500 thì nhà đầu tư mới có thể kiểm tra chính xác bất động sản có bị thu hồi, mở đường hay không”, ông nói.

Theo dẫn chứng từ báo cáo thị trường quý I/2026, ông Hùng cho biết giao dịch bất động sản Hà Nội đã giảm mạnh do tác động kép từ tâm lý chờ quy hoạch và siết tín dụng. Một số thống kê cho thấy lượng giao dịch quý I/2026 giảm tới 48% so với quý IV/2025 và giảm 7% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ giao dịch giảm, thị trường còn đối mặt áp lực tồn kho tăng cao khi nhiều chủ đầu tư vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp trong bối cảnh sức mua suy yếu.

“Hiện nay định hướng của Chính phủ là kiểm soát tín dụng bất động sản và ưu tiên dòng vốn vào nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp thay vì đổ mạnh vào phân khúc cao cấp”, ông Hùng phân tích.

Theo CEO REFI, lãi suất và tín dụng hiện là hai yếu tố chi phối mạnh nhất thị trường.

“Bất kỳ thay đổi nào từ chính sách tiền tệ hay quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư cá nhân, bởi phần lớn nhà đầu tư bất động sản phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng”, ông nói.

Hà Nội sẽ thay đổi mạnh vì metro và TOD

Một trong những nội dung được quan tâm nhất trong quy hoạch mới là chiến lược phát triển đô thị theo mô hình TOD – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Theo ông Hùng, Hà Nội đang định hướng tái cấu trúc dân cư, khuyến khích người dân rời khu vực lõi đô thị ra các đô thị vệ tinh và vùng ven.

“Mấu chốt nằm ở hệ thống metro. Khi các tuyến đường sắt đô thị được triển khai đồng bộ, việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm sẽ nhanh hơn rất nhiều, từ đó thay đổi hoàn toàn câu chuyện giá trị bất động sản”, ông nhận định.

Theo quy hoạch, Hà Nội dự kiến phát triển 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài gần 1.000 km, chia thành nhiều giai đoạn đến năm 2045. Một số tuyến trọng điểm được ưu tiên triển khai giai đoạn 2026-2035 gồm tuyến số 2, số 3, số 5 và tuyến Nội Bài – Ga Hà Nội.

Ông Hùng cho rằng những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng metro sẽ trở thành tâm điểm mới của dòng tiền dài hạn, đặc biệt là các đô thị vùng ven như Hòa Lạc.

“Khi tuyến Văn Cao – Hòa Lạc hoàn thành, thời gian di chuyển sẽ rút ngắn đáng kể. Điều này sẽ làm thay đổi hoàn toàn sức hút của khu vực phía Tây Hà Nội”, ông nói.

Không có đáp án đúng cho tất cả

Dù vậy, CEO REFI cho rằng thị trường hiện nay không phù hợp với tư duy đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn trước. Ông tiết lộ nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn trong năm 2025 đã không kịp “ra hàng” khi tín dụng đảo chiều, dẫn đến tình trạng giảm giá sâu.

“Có bất động sản đã giảm 300-500 triệu đồng, thậm chí giảm cả tỷ đồng nhưng vẫn khó thanh khoản”, ông cho biết.

Theo ông Hùng, bất động sản là thị trường mang tính cá biệt rất cao, không thể đầu tư theo kiểu “mua cả thị trường” như chứng khoán hay ETF.

“Trong cùng một dãy phố, hai căn nhà cạnh nhau nhưng có thể chúng tôi chỉ chọn một căn để đầu tư”, ông nói.

CEO REFI nhấn mạnh, quyết định giải ngân hay tiếp tục chờ đợi phụ thuộc vào chiến lược, khẩu vị rủi ro và sức khỏe tài chính của từng người.

“Không có câu trả lời đúng cho tất cả mọi người. Có người phù hợp đầu tư dài hạn theo quy hoạch và hạ tầng, nhưng cũng có người cần ưu tiên an toàn dòng tiền vì đang sử dụng đòn bẩy lớn”, ông nhận định.

Theo ông, trong giai đoạn thị trường biến động mạnh như hiện nay, nhà đầu tư cần theo dõi sát các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát, tín dụng, giá dầu và cả diễn biến kinh tế toàn cầu.

“Chỉ cần lãi suất thay đổi, toàn bộ định giá bất động sản có thể thay đổi theo”, ông Hùng cảnh báo.