Hơn 100.000 tỷ đồng trái phiếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, Vingroup, Sun Group, Masterise chiếm bao nhiêu?

Theo báo cáo của đơn vị xếp hạng tín nhiệm S&I Rating, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ nét về nguồn cung khi có khoảng 102.500 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM tiếp tục tăng mạnh nguồn cung.

CBRE dự báo, trong cả năm 2026, hai thị trường này sẽ có thêm khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự được mở bán.

Tuy nhiên, theo S&I Rating, giao dịch tại Hà Nội và TP. HCM trong thời gian qua có dấu hiệu chững lại, với tỷ lệ hấp thụ giảm khoảng 20 - 40% so với các quý trước. Dù nhiều doanh nghiệp đã triển khai các chương trình ưu đãi dài hạn, cùng với tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% kể từ đầu năm, nhưng cho vay mua nhà lại có xu hướng đi ngang hoặc giảm ngay cả tại những ngân hàng có room tín dụng lớn. Điều này cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung ở các các chủ đầu tư hơn là nhu cầu của người mua.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với áp lực chi phí vốn cao, khi lãi vay duy trì ở mức khoảng 12 - 14%, trong khi chi phí nhân công và nguyên vật liệu tăng khoảng 10 - 20%. Điều này khiến nguồn cung có thể gia tăng nhưng mặt bằng giá bán khó giảm mạnh.

S&I Rating cũng cho biết, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như cầu, cảng, đường sắt đô thị, đường sắt cao tốc và cao tốc đang được đẩy nhanh tiến độ với tổng mức đầu tư hơn 120 tỷ USD, kỳ vọng hoàn thành trong giai đoạn 2026 - 2030.

Song song với đó, nhiều dự án bất động sản phức hợp quy mô lớn, có tổng mức đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên cũng đang được triển khai. Một số dự án mới được phê duyệt có tổng mức đầu tư ước tính khoảng 249 tỷ USD.

Cùng với tốc độ mở rộng dự án, áp lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản cũng gia tăng. Số liệu từ S&I Rating cho thấy dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục tăng mạnh, đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu đạt 0,72 lần trong quý II/2025, mức cao nhất trong 15 quý.

Không chỉ gia tăng vay ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực huy động vốn qua kênh trái phiếu. Trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu ngành bất động sản đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng trái phiếu phát hành trong kỳ. Phần lớn lượng phát hành đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise và Sun Group, đóng góp hơn 80% giá trị.

Về triển vọng thị trường, S&I Rating đánh giá nguồn cung mới gia tăng mạnh nhưng đang chịu sức ép từ diễn biến lãi suất. Tuy nhiên, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, hoàn thiện quy hoạch đô thị cùng tốc độ triển khai nhanh các dự án được kỳ vọng sẽ trở thành động lực hỗ trợ thanh khoản.

Thị trường sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ lượng cung mới cũng như duy trì mặt bằng giá hiện tại, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất chưa có nhiều thay đổi đáng kể.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến được xem xét thông qua vào tháng 10/2026 và có thể có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 nếu được thông qua, được kỳ vọng sẽ tạo tác động lớn tới nguồn cung bất động sản thông qua các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.