Hơn 90% nguồn cung bất động sản mới vùng ven Hà Nội đều 'hét giá' 100 triệu/m²

Nếu vài năm trước, việc chấp nhận đi xa ra ngoài Vành đai 3 là giải pháp để tìm kiếm căn hộ giá rẻ, thì đến năm 2026, hy vọng đó đã chính thức bị dập tắt.

Báo cáo mới nhất từ Savills Hà Nội chỉ ra một nghịch lý: Hơn 90% nguồn cung mới nằm ở vùng ven, nhưng giá bán lại chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m². Điều này đồng nghĩa với việc một căn hộ 2 phòng ngủ bình thường giờ đây có giá từ 6 đến 7 tỷ đồng. Đây là con số khiến ngay cả những người có thu nhập khá cũng phải "lắc đầu ngao ngán".

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng hiện sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Quý 1/2026, nguồn cung căn hộ thương mại đạt khoảng 6.100 căn, nhưng cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp.

Các căn hộ hạng B chiếm tới 70%, căn hộ hạng A chiếm khoảng 30% nguồn cung mới. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng C hoàn toàn vắng bóng, cho thấy sự thiếu hụt kéo dài của dòng sản phẩm này trên thị trường.

Sự thiếu vắng các sản phẩm vừa túi tiền cùng với việc 90% nguồn cung mới nằm ngoài vành đai 3 đã khiến số lượng căn bán được đạt khoảng 4.700 căn, giảm theo quý và theo năm. Các căn hộ hạng B chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch.

Khi Hà Nội trở nên quá đắt đỏ, làn sóng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh được kỳ vọng là giải pháp thay thế. Tuy nhiên, dữ liệu cho thấy hạ tầng đi đến đâu, giá đất "nhảy múa" đến đó. Việc mở rộng các cụm công nghiệp và hạ tầng giao thông kết nối đang vô tình đẩy nhu cầu và giá nhà tại các khu vực này tăng theo.

Dù nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 16.700 căn trong 9 tháng cuối năm, nhưng kỳ vọng về một đợt giảm giá sâu cho chung cư Hà Nội trong những quý tới là điều gần như "không tưởng", thay vào đó, thị trường có thể chỉ xuất hiện những nhịp điều chỉnh cục bộ tại vài khu vực đơn lẻ.

Bà Hằng chỉ ra rằng thị trường đang bị bủa vây bởi một cấu trúc giá thành cực kỳ cứng nhắc. Khi chi phí đất đai cùng với chi phí xây dựng và lãi suất vay vốn đồng loạt cộng hưởng tăng, dư địa để các chủ đầu tư giảm giá gần như bị triệt tiêu hoàn toàn.

“Bản chất của sự đắt đỏ này không chỉ nằm ở cung - cầu, mà nằm ở "bẫy chi phí đầu vào". Việc áp dụng bảng giá đất mới đã đẩy chi phí giải phóng mặt bằng lên một mặt bằng khác, buộc giá thành phẩm đầu ra phải điều chỉnh tương ứng để bảo toàn biên lợi nhuận”, bà Hằng cho hay.

Với người mua nhà, đây là một thực tế khắc nghiệt: giá nhà không còn vận hành theo nhu cầu ở thực của đa số, mà đang vận hành theo áp lực chi phí và sự "cao cấp hóa" cưỡng ép của nguồn cung.

Sự bền vững của một đô thị phải nằm ở chỗ: những người trực tiếp tạo ra giá trị cho thànhphố này có chỗ để che nắng che mưa hay không. Đã đến lúc cần những chính sách mang tính đột phá, thực chất hơn cho nhà ở xã hội và căn hộ bình dân. Nếu không, giấc mơ an cư của người lao động sẽ mãi xa tầm với.