HoREA đề xuất loạt cơ chế chưa từng có cho TP. HCM

Trong bối cảnh TP. HCM được định hướng trở thành đô thị toàn cầu vào năm 2075, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa đưa ra hàng loạt đề xuất đáng chú ý cho dự thảo Luật Đô thị đặc biệt, từ phân quyền sâu hơn cho chính quyền thành phố đến việc bổ sung các công cụ quản lý đô thị hoàn toàn mới như "quyền chuyển đổi không gian" (TDR).

Cụ thể, trong văn bản góp ý gửi Thành ủy, HĐND, UBND TP. HCM cùng các cơ quan liên quan, HoREA cho rằng thành phố cần một khung pháp lý đủ linh hoạt và vượt trội để có thể cạnh tranh với các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, nếu vẫn vận hành theo cơ chế quản lý đô thị truyền thống, TP. HCM sẽ khó tạo ra tốc độ phát triển đủ lớn để hiện thực hóa các mục tiêu chiến lược mà Bộ Chính trị đặt ra tại Nghị quyết số 09-NQ/TW ban hành ngày 19/5/2026.

Nghị quyết này xác định TP. HCM sẽ phát triển theo hướng đô thị toàn cầu, trung tâm tài chính, đổi mới sáng tạo và kinh tế tri thức của khu vực trong dài hạn.

Theo lộ trình được đặt ra, giai đoạn 2026-2030, TP. HCM phải duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP tối thiểu 10% mỗi năm; GRDP bình quân đầu người đạt tối thiểu 14.000 USD vào năm 2030; hoàn thành khoảng 200km đường sắt đô thị và đưa kinh tế số chiếm khoảng 40% GRDP.

Xa hơn, tới năm 2045, GRDP bình quân đầu người được định hướng đạt tối thiểu 75.000 USD trước khi tiến tới ngưỡng 100.000 USD vào năm 2075 - thời điểm TP. HCM được kỳ vọng trở thành đô thị toàn cầu có trình độ phát triển ngang tầm nhiều thành phố lớn trên thế giới.

Trong bối cảnh đó, HoREA đề xuất trao cho TP. HCM quyền tự chủ lớn hơn trong điều hành và quản lý phát triển đô thị.

Một trong những kiến nghị đáng chú ý là cho phép thành phố được áp dụng các quy định khác với văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành trong một số lĩnh vực đặc thù nhằm tăng tính linh hoạt khi xử lý các vấn đề thực tiễn.

Theo Hiệp hội, cơ chế phân quyền sâu hơn sẽ giúp TP. HCM chủ động hơn trong việc triển khai các dự án hạ tầng, tái thiết đô thị và thu hút đầu tư.

Đáng chú ý, HoREA cũng đề xuất luật hóa công cụ "Transfer of Development Rights" (TDR) - hay còn gọi là quyền chuyển đổi không gian. Đây là mô hình quản lý đô thị đã được nhiều nước áp dụng, cho phép chuyển quyền phát triển xây dựng từ khu đất này sang khu vực khác.

Hiểu đơn giản, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể "dịch chuyển" phần quyền phát triển về mật độ xây dựng hoặc diện tích sàn sang vị trí khác phù hợp hơn, thay vì phải xây dựng trực tiếp trên khu đất ban đầu.

Theo HoREA, công cụ này đặc biệt hữu ích trong việc bảo tồn di sản, tạo không gian công cộng hoặc hạn chế phát triển tại các khu vực nhạy cảm về môi trường.

Hiệp hội lấy ví dụ một số khu đất có giá trị kiến trúc hoặc lịch sử tại trung tâm TP. HCM có thể được bảo tồn mà vẫn đảm bảo quyền lợi kinh tế cho nhà đầu tư thông qua cơ chế chuyển quyền phát triển sang khu vực khác.

Giới chuyên môn đánh giá đây là một trong những đề xuất có tính đột phá bởi TP. HCM đang đối mặt với bài toán rất khó giữa bảo tồn di sản đô thị và áp lực phát triển không gian trung tâm.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất mở rộng cơ chế phát triển đô thị theo mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Theo kiến nghị, TP. HCM nên được chủ động lựa chọn nhà đầu tư và triển khai các dự án hỗn hợp quanh nhà ga metro và đề-pô, bao gồm nhà ở, thương mại dịch vụ và hạ tầng xã hội.

Nếu được áp dụng, mô hình này được kỳ vọng sẽ giúp tăng hiệu quả khai thác quỹ đất quanh metro, tạo thêm nguồn thu ngân sách và giảm áp lực phụ thuộc vào cơ chế BT truyền thống.

Ngoài các đề xuất mang tính chiến lược, HoREA cũng kiến nghị bổ sung nhiều quy định cụ thể liên quan quản lý xây dựng đô thị.

Trong đó, đáng chú ý là đề xuất giới hạn chiều sâu tầng hầm nhà ở riêng lẻ tại các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 nhằm tránh tình trạng đào hầm quá sâu, gây rủi ro cho hệ thống hạ tầng ngầm đô thị trong tương lai.

Hiệp hội cho biết thực tế thời gian qua đã xuất hiện nhiều trường hợp công trình nhà ở đào tầng hầm vượt quá nhu cầu sử dụng do quy định hiện hành chưa kiểm soát rõ chiều sâu.

Liên quan tới thị trường bất động sản, HoREA cũng đặc biệt quan tâm tới cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại.

Theo Hiệp hội, nếu tiếp tục áp dụng công thức tính hiện nay dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, chi phí sử dụng đất của nhiều dự án có thể tăng mạnh, kéo theo áp lực lên giá nhà.

HoREA dẫn thực tế TP. HCM trước đây từng phải áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cao gấp 15-35 lần so với bảng giá đất nông nghiệp để tính bồi thường cho các dự án.

Do đó, Hiệp hội đề xuất cho phép TP. HCM chủ động xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất riêng nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Có thể thấy, các đề xuất lần này của HoREA phản ánh khá rõ áp lực phát triển mà TP. HCM đang đối mặt khi bước vào giai đoạn cạnh tranh mới giữa các siêu đô thị trong khu vực.

Không chỉ cần thêm nguồn lực đầu tư, TP. HCM hiện cũng cần những cơ chế đủ linh hoạt để xử lý các bài toán lớn như tái thiết đô thị cũ, phát triển metro, chỉnh trang kênh rạch, cải tạo chung cư cũ và mở rộng không gian tăng trưởng trong nhiều thập niên tới.