HoREA đề xuất TP. HCM dự phòng thêm 10% dân số trong quy hoạch 100 năm, tránh 'làm khó' các dự án nhà ở

Ngày 28/10, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có Văn bản số 144/2026/CV-HoREA gửi Thường trực Thành ủy, HĐND, UBND TP. HCM cùng các Sở, ngành liên quan, góp ý dự thảo Quy hoạch tổng thể TP. HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm.

Trong số các nội dung kiến nghị, HoREA đặc biệt nhấn mạnh việc xác định quy mô dân số và sức chứa đô thị. Theo Hiệp hội, đây là một trong những cơ sở quan trọng nhất để thành phố hoạch định không gian phát triển, phân bổ nguồn lực và triển khai các dự án nhà ở trong nhiều thập kỷ tới.

Đề xuất dự phòng 10% dân số để tạo dư địa phát triển đô thị

Theo dự thảo quy hoạch, dân số TP. HCM dự kiến đạt khoảng 15,5-16 triệu người vào năm 2030, tăng lên 17-18 triệu người năm 2035 và 20-21 triệu người vào năm 2045. Đến năm 2050, quy mô dân số được dự báo đạt khoảng 22-23 triệu người.

HoREA đề nghị giữ việc nghiên cứu các mốc dự báo này nhưng cần tính toán kỹ hơn, đồng thời bổ sung tỷ lệ dân số dự phòng khoảng 10% trong từng giai đoạn phát triển.

Đáng chú ý, Hiệp hội đưa ra khả năng dân số thành phố đến năm 2050 có thể chỉ đạt 21-22 triệu người thay vì tiếp tục tăng lên 22-23 triệu người như phương án dự báo.

Theo HoREA, việc dự báo dân số liên tục tăng trong 25 năm tới có thể chưa phản ánh đầy đủ những thay đổi về cơ cấu dân số, đặc biệt là xu hướng già hóa và sự suy giảm tốc độ nhập cư.

Hiệp hội dẫn số liệu cho thấy mức sinh tại TP. HCM hiện chỉ đạt khoảng 1,51 con/phụ nữ, thấp hơn đáng kể so với mức sinh thay thế 2,1 con/phụ nữ. Bên cạnh đó, năm 2025, thành phố có gần 1,573 triệu người từ 60 tuổi trở lên, chiếm khoảng 11,4% dân số. Số người cao tuổi được dự báo vượt 3 triệu vào năm 2038 và có thể đạt 4,6 triệu người vào năm 2048.

Không chỉ chịu tác động từ mức sinh thấp, TP. HCM còn đối mặt với sự thay đổi trong dòng dịch chuyển lao động. Theo HoREA, trước đây khu vực TP. HCM và Bình Dương (cũ) thu hút lượng lớn lao động nhập cư nhờ tốc độ phát triển công nghiệp. Tuy nhiên, khi nhiều địa phương hình thành các trung tâm sản xuất và cực tăng trưởng mới, người lao động có thêm cơ hội việc làm tại quê nhà, khiến tốc độ nhập cư vào thành phố có xu hướng giảm.

Ở chiều ngược lại, HoREA cho rằng quy hoạch vẫn cần tính đến nhu cầu thu hút nhân lực chất lượng cao, chuyên gia nước ngoài, nhà đầu tư và lượng người đến thành phố làm việc, sinh sống trong tương lai.

Vì vậy, tỷ lệ dân số dự phòng khoảng 10% được Hiệp hội đề xuất như một giải pháp tạo dư địa phát triển, thay vì chỉ xác định quy mô dân số theo các dự báo thông thường.

Theo HoREA, nếu trần dân số được xác định quá thấp, các đồ án quy hoạch phân khu có thể thiếu chỉ tiêu để bố trí thêm nhà ở, kể cả khi khu vực đó còn nhu cầu phát triển hoặc cải tạo, chỉnh trang.

Để minh họa, Hiệp hội dẫn trường hợp quận Bình Thạnh trước đây được giao quy mô dân số đến năm 2020 là 560.000 người. Tuy nhiên, ngay từ năm 2014, dân số thực tế đã đạt mức này, gồm khoảng 480.000 người thường trú và 80.000 người nhập cư.

Theo HoREA, việc chỉ tiêu dân số sớm chạm ngưỡng đã làm hạn chế dư địa triển khai các dự án đô thị mới, cũng như cải tạo, tái thiết khu dân cư cũ và di dời nhà ở trên, ven kênh rạch.

Tình trạng tương tự có thể xảy ra đối với các dự án nhà ở xã hội hoặc cải tạo chung cư cũ nếu quy hoạch phân khu không bố trí đủ chỉ tiêu dân số. Do đó, HoREA kiến nghị thành phố nghiên cứu kỹ sức chứa đô thị và dành tỷ lệ dự phòng phù hợp, bảo đảm quy hoạch vừa đáp ứng nhu cầu hiện tại, vừa có khả năng thích ứng với những biến động trong tương lai.

Đề nghị bổ sung định hướng phát triển nhà ở, giao thông và du lịch

Bên cạnh vấn đề dân số, HoREA cũng kiến nghị bổ sung định hướng phát triển nhà ở phục vụ nhiều nhóm cư dân vào quy hoạch tổng thể.

Theo đó, thành phố cần xác định rõ mục tiêu phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, bao gồm người có thu nhập cao, chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời đặc biệt chú trọng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Hiệp hội cho rằng định hướng này cần được thể hiện trong cả mục tiêu phát triển chung và phương hướng tổ chức không gian đô thị, qua đó tạo cơ sở cho việc phân bổ quỹ đất, hạ tầng và các chương trình phát triển nhà ở.

Đối với hệ thống giao thông, HoREA đề xuất bổ sung các tuyến đường sắt nhẹ (LRT) tại khu vực lõi trung tâm TP. HCM và khu vực Tam Thắng - Vũng Tàu, nhằm phục vụ nhu cầu đi lại của người dân và khách du lịch.

Đáng chú ý, Hiệp hội kiến nghị nghiên cứu tuyến đường sắt hàng hóa trên cao kết nối ga Sóng Thần với cảng Cát Lái, đồng thời liên thông với tuyến đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu và các cảng Hiệp Phước, Tân Tập.

Theo HoREA, mỗi ngày có khoảng 18.000-20.000 lượt xe tải nặng và xe container ra vào cảng Cát Lái, sử dụng chung hệ thống đường đô thị với các phương tiện khác. Việc phát triển đường sắt hàng hóa được kỳ vọng góp phần giảm xung đột giao thông và áp lực vận tải đường bộ.

Ngoài ra, HoREA đề nghị bổ sung du lịch thành một trong những lĩnh vực trọng tâm trong chiến lược phát triển kinh tế của TP. HCM, phát huy lợi thế không gian biển, đảo, rừng và núi sau sáp nhập. Hiệp hội đặc biệt lưu ý tiềm năng phát triển du lịch tại các khu vực núi Dinh, núi Thị Vải, núi Lớn, núi Nhỏ và một số khu vực núi khác, với điều kiện bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng, an ninh.

Về môi trường và hạ tầng kỹ thuật, HoREA kiến nghị quy hoạch cần nhận diện đầy đủ các thách thức như sụt lún, nước biển dâng, xâm nhập mặn, thiếu nguồn nước ngọt và già hóa dân số. Đồng thời, thành phố cần quan tâm bảo vệ các nguồn nước chiến lược, nghiên cứu cải tạo Bàu Sen và Bàu Trũng tại khu vực Vũng Tàu để khôi phục chức năng hồ nước ngọt, điều tiết và cảnh quan.

Một nội dung khác được HoREA đề xuất là bổ sung cơ chế xem xét điều chỉnh quy hoạch tổng thể khi các điều kiện khách quan hoặc chủ quan thay đổi, nhằm bảo đảm khả năng thích ứng trong quá trình phát triển dài hạn.

Theo Hiệp hội, quy hoạch TP. HCM với tầm nhìn 100 năm không chỉ cần xác định định hướng phát triển kinh tế, hạ tầng và không gian đô thị mà còn phải tạo đủ dư địa để triển khai các dự án trong tương lai. Trong đó, việc tính toán hợp lý quy mô dân số và sức chứa đô thị được xem là yếu tố nền tảng, có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển nhà ở, cải tạo các khu dân cư hiện hữu và nâng cao chất lượng sống của người dân.