Không còn cuộc chơi lợi nhuận cam kết: TS Nguyễn Văn Đính nói gì về khẩu vị mới của nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng?

Báo cáo đầu tư khách sạn, nghỉ dưỡng mới công bố của Savills cho thấy, hơn 68% nguồn cung khách sạn tại Việt Nam hiện do các chủ đầu tư tự vận hành. Tuy nhiên, không ít dự án chưa được đầu tư tương xứng cho trải nghiệm khách hàng, chuẩn hóa dịch vụ hay hệ thống phân phối. Thực tế này khiến nhiều khách sạn, resort dù sở hữu vị trí thuận lợi nhưng hiệu quả khai thác còn hạn chế, giá trị tài sản chưa phản ánh đúng tiềm năng và dần mất lợi thế cạnh tranh.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, thị trường nghỉ dưỡng đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt từ cạnh tranh về số lượng sang cạnh tranh về chất lượng. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, rào cản pháp lý khiến nguồn cung mới tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội gần như chạm trần, những dự án hiện hữu nếu không được nâng cấp, tái định vị sẽ khó duy trì sức hút. Ngược lại, các tài sản được cải tạo bài bản, nâng chuẩn vận hành và định vị đúng phân khúc có thể gia tăng giá trị đáng kể chỉ trong thời gian ngắn.

Ở chiều ngược lại, du lịch đang phục hồi mạnh mẽ và trở thành lực đỡ quan trọng cho thị trường nghỉ dưỡng. Năm 2025, Việt Nam đón hơn 19,1 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 21% so với cùng kỳ, cho thấy ngành du lịch không chỉ hồi phục mà còn bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều. Dòng khách và dòng tiền đang tập trung nhiều hơn vào các dự án có chất lượng cao, thương hiệu rõ ràng và trải nghiệm khác biệt, thay vì lan tỏa đại trà như giai đoạn trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025 ghi nhận hơn 5.100 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, gấp đôi quý trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 64%. Tính đến cuối quý III/2025, Việt Nam có hơn 192.000 phòng khách sạn trung – cao cấp, tăng trưởng bình quân 10,9%/năm trong suốt một thập kỷ, thuộc nhóm tăng nhanh nhất khu vực.

Dù vậy, VARS cũng chỉ ra nhiều “điểm nghẽn” chưa được tháo gỡ hoàn toàn: Giá bán vẫn neo cao, rủi ro pháp lý ở một số dự án còn hiện hữu, hiệu quả khai thác chưa đạt kỳ vọng. Quan trọng hơn, niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa phục hồi hoàn toàn khi một phần vốn còn “mắc kẹt” tại các dự án trước đây.

Khẩu vị đầu tư đã thay đổi căn bản

Phân tích về triển vọng thị trường, TS Nguyễn Văn Đính– Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng BĐS nghỉ dưỡng dù vẫn trong giai đoạn khó khăn, nhưng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại nhờ hàng loạt “lực đẩy” quan trọng.

Thứ nhất, du lịch phục hồi mạnh mẽ với vai trò “cộng sinh” với BĐS nghỉ dưỡng. Khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và trải nghiệm sẽ kéo theo sức cầu thực cho phân khúc này.

Thứ hai, hạ tầng giao thông đang âm thầm tạo sóng. Cao tốc Bắc – Nam, các tuyến kết nối ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch. Nhiều địa phương mới, còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng đang nổi lên như những “vùng trũng” hút dòng tiền trung – dài hạn.

Thứ ba, hành lang pháp lý liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Quá trình tháo gỡ vướng mắc không chỉ giúp dự án hiện hữu giải phóng nguồn lực, mà còn tạo nền tảng cho các dự án mới được phát triển bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Đặc biệt, theo TS Nguyễn Văn Đính, khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi căn bản. Nếu giai đoạn trước đại dịch, BĐS nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ các cam kết lợi nhuận cao, thì hiện nay những lời hứa “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến công suất khai thác thực tế, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.

“Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. BĐS nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà trở thành kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi hiểu biết sâu về du lịch, vận hành và xu hướng tiêu dùng”, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, thị trường BĐS nghỉ dưỡng khó sôi động trở lại. Để phát triển bền vững, phân khúc này cần một khung pháp lý rõ ràng cho condotel, officetel, hometel cũng như các mô hình sở hữu, khai thác linh hoạt, cho phép nhà đầu tư cá nhân tham gia một cách minh bạch.

Dù vậy, TS Nguyễn Văn Đính vẫn giữ góc nhìn tích cực: Khả năng phục hồi của BĐS nghỉ dưỡng từ năm 2026 trở đi là có cơ sở rõ ràng, nhưng sẽ diễn ra theo hướng chậm, chắc và mang tính sàng lọc cao, khác xa giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Thị trường sẽ không phục hồi đồng loạt, mà phân hóa rõ rệt, chỉ những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với khai thác du lịch thực và vận hành bài bản mới có khả năng bật lên.

“Sau giai đoạn vùng đáy tâm lý kéo dài nhiều năm, BĐS nghỉ dưỡng đang ‘lặng để sâu’. Những con sóng ngầm đang tích tụ năng lượng, chờ thời điểm thích hợp để bứt phá”, TS Nguyễn Văn Đính nhận định.