Không phải cứ có đất nông nghiệp là được giảm 70% tiền chuyển đổi, 3 trường hợp sau sẽ bị ‘gạch tên’

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cửa của những thay đổi mang tính bước ngoặt khi bước sang năm 2026. Với sự cộng hưởng từ Luật Đất đai 2024 và các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 254, bức tranh pháp lý về đất đai đang dần hình thành một nền tảng vững chắc.

Điểm nhấn đáng chú ý nhất đối với nhiều hộ gia đình hiện nay chính là cơ chế ưu đãi giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở theo Nghị quyết 254.

Tuy nhiên, cánh cửa ưu đãi này không mở rộng cho tất cả các loại hình đất nông nghiệp mà được thiết kế rất chặt chẽ để hướng tới đối tượng có nhu cầu thực.

Theo phân tích của Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) trong talkshow "3 loại đất nào bị gạch tên khỏi ưu đãi 70% phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở", có ba nhóm đất điển hình sẽ bị "gạch tên" khỏi danh sách hưởng ưu đãi này, đòi hỏi người dân và nhà đầu tư phải đặc biệt lưu ý để tránh những ngộ nhận về mặt tài chính.

- Nhóm đất đầu tiên và phổ biến nhất bị loại trừ chính là đất nông nghiệp thuần túy không nằm trong quy hoạch đất ở hoặc không thỏa mãn điều kiện "cùng thửa".

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh làm rõ rằng chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất chủ yếu hướng tới phần diện tích đất nông nghiệp còn lại trong cùng một thửa đất đã có sẵn đất ở.

Điều này đồng nghĩa với việc những khu đất nông nghiệp nằm tách biệt, không gắn liền với đất thổ cư hoặc nằm trong những khu vực mà quy hoạch của Nhà nước vẫn giữ nguyên mục đích sản xuất nông nghiệp sẽ không được hưởng lợi từ Nghị quyết 254.

Trong thực tế, nhiều người dân đã tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp từ trước, nhưng nếu khu vực đó hiện tại không phù hợp với quy hoạch đất ở của địa phương, họ không những không được giảm thuế để hợp thức hóa mà còn phải đối mặt với các biện pháp xử lý vi phạm như phá dỡ, tháo dỡ và khôi phục lại hiện trạng ban đầu.

Việc Nhà nước không "hợp thức hóa" cho những trường hợp vi phạm quy hoạch này là nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và sự đồng bộ trong phát triển hạ tầng đô thị.

- Nhóm đất thứ hai bị "gạch tên" là những thửa đất được tách ra từ thửa đất có đất ở nhưng thời điểm tách diễn ra sau năm 2014. Đây là một rào cản kỹ thuật quan trọng mà Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh để ngăn chặn các "kịch bản" đầu cơ.

Theo quy định, ưu đãi chỉ áp dụng cho thửa đất nông nghiệp mà trong quá khứ từng thuộc cùng một thửa đất có đất ở, và quan trọng nhất là việc tách thửa đó phải tồn tại trước năm 2014.

Nếu một nhà đầu tư hoặc người dân thấy thông tin về Nghị quyết 254 rồi mới vội vàng đem một thửa đất lớn (ví dụ 1.000 m2) đi chia nhỏ thành nhiều mảnh cho người thân đứng tên nhằm tận dụng nhiều lần hạn mức giảm thuế, thì kịch bản này chắc chắn sẽ bị chặn đứng.

Quy định về mốc thời gian trước năm 2014 giúp xác lập rằng đây là những trường hợp tồn tại do lịch sử để lại, chứ không phải là sản phẩm của các thủ thuật tách thửa nhằm trục lợi ưu đãi thuế trong giai đoạn hiện nay.

- Nhóm đất cuối cùng bị loại khỏi danh sách ưu đãi là phần diện tích vượt quá hạn mức quy định hoặc những thửa đất của cá nhân đã từng sử dụng quyền ưu đãi này một lần trước đó.

Nghị quyết 254 tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc "một người, một lần, một hạn mức". Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh giải thích rằng mỗi cá nhân chỉ được hưởng cơ chế giảm 70% tiền sử dụng đất một lần duy nhất tại một địa phương.

Nếu một người sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp khác nhau, họ buộc phải lựa chọn một nơi để áp dụng ưu đãi; tất cả các thửa đất còn lại sẽ bị "gạch tên" và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thông thường.

Thêm vào đó, diện tích được giảm thuế cũng bị giới hạn không quá hai lần hạn mức đất ở tại địa phương đó. Mọi phần diện tích nằm ngoài con số "hai lần hạn mức" này sẽ không được hưởng mức giảm 70%, dù cho thửa đất đó có nằm trong cùng thửa với đất ở hay thỏa mãn mọi điều kiện về quy hoạch.

Sự sàng lọc kỹ lưỡng đối với ba loại đất nêu trên cho thấy mục tiêu nhân văn nhưng cũng đầy tính răn đe của chính sách. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định rằng các quy định này tạo ra sự công bằng giữa các nhóm dân cư, đảm bảo rằng ưu đãi của Nhà nước đến đúng đối tượng có nhu cầu thực về chỗ ở cho bản thân và con cái, thay vì biến thành "mồi ngon" cho giới đầu cơ đất nền.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng đưa ra lời cảnh báo đắt giá cho các nhà đầu tư đang có ý định "xuống tiền" mua đất nông nghiệp chỉ dựa trên tin đồn giảm thuế.

Ông cũng khuyến cáo người dân trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào hoặc nộp hồ sơ chuyển mục đích cần phải chủ động kiểm tra thông tin tại cơ quan quản lý nhà nước hoặc qua các ứng dụng tra cứu quy hoạch.

Việc nắm rõ mảnh đất của mình có nằm trong nhóm bị "gạch tên" hay không sẽ giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lý và có sự chuẩn bị tài chính chính xác nhất cho kế hoạch an cư của mình.

Đặc biệt, đối với những trường hợp đã lỡ nộp tiền sử dụng đất theo mức cao trong giai đoạn từ tháng 8/2024 đến tháng 1/2026, Luật sư Đỉnh khuyến cáo người dân cần nhanh chóng nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan thuế tính lại tiền đất để được hoàn trả phần chênh lệch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trước thời hạn năm 2027.

Song hành với những ưu đãi thuế, một cuộc cách mạng về giá đất cũng chính thức bắt đầu từ ngày 1/1/2026 khi bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường thay thế hoàn toàn cho khung giá đất 5 năm một lần.

Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ xóa bỏ cơ chế "hai giá" vốn gây thất thu ngân sách và rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định việc trao quyền chủ động cho địa phương ban hành bảng giá đất hàng năm là một hướng đi đúng đắn, tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường.

Dù có những lo ngại về việc chi phí đất tăng cao sẽ gây áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản, nhưng ông Đỉnh chỉ ra rằng Luật Đất đai đã có cơ chế bảo vệ hữu hiệu: đơn giá thuê đất sẽ được giữ ổn định trong chu kỳ 5 năm và mức tăng của chu kỳ tiếp theo không được vượt quá chỉ số giá tiêu dùng (CPI).

Điều này giúp doanh nghiệp có thể chủ động lập kế hoạch tài chính dài hạn mà không quá lo lắng về các "cơn sốt" giá đất ảo ngắn hạn,.

Mảnh ghép cuối cùng và cũng là công cụ quản lý hiện đại nhất chính là mã số định danh bất động sản - được ví như "căn cước công dân" của mỗi thửa đất. Hệ thống này tích hợp toàn bộ thông tin về pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch và tình trạng thế chấp ngân hàng.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh giải thích rằng mã định danh này không chỉ là một mã tra cứu hành chính đơn thuần mà là một hồ sơ điện tử giúp nhà nước "quy chủ" tài sản và thực hiện các chính sách thuế công bằng.

Khi dữ liệu được số hóa và liên thông giữa các cơ quan thuế, ngân hàng và văn phòng đăng ký đất đai, những hành vi kê khai giá thấp bất thường trên hợp đồng để trốn thuế sẽ dễ dàng bị phát hiện và xử lý.

Quan trọng hơn, dữ liệu sạch từ hệ thống này sẽ trở thành chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp đất đai - loại tranh chấp vốn đang chiếm tới 2/3 số vụ án dân sự hiện nay.