Không phải giá cao, Chủ tịch VARs chỉ rõ ‘điểm yếu chí mạng’ khiến nhiều dự án kẹt thanh khoản

Nhu cầu ở thực cao nhưng bị “chặn” bởi khả năng chi trả

Sáng 12/3 tại Hội nghị Ban Thường vụ – Ban Chấp hành và gặp mặt hội viên thường niên năm 2026 với sự tham dự của nhiều doanh nghiệp, chuyên gia và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), cho biết, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khả năng chi trả của người mua đang trở thành rào cản lớn khi mặt bằng giá nhà liên tục tăng trong thời gian qua.

Trong khi đó, động lực chính thúc đẩy giao dịch trên thị trường vẫn đến từ nhu cầu đầu tư. Năm 2025, dòng tiền đầu tư bất động sản gia tăng mạnh nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ như mặt bằng lãi suất thấp, nguồn cung cải thiện, chính sách bán hàng linh hoạt cùng tiến độ thanh toán được giãn. Niềm tin của nhà đầu tư cũng được củng cố khi hệ thống hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.

Xu hướng đầu tư trong năm qua cho thấy dòng tiền tập trung chủ yếu vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, với mức giá giao dịch phần lớn xoay quanh “giá kỳ vọng” của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động bắt đầu tăng và kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, nhu cầu đầu tư đã chững lại cục bộ tại một số khu vực từng tăng nóng. Dù vậy, thị trường chưa ghi nhận sự rút lui của dòng vốn đầu tư dài hạn.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và sự gia tăng nhanh của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Dù vậy, sức mua thực tế vẫn bị ảnh hưởng khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng. Điều này khiến nhiều người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ, ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Vì sao nhiều khu vực BĐS “kẹt” thanh khoản?

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự chênh lệch ngày càng rõ giữa kỳ vọng của người bán và hành vi của người mua.

Trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, thì người mua lại thận trọng hơn và có xu hướng quan sát thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, những dự án có chất lượng tốt, vị trí gắn với hạ tầng giao thông và được phát triển đồng bộ bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn tiếp tục được thị trường săn đón.

Ngược lại, các dự án định giá quá cao hoặc chiến lược phát triển chưa phù hợp đang đối mặt với tình trạng giao dịch chậm và thanh khoản thấp.

Đáng chú ý, theo lãnh đạo VARs, nguy cơ “kẹt” thanh khoản không chỉ đến từ yếu tố giá bán.

“Ở một số khu vực vùng ven, thị trường có thể xuất hiện tình trạng kẹt thanh khoản khi hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển các tiện ích cơ bản, khiến nhu cầu ở thực chưa hình thành rõ nét”, ông Đính cho biết.

Điều này đồng nghĩa với việc nhiều dự án dù được tung ra thị trường với quy mô lớn nhưng lại khó thu hút người mua nếu thiếu các yếu tố nền tảng như kết nối giao thông, tiện ích sinh hoạt hay hệ sinh thái dịch vụ.

Theo chuyên gia, giao dịch bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng theo nguồn cung nhưng mức độ chọn lọc sẽ cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và nằm dọc các trục hạ tầng giao thông lớn như vành đai, metro hoặc hệ thống giao thông công cộng.

Phân khúc căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và giao dịch toàn thị trường. Trong khi đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các địa phương có nền kinh tế phát triển và hạ tầng đang được triển khai thực tế vẫn duy trì sức hút với nhà đầu tư.

Xu hướng tăng giá được cho là vẫn tiếp diễn nhưng theo hướng chọn lọc, tập trung vào những dự án có giá hợp lý, kết nối giao thông thuận tiện và phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

“Năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục là một năm tăng trưởng tích cực của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quá trình phân hóa sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, buộc các dự án và chủ đầu tư phải chứng minh năng lực phát triển thực chất để thu hút dòng tiền”, chủ tịch VARs nhấn mạnh.