Lãi suất tăng, nhà đầu tư bán cắt lỗ: Thị trường bất động sản đang chuyển hướng?

Sau giai đoạn tăng nóng nhờ mặt bằng lãi suất thấp kéo dài, thị trường bất động sản đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Không ít nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà đất trong giai đoạn 2023–2025 hiện phải cân nhắc bán tài sản, thậm chí chấp nhận giảm giá nhằm giảm áp lực tài chính khi các khoản vay bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm, câu hỏi đặt ra là: Đây chỉ là khó khăn mang tính chu kỳ hay đang hình thành một làn sóng xả hàng mới trong giới đầu tư địa ốc? Và xu hướng này sẽ tác động như thế nào đến giá bất động sản cũng như cơ hội của người mua trong thời gian tới?

Áp lực tài chính tăng mạnh khi lãi suất thả nổi

Sau nhiều năm duy trì ở mức thấp, mặt bằng lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng trở lại, đặc biệt khi các khoản vay ưu đãi kết thúc và chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Điều này khiến chi phí trả nợ của nhiều nhà đầu tư tăng đáng kể.

Trường hợp của anh Quốc Tuấn, một nhà đầu tư tại TP.HCM, cho thấy rõ tác động của sự thay đổi này. Cuối năm 2023, anh mua một căn hộ và vay ngân hàng khoảng 60% giá trị tài sản. Trong năm đầu tiên, nhờ lãi suất ưu đãi khoảng 7% và được ân hạn nợ gốc, số tiền phải trả hàng tháng chỉ vào khoảng 15–16 triệu đồng.

Tuy nhiên, khi khoản vay chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí trả nợ tăng nhanh. Khi lãi suất lên 11%, số tiền phải trả mỗi tháng tăng lên khoảng 24 triệu đồng. Nếu lãi suất lên tới 15%, khoản thanh toán hàng tháng có thể lên tới 33 triệu đồng - gần gấp đôi so với thời điểm ban đầu.

Áp lực tài chính tăng mạnh khiến việc tiếp tục nắm giữ tài sản trở nên khó khăn. Vì vậy, anh Tuấn buộc phải rao bán căn hộ với giá khoảng 5 tỷ đồng và sẵn sàng giảm giá nếu không tìm được người mua.

Một trường hợp khác là ông Trần Văn Phúc, chủ sở hữu căn hộ cao cấp tại TP. Thủ Đức. Sau khi giai đoạn ưu đãi lãi suất kết thúc, khoản vay của ông chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 15%/năm. Hệ quả là nghĩa vụ trả nợ hàng tháng tăng từ 34 triệu đồng lên gần 50 triệu đồng. Áp lực tài chính buộc ông phải cân nhắc bán lại tài sản dù có thể chỉ thu hồi vốn, thậm chí chấp nhận giảm giá.

Xuất hiện làn sóng thoát hàng “âm thầm”

Theo ghi nhận từ các sàn môi giới tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản trong giai đoạn lãi suất thấp hiện đang gặp khó khăn khi chi phí vay tăng mạnh.

Tuy nhiên, thay vì bán tháo công khai, không ít chủ sở hữu lựa chọn cách thoái vốn kín thông qua môi giới quen hoặc các mạng lưới giao dịch riêng nhằm tránh tạo hiệu ứng giảm giá trên diện rộng.

Trong một số trường hợp, người mua thanh toán nhanh có thể nhận mức chiết khấu lên tới 10–15% so với thời điểm thị trường đạt đỉnh. Trên các hội nhóm giao dịch bất động sản, nhiều tin rao bán cũng xuất hiện với mức giảm khoảng 10–12% so với giá niêm yết trước đó nhằm tăng khả năng thanh khoản.

Song song với áp lực bán tăng, nhu cầu tìm mua bất động sản lại có xu hướng giảm. Dữ liệu thị trường cho thấy lượng tìm kiếm nhà đất giảm khoảng 17–20% trong hai tháng cuối năm 2025 – thời điểm lãi suất bắt đầu tăng. Sang đầu năm 2026, con số này tiếp tục giảm thêm khoảng 28%.

Tại TP.HCM, mức giảm khoảng 19%, chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ. Một số báo cáo thị trường cũng ghi nhận lượng giao dịch đặt mua giảm tới 40–50% khi lãi suất tăng.

Đòn bẩy tài chính trở thành rủi ro

Theo thống kê, phần lớn các khoản vay mua bất động sản hiện nay được ký trong giai đoạn lãi suất thấp từ năm 2023 đến 2025. Khi các khoản vay này bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, thường dao động khoảng 13–15% mỗi năm, nghĩa vụ trả nợ của người vay có thể tăng từ 1,5 đến 2 lần.

Đặc biệt, theo chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao là những người chịu tác động mạnh nhất. Ví dụ, với khoản vay từ 2–3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 3–5% mỗi năm, người vay có thể phải trả thêm 7–10 triệu đồng mỗi tháng.

Khoản chi phí phát sinh này nhanh chóng bào mòn lợi nhuận đầu tư, thậm chí khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải bán bớt tài sản để giảm áp lực tài chính.

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay những phân khúc chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất thường là các loại hình mang tính đầu cơ cao nhưng thanh khoản thấp, như bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse ven biển hoặc đất nền vùng ven. Khi tỷ lệ vay lên tới 50–70% giá trị tài sản, rủi ro tài chính của nhà đầu tư càng lớn.

Các chuyên gia dự báo áp lực bán có thể tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, khi nhiều khoản vay ký vào cuối năm 2024 bắt đầu bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi.

Ở góc nhìn dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng diễn biến hiện nay có thể thúc đẩy quá trình thanh lọc của thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn có thể buộc phải rời khỏi cuộc chơi, trong khi những nhà đầu tư có nguồn vốn dài hạn vẫn tiếp tục nắm giữ tài sản.

Ở chiều ngược lại, đây cũng có thể là cơ hội cho những người mua ở thực hoặc nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh tiếp cận bất động sản với mức giá chiết khấu sâu hơn so với giai đoạn trước.

Trong bối cảnh lãi suất tăng và thanh khoản thị trường suy giảm, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc tính toán khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao là yếu tố quan trọng trước khi quyết định giữ hay bán tài sản.

Đối với những bất động sản có dòng tiền ổn định từ cho thuê và tiềm năng tăng giá dài hạn, nhà đầu tư có thể cân nhắc tiếp tục nắm giữ. Ngược lại, với các khoản đầu tư mang tính lướt sóng hoặc sử dụng tỷ lệ vay cao, việc cơ cấu danh mục và giảm bớt tài sản có thể là giải pháp cần thiết để hạn chế rủi ro tài chính.

Áp lực lãi suất và chi phí vay vốn đang buộc một bộ phận nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Nhưng ở góc nhìn khác, đây cũng có thể là giai đoạn thị trường tự điều chỉnh, tạo ra mặt bằng giá thực hơn sau thời kỳ tăng nóng.

Liệu làn sóng bán tài sản hiện nay chỉ diễn ra cục bộ hay sẽ trở thành xu hướng lớn của thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn là câu hỏi còn bỏ ngỏ. Tuy nhiên, rõ ràng giai đoạn lãi suất thấp từng thúc đẩy cơn sốt địa ốc đã qua, và thị trường đang bước vào một chu kỳ mới -thận trọng và chọn lọc hơn.