Lãi suất tiếp tục neo cao, chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư BĐS đối mặt nguy cơ cắt lỗ hàng tỷ đồng

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam không còn được nhìn nhận qua lăng kính tăng trưởng hay trầm lắng đơn thuần, mà đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch sâu rộng cả về tư duy lẫn cách vận hành. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và hành lang pháp lý ngày càng siết chặt, làn sóng bán tháo, cắt lỗ xuất hiện như hệ quả khó tránh khỏi của giai đoạn trước - khi việc sử dụng đòn bẩy tài chính bị đẩy lên quá mức.

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn trong talkshow "Bán tháo, cắt lỗ 40% vẫn không có người mua: Ai dùng đòn bẩy nhà đất 2026 dễ mắc kẹt", thị trường hiện nay đã bắt đầu xuất hiện làn sóng bán tháo, dù mức cắt lỗ phổ biến mới chỉ dừng lại ở con số vài trăm triệu đồng do "nỗi đau chưa đủ lớn".

Tuy nhiên, ông cảnh báo rằng nếu áp lực lãi suất tiếp tục duy trì trong thời gian dài, câu chuyện cắt lỗ có thể lên tới hàng tỷ đồng khi sức chịu đựng của nhà đầu tư chạm ngưỡng giới hạn.

Theo ông, so với giai đoạn khủng hoảng năm 2011, dù lãi suất hiện nay thấp hơn, nhưng quy mô khoản vay trên mỗi sản phẩm đã tăng gấp 4 đến 5 lần, khiến áp lực trả nợ thực tế không hề nhẹ nhàng hơn so với trước đây.

Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện tại là sự leo thang chóng mặt của giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, với mức giá 100 triệu đồng/m2 không còn là hiếm gặp.

Chuyên gia Rich Nguyễn phân tích rằng sự tăng giá này đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố: nhu cầu thực tế quá lớn trong khi nguồn cung bị tắc nghẽn suốt nhiều năm, chi phí vật liệu xây dựng và thuế phí tăng cao.

Đáng chú ý, ông cũng không ngần ngại chỉ ra sự tác động "kỹ thuật" từ các chủ đầu tư thông qua việc thao túng và thổi giá trong bối cảnh khan hiếm hàng để tối ưu hóa lợi nhuận.

Bản chất của các đơn vị kinh doanh là tận dụng sóng để đẩy giá, thậm chí dùng các chiêu bài "cháy hàng" ảo để thúc đẩy tâm lý FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ -PV) của người mua. Chuyên gia này khẳng định mức giá hàng trăm triệu đồng ở các vùng ven là không bền vững và không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường.

Đối với phân khúc đất nền - vốn được coi là "vua" của các loại hình đầu tư, ông Rich Nguyễn cho rằng nó vẫn giữ vị thế quan trọng nhưng sẽ trở thành "mồ chôn" cho những nhà đầu tư thiếu kiến thức.

Đất nền có đặc tính nhạy cảm, dễ bùng nổ khi có thông tin quy hoạch nhưng cũng nhanh chóng đóng băng khi dòng vốn tín dụng bị thắt chặt. Trong chu kỳ mới, cuộc chơi lướt sóng ngắn hạn sẽ không còn đất diễn do sự xuất hiện của quy định định danh bất động sản và các chính sách thuế mới dựa trên chênh lệch lợi nhuận.

Chuyên gia Rich Nguyễn nhấn mạnh rằng đất nền chỉ thực sự là kênh đầu tư hiệu quả nếu gắn liền với quy hoạch hạ tầng, đô thị hóa và nhu cầu ở thực, đồng thời đòi hỏi một tầm nhìn trung và dài hạn từ 5 đến 10 năm thay vì tư duy ăn xổi.

Trong bối cảnh giá nhà nội đô trở nên "xa xỉ", nhà ở xã hội được kỳ vọng là giải pháp cứu cánh cho người lao động, nhưng thực tế phân khúc này vẫn chưa thể bùng nổ như mong đợi.

Ông Rich Nguyễn chỉ ra rằng rào cản lớn nhất không chỉ nằm ở biên lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà, mà còn ở quy trình xét duyệt phức tạp và các gói vay hỗ trợ chưa thực sự ưu đãi cho người thu nhập thấp.

Để giải quyết tận gốc vấn đề, ông đề xuất Chính phủ cần thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia", nơi người lao động đóng góp định kỳ để có quyền ưu tiên mua nhà và vay vốn với lãi suất thấp.

Bên cạnh đó, các mô hình như "thuê mua" (lease-to-buy) cần được nhân rộng để giảm bớt áp lực tài chính ban đầu cho mọi đối tượng người dân. Việc minh bạch hóa quy trình xét duyệt thông qua dữ liệu số cũng là điều kiện tiên quyết để ngăn chặn tình trạng "tiêu cực".

Về mảng bất động sản dòng tiền và nghỉ dưỡng, thị trường đang chứng kiến một cuộc "thanh lọc tàn khốc".

Vị chuyên gia này nhận định tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê hiện chỉ dao động từ 3-5%, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng, dẫn đến tình trạng nhà đầu tư phải bù lỗ.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với những cam kết lợi nhuận trên giấy đã chính thức đi vào hồi kết khi các giá trị cốt lõi về vận hành và du lịch bị bỏ ngỏ.

Ông đưa ra lời khuyên thẳng thắn cho những ai đang kẹt vốn tại các dự án nghỉ dưỡng dở dang là nên chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn, bởi đây là cuộc chơi của các "ông lớn" có nguồn lực tài chính dồi dào và kinh nghiệm khai thác chuyên nghiệp, không dành cho những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ.

Nhìn chung, năm 2026 đánh dấu một "luật chơi mới" với sự quản lý chặt chẽ hơn từ phía Nhà nước thông qua bảng giá đất sát thực tế, sàn giao dịch bất động sản quốc gia và các quy định về dự phòng rủi ro tín dụng. Dòng tiền của các "cá mập" không mất đi mà đang ở trạng thái thế "phòng thủ", chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách vĩ mô và địa chính trị thế giới.

Theo ông Rich Nguyễn, sự phân hóa trong chu kỳ này sẽ cực kỳ rõ rệt khi những khu vực không có giá trị sử dụng thực, hạ tầng kém sẽ tiếp tục đóng băng, trong khi những tài sản thiết yếu, pháp lý chuẩn chỉnh sẽ là đích đến của dòng vốn thông minh.