Lãi suất vay mua nhà chạm ngưỡng 14%/năm: Người mua dè chừng, chủ đầu tư mắc kẹt vì chi phí vốn tăng vọt

Bước sang năm 2026, trong khi nhiều người vẫn nuôi giấc mơ an cư, thị trường bất động sản bất ngờ chịu cú sốc lãi suất. Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp để hỗ trợ phục hồi kinh tế hậu đại dịch, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng mạnh, có nơi chạm gần 14%/năm.

Áp lực từ lãi vay bất động sản vọt gần 14%/năm

Thực tế ghi nhận từ đầu năm 2026, các tổ chức tín dụng đã đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trung và dài hạn. Đặc biệt, một số gói vay cố định kỳ hạn 18 tháng đã bị đẩy lên mức gần 14%/năm, trong khi các kỳ hạn 12 tháng cũng phổ biến trong khoảng từ 10% đến 14%/năm.

Với đặc thù của các khoản vay mua nhà thường kéo dài từ 15 đến 25 năm, lãi suất chỉ cần nhích thêm vài điểm phần trăm cũng đủ khiến tổng chi phí vay tăng thêm hàng trăm triệu, thậm chí là hàng tỷ đồng.

Đối với những người lao động có thu nhập trung bình, khoản trả góp hàng tháng giờ đây đã trở thành một gánh nặng khổng lồ khi tiền lãi chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng nghĩa vụ tài chính, trong khi thu nhập thực tế lại không thể tăng trưởng kịp với tốc độ phi mã của lãi suất.

Phân tích về tác động tiêu cực này, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định rằng mức lãi suất vay cao đang làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của thị trường, đặc biệt là đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng".

Trước đây, khi vốn vay còn rẻ, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay mượn với kỳ vọng giá đất sẽ tăng nhanh trong thời gian ngắn để chốt lời. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, khi chi phí vốn tăng mạnh, biên lợi nhuận bị bào mòn khiến họ buộc phải rút lui hoặc tạm thời đứng ngoài quan sát, làm cho thanh khoản của toàn thị trường suy giảm nghiêm trọng.

Không chỉ người mua nhà cá nhân chịu trận, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh vô cùng bế tắc. Trong cấu trúc tài chính của đa số các chủ đầu tư, vốn vay ngân hàng luôn chiếm một tỷ trọng cực kỳ quan trọng để triển khai xây dựng, phát triển hạ tầng và hoàn thiện dự án.

Khi lãi suất vay tăng, chi phí tài chính của doanh nghiệp cũng tỷ lệ thuận tăng theo, trực tiếp làm giảm biên lợi nhuận và gây áp lực nặng nề lên dòng tiền. Đối với những dự án đã lỡ chốt giá bán từ trước, việc lãi suất tăng cao bất ngờ khiến chủ đầu tư rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan", thậm chí đối mặt với nguy cơ thua lỗ nặng nề nếu chi phí vốn vượt quá dự tính ban đầu.

Áp lực này còn cộng hưởng với những cam kết hỗ trợ lãi suất mà doanh nghiệp đã đưa ra trước đó nhằm kích cầu thị trường. Nhiều chủ đầu tư từng triển khai các chính sách như cam kết lãi suất 0% hoặc hỗ trợ lãi vay trong 1-2 năm đầu cho khách hàng, nhưng khi lãi suất thị trường tăng vọt, chính các doanh nghiệp này lại phải gánh thêm phần chênh lệch chi phí tài chính khổng lồ để duy trì chương trình.

Về phía người mua, sau khi hết thời gian ưu đãi, họ sẽ phải đối mặt với mức lãi suất thả nổi cao ngất ngưởng, dẫn đến nguy cơ mất khả năng thanh toán nếu không có sự tính toán kỹ lưỡng từ đầu.

Chị Mai Hà (chuyên viên tư vấn bất động sản khu vực Long Biên) cho biết: "Lãi suất cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng lớn áp dụng là 12-14%/năm được coi là rất cao so với thời điểm trước và mới là lãi suất cố định áp dụng 6-12 tháng. Khi hết thời gian ân hạn, cộng thêm lãi suất thả nổi tạo ra áp lực rất nặng lên người vay".

"Người vay 2 tỷ đồng trong 20 năm sẽ phải trả khoảng 25-26 triệu đồng/tháng cho lãi suất. Còn nếu vay 4-5 tỷ đồng, số tiền người vay phải thanh toán sẽ vượt 50 triệu đồng/tháng, chưa tính số tiền gốc phải trả góp hằng tháng. Với mức lãi suất này, nhiều người mua trẻ tuổi phải tạm gác lại giấc mơ mua nhà do lo ngại áp lực phân bổ tài chính".

Lãi suất tăng thu hẹp đáng kể hành vi 'lướt sóng'

Nguyên nhân của làn sóng tăng lãi suất này, theo các chuyên gia, một phần đến từ chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ của cơ quan quản lý nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu và ngăn chặn bong bóng tài sản.

Nhiều ngân hàng hiện nay đã gần chạm trần hạn mức tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản, khiến việc giải ngân vốn mới trở nên hạn chế và đắt đỏ hơn.

Bên cạnh đó, chi phí huy động vốn đầu vào của ngân hàng cũng tăng lên khi lãi suất tiền gửi nhích cao để thu hút người dân, buộc các tổ chức này phải nâng lãi suất cho vay để đảm bảo biên độ lợi nhuận.

Dù bức tranh chung có phần ảm đạm, nhưng dưới góc nhìn lạc quan của một số chuyên gia kinh tế, việc lãi suất tăng cũng có thể xem là một liều thuốc giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.

Theo nhận định của VinaCapital - tập đoàn quản lý đầu tư hàng đầu tại Việt Nam nêu trong báo cáo Chiến lược 2026 công bố mới đây, nhiều nhà đầu tư thường áp dụng một ngưỡng tâm lý về lãi suất vay khoảng 1% mỗi tháng, tương ứng 12-13% một năm. Vì vậy, khi lãi suất vượt mức này, VinaCapital cho rằng họ sẽ có xu hướng thận trọng hơn và giảm các hoạt động mua bán bất động sản với mục đích lướt sóng.

Tại phiên họp giữa tháng 1, Thủ tướng đã giao Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, không để dòng vốn đầu cơ, làm méo mó thị trường. Nhà điều hành cũng cần có chính sách quản lý rủi ro với tín dụng rót vào địa ốc.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối năm ngoái, tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng, tăng 28% trong một năm. Cơ quan này cũng khẳng định sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, xử lý các dòng vốn phục vụ đầu cơ, nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính - ngân hàng.

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng lãi suất tăng nhanh ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực. Vì vậy, Hội Môi giới đề xuất việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc bởi không chỉ thị trường địa ốc, mà cả nền kinh tế cũng có nguy cơ chịu ảnh hưởng tiêu cực.

VinaCapital cũng dự đoán việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng với bất động sản không kéo dài sang nửa cuối 2026 khi xét đến lĩnh vực này là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP năm nay.