Lộ diện loạt 'điểm nóng' bất động sản Hà Nội sau quy hoạch: Nhà đầu tư lưu ý điều quan trọng trước khi xuống tiền

Hà Nội đang bước vào giai đoạn mang tính bước ngoặt khi chính thức tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân đối với bản đồ quy hoạch Thủ đô, với tầm nhìn chiến lược kéo dài tới 100 năm.

Theo đó, quá trình tham vấn cộng đồng diễn ra từ ngày 13/3-23/3, đánh dấu một bước đi quan trọng trong việc định hình diện mạo Thủ đô qua các cột mốc 2030, 2045 và 2065.

Sự kiện này không chỉ thu hút sự quan tâm của giới chuyên gia mà còn khiến thị trường bất động sản xôn xao trước những thay đổi về không gian phát triển.

Nhận định về bản quy hoạch mới này trong chương trình "Đi theo dòng tiền" với chủ đề "Quy hoạch Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm: Nhà đầu tư hành động?", ông Tô Anh Hùng (Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam - VWA) cho rằng đây là một bước tiến vượt bậc so với các quy hoạch trước đây khi định hướng không gian đô thị của Hà Nội sẽ có sự dịch chuyển mạnh mẽ.

Theo ông, điểm nhấn quan trọng nhất chính là việc lấy trục sông Hồng làm cảnh quan trung tâm, từ đó mở rộng tầm ảnh hưởng sang các khu vực phía bên kia sông vốn trước đây còn chưa được chú trọng đúng mức.

Theo đó, các địa phương như Long Biên, Gia Lâm, Mê Linh và Đông Anh sẽ trở thành những trọng điểm phát triển mới, tạo nên sự cân bằng cho không gian đô thị thay vì chỉ tập trung vào lõi trung tâm cũ.

Bên cạnh đó, các đại đô thị mới sẽ được định hình bám dọc theo trục Vành đai 4, kéo dài lên khu vực Sơn Tây, Hòa Lạc và lan tỏa mạnh mẽ xuống phía Nam, nơi đang hình thành những dự án quy mô lớn.

Theo phân tích của ông Tô Anh Hùng, việc mở rộng quy hoạch này sẽ mang lại tác động tích cực trong việc giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung nhà ở vốn đã tồn tại dai dẳng trên thị trường Hà Nội.

Sự xuất hiện của các đại đô thị và khu chức năng mới không chỉ giúp gia tăng số lượng sản phẩm mà còn tạo ra sự đa dạng trong lựa chọn cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu ở thực.

Song hành với quy hoạch không gian, hệ thống hạ tầng giao thông cũng được dự báo sẽ có những bước đột phá. Đáng chú ý, các tuyến cao tốc huyết mạch sẽ được nâng cấp đáng kể, ví dụ như đoạn Hà Nội - Yên Bái thuộc cao tốc Hà Nội - Lào Cai dự kiến sẽ được mở rộng lên sáu làn xe trước năm 2030.

Những thay đổi này chắc chắn sẽ là động lực tăng trưởng mạnh mẽ, tạo ra giá trị gia tăng lớn cho các bất động sản nằm dọc theo các trục giao thông trọng điểm.

Tuy nhiên, giữa làn sóng thông tin đầy hứa hẹn, ông Tô Anh Hùng đã đưa ra một lời cảnh báo quan trọng đối với các nhà đầu tư là nên "chậm lại" một chút và chưa nên vội vàng xuống tiền tại thời điểm này.

Lý giải cho điều này, ông Hùng cho rằng, dự thảo quy hoạch hiện tại vẫn đang trong giai đoạn lấy ý kiến và dự kiến phải đến ngày 30/4 mới chính thức được phê duyệt và công bố.

Trong khoảng thời gian "giao thoa" này, những thay đổi trong bản đồ quy hoạch mới có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý khó lường cho các tài sản mua theo quy hoạch cũ.

Ông Hùng đã dẫn chứng một ví dụ điển hình về một lô đất tại phường Yên Hòa rộng hơn 416 m², vốn được xác định là đất ở hoàn toàn theo quy hoạch phân khu cũ. Thế nhưng, theo dự thảo quy hoạch mới, diện tích đất ở chỉ còn lại vỏn vẹn hơn 34 m², phần lớn diện tích còn lại bị chuyển đổi sang đất giao thông và đất hỗn hợp. Điều này cho thấy rủi ro mất mát tài sản là rất lớn nếu nhà đầu tư không tỉnh táo cập nhật thông tin mới nhất.

Ngoài ra, áp lực tài chính cũng là một rào cản lớn mà người mua nhà và nhà đầu tư cần cân nhắc trong năm 2026.

Ông Tô Anh Hùng chia sẻ rằng xu hướng lãi suất hiện đang gây ra áp lực cực lớn khi mức lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng đã chạm ngưỡng 16-17%.

Đối với những bất động sản chưa có sổ đỏ mà chỉ đang ở dạng hợp đồng mua bán, việc chuyển đổi khoản vay sang các ngân hàng có lãi suất thấp hơn (đảo nợ) gần như là điều không thể thực hiện được.

Điều này đã khiến không ít gia đình rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính nghiêm trọng sau khi hết thời gian ưu đãi lãi suất.

Do đó, theo vị chuyên gia này, việc trang bị đầy đủ kiến thức về phân kỳ đầu tư, hiểu rõ các tuyến giao thông ưu tiên phát triển như Metro hay cao tốc và đánh giá đúng khả năng tài chính cá nhân là những "hành trang" không thể thiếu trước khi quyết định gia nhập thị trường trong bối cảnh hiện nay.