Nên đánh thuế bất động sản thứ 2 thế nào để không ảnh hưởng người thu nhập thấp? Chuyên gia giải đáp

Đánh thuế bất động sản thứ 2: Cần linh hoạt để tránh tạo áp lực cho người thu nhập thấp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM chứng kiến giá cả tăng trưởng mạnh, câu chuyện đánh thuế bất động sản không đơn thuần là giải pháp tăng thu ngân sách.

Chia sẻ trong trong talkshow "Cần đánh thuế nhà đất ở Việt Nam thế nào? Cứ nhà thứ 2 là phải chịu thuế cao?", Chuyên gia kinh tế - TS. Bùi Ngọc Sơn phân tích, thuế bất động sản đang trở thành công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, chống đầu cơ và giải quyết bài toán an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc thiết kế chính sách này đòi hỏi sự thấu hiểu sâu sắc về bối cảnh lịch sử cũng như thực tế thu nhập của người dân để tránh tạo ra những tác động ngược không mong muốn.

Bàn về đề xuất đánh thuế từ căn nhà thứ hai, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng chính sách cần được thiết kế linh hoạt, có xem xét đầy đủ các yếu tố định tính và định lượng để đảm bảo phù hợp với thực tế đời sống người dân.

Ông dẫn chứng thực trạng tại Việt Nam, nơi có những gia đình nhiều thế hệ cùng sinh sống trong không gian chật hẹp chỉ khoảng 15 m², buộc phải mua thêm một diện tích nhỏ khác cho con cái hoặc người thân. Trong trường hợp này, nếu ngay lập tức coi căn nhà thứ hai là đối tượng chịu thuế cao sẽ tạo ra gánh nặng lớn đối với những người có điều kiện sống khó khăn và thu nhập thấp.

TS. Bùi Ngọc Sơn nhấn mạnh rằng thay vì chỉ nhìn vào số lượng nhà ở, chính sách cần dựa trên chất lượng, vị trí và đặc biệt là diện tích ở tính trên đầu người. Ông gợi ý một mô hình khả thi là xác lập mức diện tích cơ sở, chẳng hạn 20 m2/người, và chỉ phần diện tích vượt quá ngưỡng này mới phải chịu thuế lũy tiến nhằm đảm bảo quyền lợi cơ bản của người dân không bị xâm phạm.

Về vấn đề đầu cơ bất động sản, TS. Bùi Ngọc Sơn ví von một cách hình tượng như việc thực khách vào quán phở nhưng lại nhảy vào chiếm chỗ trước cả cho những người đi cùng đến sau, khiến những người thực sự có nhu cầu lúc đó không còn chỗ ngồi. Theo ông, việc tích trữ bất động sản cho thế hệ sau hoặc mua để chờ tăng giá thực chất là một dạng đầu cơ, làm sai lệch tín hiệu thị trường và đẩy nhu cầu ảo lên cao.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng nguồn lực xã hội thay vì được đầu tư vào sản xuất hàng hóa và dịch vụ lại bị hút vào những “bất động sản đứng im”, tức các ngôi nhà bỏ hoang chỉ để chờ tăng giá. Điều này gây lãng phí tài nguyên rất lớn, đồng thời tạo ra nguy cơ hình thành các bong bóng tài chính.

Việt Nam cần minh bạch dữ liệu đất đai và siết đầu cơ để hạ nhiệt giá nhà

Nhìn ra thế giới, TS. Bùi Ngọc Sơn đánh giá cao cách tiếp cận của nhiều quốc gia khi coi thuế bất động sản là công cụ chống đầu cơ hiệu quả. Tại Mỹ, thuế tài sản được duy trì ổn định từ 1% đến 2% giá trị thị trường mỗi năm, khiến việc sở hữu nhiều nhà nhưng không sử dụng trở thành gánh nặng tài chính thực sự.

Canada áp thuế nhà trống từ 3% đến 5% để buộc chủ sở hữu phải đưa tài sản vào khai thác hoặc cho thuê. Đặc biệt, Singapore đã nâng mức thuế trước bạ bổ sung lên tới 60% đối với người nước ngoài nhằm bảo vệ thị trường nội địa.

Tuy nhiên, TS. Bùi Ngọc Sơn cũng lưu ý rằng dù thuế có thể giúp giữ giá nhà ở mức thấp hơn thông qua việc hạn chế đầu cơ, nhưng đây không phải “cây đũa thần” có thể giải quyết mọi vấn đề cùng lúc, nhất là khi thị trường vẫn tồn tại những rào cản khác như lãi suất hay dòng tiền đầu tư toàn cầu.

Tại Việt Nam, TS. Bùi Ngọc Sơn nhận định hệ thống thuế hiện nay vẫn chủ yếu thu trên giao dịch thay vì thu trên sở hữu tài sản, trong khi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn rất thấp, chỉ từ 0,03% đến 0,15%. Để thực sự hạ nhiệt thị trường, ông cho rằng Việt Nam cần một cuộc cải cách đồng bộ với 5 nhóm giải pháp.

- Đầu tiên và quan trọng nhất là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch dựa trên mã định danh cá nhân để xác định chính xác ai đang sở hữu bao nhiêu tài sản.

- Thứ hai, cần chấm dứt tình trạng “bán trước, xây sau” của các chủ đầu tư nhằm tránh lạm dụng và chiếm dụng vốn.

- Thứ ba, hệ thống ngân hàng phải xử lý triệt để tình trạng nợ chéo và các “công ty sân sau”, vốn là nơi dòng tiền đổ vào bất động sản khó kiểm soát.

- Thứ tư là kiểm soát chặt việc người nước ngoài mua nhà để tránh áp lực đẩy giá.

- Cuối cùng, cần có chế tài nghiêm khắc đối với doanh nghiệp mở dự án mới khi chưa hoàn thành dự án cũ, thậm chí áp dụng luật phá sản để đưa các tài sản tồn kho ra đấu giá, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Về lo ngại thuế sẽ khiến giá nhà hoặc giá thuê tiếp tục tăng và người nghèo trở thành đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên, TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng về dài hạn, quy luật cung cầu sẽ điều chỉnh vấn đề này. Khi chi phí nắm giữ bất động sản tăng lên, những người sở hữu nhiều nhà buộc phải bán ra hoặc giảm giá thuê để giảm áp lực thuế, từ đó làm tăng nguồn cung thực tế cho thị trường.

Ông nhấn mạnh rằng giá nhà tăng mạnh thời gian qua một phần xuất phát từ việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam gần như không phát sinh chi phí duy trì, dẫn tới tình trạng “nhà bỏ hoang cho cỏ mọc” xuất hiện ở nhiều nơi. Nếu áp thuế cao đối với các tài sản không được đưa vào sử dụng, nguồn lực sẽ buộc phải dịch chuyển sang các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hiệu quả hơn cho nền kinh tế.

TS. Bùi Ngọc Sơn khẳng định thuế bất động sản là một phần không thể thiếu trong quản trị kinh tế vĩ mô hiện đại nhằm bảo đảm sự phát triển bền vững và công bằng. Theo ông, việc áp dụng thuế là biện pháp điều tiết cần thiết để nguồn lực quốc gia được sử dụng hiệu quả hơn.

Ông cũng bày tỏ sự ủng hộ đối với các mô hình quản trị minh bạch, có cơ sở khoa học. Chỉ khi có một hệ thống quản lý bất động sản minh bạch cùng bộ công cụ thuế phù hợp, Việt Nam mới có thể hạn chế tình trạng sốt đất ảo, tạo cơ hội cho thế hệ trẻ tiếp cận nhà ở và đưa dòng vốn quay trở lại phục vụ phát triển kinh tế thực.