Nghịch lý cổ phiếu Khang Điền (KDH): Cơ hội nào phía trước?

Kinh doanh lập đỉnh - cổ phiếu giảm mạnh

Bất chấp diễn biến rung lắc của thị trường chung, cổ phiếu Nhà Khang Điền (KDH) ngược dòng tăng hơn 5% trong phiên 9/2, giá tiến sát mốc 27.000 đồng/cp khi lực mua chủ động chiếm ưu thế rõ rệt. Tuy nhiên, xét trên khung trung hạn, nhịp hồi này vẫn chưa đủ để khẳng định KDH đã thoát khỏi xu hướng điều chỉnh kéo dài hơn 5 tháng qua.

Tính từ đầu tháng 9/2025 đến nay, cổ phiếu KDH đã mất hơn 28% giá trị, đi kèm thanh khoản tăng mạnh gấp 2-3 lần mức trung bình trước đó - dấu hiệu thường gắn với các nhịp phân phối hơn là tích lũy.

Điều đáng chú ý là đà giảm của KDH diễn ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh năm 2025 của doanh nghiệp lập đỉnh lịch sử. Cụ thể, Khang Điền ghi nhận doanh thu gần 4.700 tỷ và lợi nhuận sau thuế 1.634 tỷ đồng, gấp hơn hai lần so với năm trước. Dù vậy, trái ngược với sự bứt phá của hoạt động kinh doanh và mức tăng tới 41% của VN-Index, cổ phiếu KDH lại kết năm trong sắc đỏ nhẹ và tiếp tục giảm thêm 15,5% chỉ trong hơn một tháng đầu năm 2026.

Nghịch lý “lãi kỷ lục nhưng giá không tăng” khiến không ít nhà đầu tư đặt câu hỏi: Điều gì đang đè nặng lên cổ phiếu này?

Câu trả lời nhiều khả năng nằm ở những lo ngại trên báo cáo tài chính, thay vì câu chuyện dự án hay triển vọng dài hạn. Đến cuối quý IV/2025, dư nợ vay tài chính của Khang Điền đã tăng mạnh lên 10.150 tỷ đồng, so với mức 7.100 tỷ đầu năm. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có dấu hiệu nhích lên, việc gia tăng vay nợ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những công ty đang trong giai đoạn đầu tư, triển khai dự án quy mô lớn.

Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ, chi phí lãi vay thực trả trong năm 2025 của Khang Điền đã tăng lên 829 tỷ đồng, cao hơn 85 tỷ so với năm trước. Dù vậy, chi phí tài chính ghi nhận vào kết quả kinh doanh lại giảm mạnh, chỉ còn khoảng 180 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ việc doanh nghiệp tiếp tục vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho, với giá trị lên tới 805 tỷ đồng (năm 2024 là gần 770 tỷ). Cách hạch toán này giúp lợi nhuận kế toán được “giữ nhịp”, song đồng thời đẩy giá trị hàng tồn kho bất động sản lên 23.264 tỷ đồng, chiếm tới 68,3% tổng tài sản.

Dù tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của KDH ở mức 0,6 lần - chưa phải vấn đề rủi ro, nhưng thực tế phần lớn nguồn vốn đang nằm ở tồn kho, chi phí xây dựng cơ bản dở dang và các khoản phải thu. Điều này khiến tính linh hoạt dòng tiền của doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào tiến độ bán hàng trong thời gian tới.

Thực tế, đến cuối năm 2025, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của Khang Điền chỉ còn 648 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức gần 1.900 tỷ hồi đầu năm, cho thấy doanh thu gối đầu đang chậm lại.

Cổ phiếu giảm mạnh - loạt CTCK khuyến nghị tiềm năng

Nếu nhìn về trung - dài hạn, bức tranh của Khang Điền lại mang màu sắc khác. Giai đoạn 2026-2027 được xem là chu kỳ tăng tốc của doanh nghiệp khi đồng loạt triển khai và mở bán nhiều dự án lớn tại TP. HCM, bao gồm Gladia (phân khu cao tầng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (18,2ha), The Solina (16,4ha) và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (109,9ha). Tổng quỹ đất phát triển vượt 150ha, với pháp lý đã và đang được hoàn thiện, là nền tảng quan trọng cho tăng trưởng trong những năm tới.

Thực tế, cuối tháng 1/2026, liên doanh Keppel - Khang Điền đã tổ chức lễ bàn giao sổ hồng cho khách hàng tại phân khu thấp tầng dự án Gladia by the Waters (tổng vốn đầu tư 10.200 tỷ đồng), đồng thời động thổ phân khu cao tầng - dấu mốc cho giai đoạn ghi nhận doanh thu mới. Tại khu Tây Nam TP. HCM, quỹ đất 13ha trên trục Nguyễn Văn Linh đã hoàn tất pháp lý và đang được đầu tư hạ tầng, kỳ vọng hưởng lợi khi dự án cầu - đường Bình Tiên triển khai.

Ở mảng khu công nghiệp, KCN Lê Minh Xuân mở rộng hơn 100ha đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng.

Chính vì vậy, dù cổ phiếu giảm mạnh trong thời gian qua, KDH lại được nhiều công ty chứng khoán khuyến nghị tích cực cho năm 2026.

Trong báo cáo Danh mục Alpha tháng 2/2026, Chứng khoán MB (MBS) xếp KDH vào nhóm cổ phiếu có tiềm năng tăng giá cao, với mức upside 53,5% (giá mục tiêu 39.000 đồng), dựa trên triển vọng lợi nhuận tăng 19,1% và định giá P/E, P/B lần lượt ở mức 23,5 lần và 1,5 lần cho năm 2026. MBS cho rằng P/B hiện tại của KDH đã được chiết khấu đáng kể so với trung bình 5 năm, trong khi quỹ dự án giai đoạn 2026-2027 khá rõ ràng.

Cùng quan điểm, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) kỳ vọng kết quả kinh doanh của Khang Điền sẽ cải thiện rõ rệt nhờ bàn giao phân khu thấp tầng Gladia và triển vọng từ Bình Trưng Đông, The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng. VCBS đưa ra khuyến nghị mua với giá mục tiêu 35.031 đồng/cp.

Trong khi đó, Chứng khoán ACB (ACBS) thậm chí đặt kỳ vọng cao hơn, với giá mục tiêu 39.500 đồng/cp trong năm 2026 và dự báo lợi nhuận sau thuế có thể đạt gần 1.800 tỷ.

Động thái của nhà đầu tư tổ chức cũng phần nào củng cố góc nhìn này. Mới đây, VOF Investment Limited, quỹ thành viên của VinaCapital, đã đăng ký mua mới 10 triệu cổ phiếu KDH trong giai đoạn từ 20/1 đến 13/2, với mục tiêu cơ cấu danh mục đầu tư.

Tổng thể, KDH đang ở thế giao thoa giữa hai lát cắt trái ngược: Ngắn hạn là áp lực điều chỉnh xuất phát từ lo ngại tài chính và dòng tiền, dài hạn là chu kỳ dự án mới cùng định giá đã chiết khấu sâu. Việc cổ phiếu giảm mạnh nhưng vẫn được các công ty chứng khoán và quỹ lớn đánh giá tích cực có thể xem là một chỉ báo đầu tư đáng chú ý - nơi rủi ro và cơ hội đang cùng tồn tại. Câu trả lời cuối cùng sẽ phụ thuộc vào tiến độ bán hàng trong giai đoạn 2026-2027.