Nhật Bản trả giá đắt khi giá nhà tăng quá cao so với thu nhập, bài học nào cho Việt Nam?

Lịch sử kinh tế thế giới từng ghi nhận nhiều bài học từ những biến động của thị trường bất động sản. Trong đó, câu chuyện của Nhật Bản thường được nhắc đến như một ví dụ cho thấy khi giá tài sản tăng nhanh trong thời gian dài, nền kinh tế có thể đối mặt với những hệ lụy kéo dài. Nhìn về Việt Nam hiện nay, khi mặt bằng giá nhà đất liên tục được thiết lập ở mức cao hơn, việc tham chiếu kinh nghiệm quốc tế và đối chiếu với thực tế trong nước trở nên cần thiết để có thêm góc nhìn thận trọng.

Theo phân tích của GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) trong talkshow "Nhật Bản đã từng gục ngã đau đớn vì bất động sản, Bài học nào cho Việt Nam?", sai lầm cốt lõi của Nhật Bản trong giai đoạn những năm 70 và 80 là việc sử dụng bất động sản làm nền tảng duy nhất cho tín dụng.

Trong hai thập kỷ đó, giá đất tại Nhật Bản liên tục tăng cao, tạo ra một cơ chế vận hành chỉ chấp nhận thế chấp bằng bất động sản mà không có những cơ chế linh hoạt.

Ông cũng lưu ý đến sự khác biệt giữa “giá cả” và “giá trị”. Giá trên thị trường có thể biến động theo tâm lý và chu kỳ, còn giá trị bền vững thường cần thời gian kiểm chứng. Tại Nhật Bản, khi giá tài sản tăng nhanh và được phản ánh trực tiếp vào giá trị thế chấp, thị trường có thể xuất hiện những độ lệch nhất định so với nền tảng thực.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, Nhật Bản bước vào thời kỳ điều chỉnh sâu từ đầu thập niên 1990. Có những thời điểm, giá trị bất động sản tại khu vực trung tâm Tokyo được so sánh với quy mô rất lớn, nhưng sau đó thị trường đã trải qua quá trình giảm giá kéo dài trong nhiều năm.

Hệ quả không chỉ dừng ở thị trường tài sản mà còn lan sang hệ thống tài chính. Theo GS. Đặng Hùng Võ, khi giá trị tài sản suy giảm, dòng vốn tín dụng trở nên thận trọng hơn, khiến hoạt động vay - cho vay kém sôi động, dù lãi suất có thể được đưa về mức 0% để kích thích kinh tế.

Ông cho rằng, điều đáng lo ngại là ban đầu, người dân và nền kinh tế thường cảm thấy phấn khởi khi thấy tài sản tăng giá, coi đó là dấu hiệu của sự phát triển mà không nhận ra rằng đây là một điều không mấy tích cực. Khi thị trường bất động sản quá nóng, khả năng vốn hóa cao thường khiến các bên liên quan vui mừng và quên mất việc phải tìm cách hạ nhiệt khi giá cao ngất ngưởng trở nên bất hợp lý.

Giáo sư Võ cảnh báo rằng nếu giá cả bị đẩy lên cao quá lâu, nó sẽ làm hỏng bài toán giá trị của thị trường, tạo ra lực cản lớn cho toàn bộ nền kinh tế.

Quay trở lại Việt Nam, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay Việt Nam đang đối mặt với những thách thức mới khi chỉ số giá nhà trên thu nhập đã chạm ngưỡng 25 đến 30 lần, cao hơn hẳn so với Thái Lan hay Indonesia.

Trong khi giá nhà ở các nước láng giềng đã đi vào quỹ đạo ổn định, thì tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ vẫn tăng mạnh, tách rời hoàn toàn khỏi biểu đồ thu nhập của đại bộ phận người lao động.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, một số biểu hiện trên thị trường hiện nay có nét tương đồng với câu chuyện tại Trung Quốc, khi nguồn cung ở phân khúc giá cao tăng lên nhưng giao dịch thực tế lại không sôi động như kỳ vọng. Một lượng lớn dòng tiền có xu hướng đổ vào bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, chủ yếu phục vụ mục tiêu đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, những tài sản này thường mất nhiều thời gian để chuyển nhượng, khiến dòng vốn bị “giữ lại” khá lâu trong thị trường.

Để thị trường phát triển cân bằng hơn, ông cho rằng cần có những công cụ quản lý phù hợp. Ông đề xuất việc thiết lập "trần giá" cho từng loại phân khúc bất động sản để kiểm soát sự tăng giá quá nhanh dựa trên chi phí vật liệu và xây dựng thực tế.

Bên cạnh yếu tố thị trường, câu chuyện công bằng cũng cần được nhìn nhận một cách thận trọng và đầy đủ. Thực tế cho thấy, trong những giai đoạn giá đất tăng nhanh, các nhóm lợi ích và đầu cơ hưởng lợi. Ngược lại, khi thị trường gặp khó khăn, áp lực ổn định hệ thống tài chính lại đòi hỏi sự tham gia hỗ trợ từ phía Nhà nước.

Theo Đặng Hùng Võ, nếu có sự hỗ trợ bằng nguồn lực công trong giai đoạn khó khăn, thì về nguyên tắc, khi thị trường phục hồi, các doanh nghiệp liên quan cũng cần có trách nhiệm hoàn trả hoặc đóng góp trở lại, nhằm đảm bảo sự cân bằng và minh bạch. Đây là cách tiếp cận giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.