Sếp SGO Homes gọi tên 2 phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội đón dòng tiền trở lại

Bất động sản nghỉ dưỡng biển đứng trước cơ hội phục hồi, nhưng muốn phát triển bền vững, thị trường phải chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khai thác dòng tiền thực. Đâu là phân khúc đáng chú ý, điểm nghẽn nào cần tháo gỡ và nhà đầu tư cần tránh những rủi ro gì?

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân tích dư địa tăng trưởng của bất động sản nghỉ dưỡng biển, những điểm nghẽn cần tháo gỡ và các phân khúc có cơ hội phục hồi. Vị chuyên gia cũng đưa ra những lưu ý quan trọng để nhà đầu tư tránh rủi ro khi xuống tiền.

Bất động sản nghỉ dưỡng còn dư địa lớn, nhưng vướng 3 điểm nghẽn

Nghị quyết 26 của Bộ Chính trị đặt mục tiêu đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Theo ông, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển đang có dư địa tăng trưởng đến đâu để trở thành động lực cho mục tiêu này?

Ông Lê Đình Chung: Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện đang đứng trước dư địa tăng trưởng rất lớn để trở thành động lực then chốt cho mục tiêu đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nhờ sự cộng hưởng từ bốn yếu tố cốt lõi:

Thứ nhất, quỹ đất phát triển còn cực kỳ dồi dào. Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài cùng tài nguyên văn hóa phong phú. Ngoại trừ các thủ phủ đã phát triển tương đối hoàn thiện như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Nha Trang, phần lớn các thị trường tiềm năng khác vẫn ở dạng sơ khai hoặc mới bắt đầu khai phá. Dư địa mở rộng hạ tầng lưu trú tại các vùng đất mới vì thế còn rất rộng mở.

Thứ hai, sự dịch chuyển về bản chất sản phẩm và tâm lý đầu tư. Trong bối cảnh quản lý nhà nước siết chặt tình trạng bất động sản bỏ hoang, đầu cơ cơ hội, thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ. Khẩu vị của nhà đầu tư chuyển dịch hoàn toàn sang các sản phẩm tạo dòng tiền khai thác thực tế. Bất động sản du lịch chính là phân khúc đáp ứng trọn vẹn xu hướng tiêu dùng bền vững này.

Thứ ba, cú hích nới "room" tín dụng và tháo gỡ pháp lý. Phân khúc này đã vượt qua đáy nhờ sự hậu thuẫn chính sách quyết liệt. Nhiều loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như condotel, officetel, căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch đã được pháp luật định danh và quy định rõ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điển hình như mới đây Ngân hàng Nhà nước linh hoạt điều chỉnh cách tính dư nợ, không cộng phần tín dụng tăng thêm của nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng vào room kiểm soát rủi ro bất động sản chung. Đây là "van xả" vốn vô cùng cấp thiết, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn tiền để mở rộng và nâng cao năng lực phục vụ.

Thứ tư, sự phục hồi ấn tượng của lượng khách quốc tế và nội địa qua từng năm chính là nền tảng vững chắc nhất về mặt cầu. Khách du lịch trong và ngoài nước tăng trưởng vượt bậc qua từng năm - minh chứng là con số gần 16 triệu lượt khách quốc tế chỉ trong 8 tháng năm 2026. Nhu cầu lưu trú, trải nghiệm thực tế này là nền tảng vững chắc nhất bảo đảm công suất phòng và doanh thu cho toàn bộ hệ sinh thái du lịch.

Tóm lại, khi chủ trương chính sách, dòng vốn ngân hàng và cầu thị trường gặp nhau, bất động sản du lịch sẽ không chỉ là kênh đầu tư dòng tiền hiệu quả mà còn là mắt xích hạ tầng bắt buộc để hiện thực hóa mục tiêu đóng góp 10-12% GDP vào năm 2030.

Đặt trong mục tiêu đưa du lịch đóng góp 10-12% GDP năm 2030, Nhà nước cần tháo gỡ những “lực cản” pháp lý và chính sách lớn nhất nào để bất động sản nghỉ dưỡng biển thực sự biến tiềm năng thành doanh thu du lịch thực tế?

Theo tôi, có 3 điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ. Thứ nhất là pháp lý. Đây vẫn là điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Dù Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã mở hướng tháo gỡ việc cấp giấy chứng nhận cho một số loại hình bất động sản du lịch, nhưng trên thực tế số dự án được cấp giấy chứng nhận vẫn còn rất ít, trong khi phần lớn dự án vẫn chưa hoàn tất thủ tục. Điều này khiến dự án đình trệ, chủ đầu tư khó hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng, còn người mua cũng khó sử dụng tài sản để thế chấp, vay vốn.

Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ khung pháp lý cho bất động sản du lịch, trong đó có những loại hình như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng sinh thái… Đồng thời, quy hoạch tại các địa phương phải bám sát nhu cầu thực tế để tránh tình trạng phát triển lệch pha, mất cân đối cung - cầu. Hạ tầng giao thông, điện, nước và xử lý môi trường tại các khu du lịch cũng phải được đầu tư đồng bộ.

Thứ hai là nguồn vốn. Việc mở rộng tín dụng cho lĩnh vực nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là tín hiệu tích cực, nhưng theo tôi chưa đủ. Việc “mở room” mới là chủ trương, còn ngân hàng vẫn phải tự đánh giá và quyết định cho vay. Trong khi đó, nếu so với bất động sản nhà ở, cho vay nhà ở thường được nhìn nhận là có mức độ an toàn cao hơn.

Do đó, nếu muốn khuyến khích dòng vốn vào bất động sản du lịch, cần có cơ chế cụ thể hơn, chẳng hạn chính sách hỗ trợ lãi suất hoặc nguồn ngân sách hỗ trợ phù hợp. Người mua bất động sản du lịch cũng cần được nghiên cứu những cơ chế tín dụng đặc thù để tăng khả năng tiếp cận vốn.

Thứ ba là phải tạo được nguồn khách để các dự án vận hành hiệu quả. Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ có thể "sống" khi có khách lưu trú. Nhà nước cần chủ trì các chương trình xúc tiến, quảng bá du lịch quy mô quốc gia và liên vùng mang tính chiến lược dài hạn. Khi nguồn khách quốc tế và nội địa được dồi dào, công suất phòng tăng cao thì dự án mới vận hành hiệu quả và sinh ra dòng tiền thực.

"Cuộc chơi" mới để hút khách chi tiêu cao

Trung ương định hướng phát triển các tổ hợp du lịch - văn hóa - thể thao - giải trí - mua sắm quy mô lớn. Theo ông, mô hình này có thể tạo thêm những nguồn doanh thu nào cho doanh nghiệp và nhà đầu tư?

Một quần thể đa tiện ích, có thể mở ra ba nguồn thu đáng chú ý cho nhà đầu tư.

Dòng tiền từ hệ sinh thái giải trí, sự kiện: Thu trực tiếp từ vé công viên chủ đề, sân golf, show diễn hay lễ hội âm nhạc. Nguồn thu mặt bằng này rất lớn vì nó quy tụ cả khách lưu trú lẫn lượng khách vãng lai toàn vùng xung quanh.

Thứ hai, nguồn thu từ thương mại và bán lẻ: Đến từ việc cho thuê mặt bằng shophouse, chuỗi F&B, trung tâm thương mại và tổ chức sự kiện. Khi du khách bước chân vào quần thể, mọi nhu cầu từ mua sắm, ăn uống đến hội họp đều được khai thác tối đa thành doanh thu.

Thứ ba, lợi nhuận từ tăng giá trị tài sản và tính thanh khoản của bất động sản: Sản phẩm nằm trong một quần thể có dòng khách và vận hành thực tế thì giá trị đất và nhà luôn tăng bền vững. Chủ đầu tư có dòng tiền vận hành, còn nhà đầu tư thứ cấp dễ thanh khoản, tự khai thác hoặc hưởng lợi từ chia sẻ doanh thu.

Nghị quyết nhấn mạnh thu hút nhóm khách chi tiêu cao, lưu trú dài ngày. Theo ông, các dự án nghỉ dưỡng cần thay đổi sản phẩm và dịch vụ ra sao để đáp ứng nhóm khách này, thay vì chỉ tăng số lượng phòng?

Muốn thu hút khách chi tiêu cao, lưu trú dài ngày thì trước hết phải thay đổi cách phát triển sản phẩm. Trước đây, bất động sản du lịch thường được làm theo từng dự án riêng lẻ, khiến tiện ích và dịch vụ thiếu kết nối. Trong giai đoạn mới, nên phát triển theo hướng đại đô thị du lịch nghỉ dưỡng, kết hợp không gian ở với du lịch và hệ thống tiện ích đồng bộ. Các dự án của Vingroup tại Hạ Long khoảng 4.600 ha hay Cần Giờ khoảng 2.800 ha là những ví dụ về xu hướng này.

Thay vì để mỗi chủ đầu tư làm một dự án vài ha, 5-10 ha theo cách riêng, cần quy hoạch tổng thể từng vùng du lịch, sau đó phân khu và lựa chọn nhà đầu tư theo một định hướng chung. Nếu phát triển manh mún như tại một số khu vực như Bãi Dài (Nha Trang), các dự án dù nằm cạnh nhau vẫn khó tạo thành một điểm đến hoàn chỉnh, khách phải di chuyển sang nơi khác để sử dụng thêm dịch vụ.

Đối với nhóm khách có khả năng chi tiêu cao, phải tăng dịch vụ và trải nghiệm. Cần phát triển các sản phẩm khác biệt, từ ẩm thực, vui chơi, giải trí, thể thao, mua sắm, chăm sóc sức khỏe đến trải nghiệm văn hóa, đồng thời xây dựng các gói dịch vụ phù hợp để kéo dài thời gian lưu trú.

Bên cạnh sản phẩm, khâu vận hành quyết định trải nghiệm. Khu nghỉ dưỡng phải vừa vận hành hiệu quả như một đô thị, vừa tạo được trải nghiệm xuyên suốt và gắn với văn hóa địa phương. Khi khách có đủ dịch vụ, tiện ích và trải nghiệm để sử dụng ngay tại điểm đến, họ sẽ có thêm lý do ở lại lâu hơn, chi tiêu nhiều hơn và quay trở lại.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị tiếp tục luật hóa khái niệm “bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú” thay vì liệt kê cứng từng loại hình (condotel, villa, shophouse). Điều này sẽ tạo dư địa linh hoạt ra sao để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư các sản phẩm nghỉ dưỡng mới?

Bản chất của một khu du lịch nghỉ dưỡng nên có sự kết hợp giữa dịch vụ du lịch và dịch vụ lưu trú. Nếu sản phẩm chỉ phục vụ khách du lịch thì lượng khách sẽ phụ thuộc khá lớn vào nhu cầu và mùa vụ du lịch. Ngược lại, nếu có thêm nhu cầu ở, nghỉ ngơi dài ngày thì dự án sẽ có một nguồn khách ổn định hơn.

Chẳng hạn, có thể phát triển những mô hình phù hợp với nhu cầu nghỉ dưỡng của người cao tuổi, khu lưu trú dài ngày hoặc những sản phẩm để người dân mua và sử dụng cho gia đình. Một người có điều kiện có thể mua một sản phẩm tại Hạ Long để bố mẹ xuống ở, nghỉ ngơi trong thời gian dài. Khi đó, nhu cầu không chỉ đến từ khách du lịch mà còn từ nhu cầu sử dụng thực tế.

Tôi cho rằng đây cũng là hướng mà một số dự án mới đang bắt đầu phát triển. Càng đa dạng công năng, dự án càng có nhiều nhóm khách và nguồn cầu ổn định hơn. Nếu chỉ làm sản phẩm thuần túy phục vụ du lịch, doanh nghiệp sẽ khó bán hết sản phẩm và việc khai thác cũng dễ phụ thuộc vào lượng khách theo từng thời điểm.

Vì vậy, nên có một khung chung đủ linh hoạt để doanh nghiệp phát triển các mô hình lưu trú mới phù hợp với nhu cầu thực tế. Quan trọng là phải xác định rõ công năng, quyền sử dụng và điều kiện vận hành để vừa tạo không gian cho doanh nghiệp sáng tạo sản phẩm, vừa bảo đảm tính minh bạch cho người mua.

Nhận diện 2 phân khúc nghỉ dưỡng có cơ hội hút dòng tiền

Trong bối cảnh khẩu vị nhà đầu tư đã thay đổi sau giai đoạn trầm lắng, những loại hình bất động sản nghỉ dưỡng biển nào đang có cơ hội phục hồi? Nhà đầu tư cần lưu ý những rủi ro nào trước khi xuống tiền?

Theo tôi, hai loại hình có dư địa và cơ hội phục hồi trong giai đoạn tới là căn hộ nghỉ dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng.

Căn hộ nghỉ dưỡng: Suất đầu tư vừa phải, tổng giá trị hợp lý, đáp ứng đúng dòng vốn tích lũy của phần lớn nhà đầu tư cá nhân. Khi các nút thắt về cấp sổ được tháo gỡ và mức giá đã chiết khấu về vùng hấp dẫn, các dự án tại các trung tâm biển lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc sẽ thu hút dòng tiền quay trở lại nhanh nhất.

Tuy nhiên, điểm mấu chốt của phân khúc này hiện nay vẫn là câu chuyện quản lý vận hành, đặc biệt là mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm. Nếu bài toán vận hành không được giải quyết thì rất khó phát huy giá trị của tài sản.

Bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng: Nhóm này có giá trị đầu tư lớn hơn nên đối tượng khách hàng và cách khai thác cũng khác. Sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu kết hợp giữa nghỉ dưỡng, sử dụng và kinh doanh. Tuy nhiên, do suất đầu tư cao, nếu chỉ trông chờ vào dòng tiền kinh doanh thì chưa chắc đạt được kỳ vọng của nhà đầu tư.

Về rủi ro, theo tôi có ba yếu tố cần đặc biệt lưu ý. Thứ nhất là phải chọn đúng dự án. Tôi ưu tiên những dự án được phát triển theo mô hình quần thể, kết hợp nhu cầu ở, nghỉ dưỡng và kinh doanh, có hệ thống tiện ích, dịch vụ đủ để khách đến trải nghiệm và lưu trú ngay trong khu vực thay vì phải di chuyển quá nhiều.

Thứ hai là pháp lý. Nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng và khả năng cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và thanh khoản của tài sản.

Thứ ba là năng lực triển khai và vận hành của chủ đầu tư: Bất động sản nghỉ dưỡng không thể "mua xong để đấy" như bất động sản nhà ở. Sự sống còn và dòng tiền của dự án phụ thuộc 80% vào đơn vị vận hành. Nếu chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc không hợp tác với các thương hiệu quản lý uy tín, tài sản sẽ nhanh chóng xuống cấp và rơi vào tình trạng vắng khách.

Từ nay đến năm 2030, theo ông, đâu là điều kiện quan trọng nhất để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thực sự trở thành một mắt xích tạo giá trị cho ngành du lịch, thay vì phát triển tách rời khỏi hệ sinh thái điểm đến?

Muốn bất động sản nghỉ dưỡng thực sự tạo giá trị cho ngành du lịch thì trước hết phải gắn với lợi thế riêng của từng điểm đến, đặc biệt là văn hóa. Du lịch phải đưa được những giá trị văn hóa đặc trưng vào sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm thì mới tạo được sự khác biệt, nhất là với khách quốc tế.

Mấu chốt tiếp theo là phải thu hút được khách quốc tế. Đây là nhóm khách có khả năng tạo ra giá trị gia tăng và mức chi tiêu cao hơn, qua đó mở rộng dư địa doanh thu cho cả ngành du lịch và các dự án nghỉ dưỡng.

Vì vậy, từ nay đến năm 2030, không thể chỉ tập trung xây thêm phòng lưu trú. Điều cần thiết là phát triển một hệ thống dịch vụ đủ sức kéo khách đến, giữ khách ở lại lâu hơn và khiến họ chi tiêu nhiều hơn, từ vui chơi, giải trí, ẩm thực, mua sắm đến các trải nghiệm gắn với văn hóa địa phương. Khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng mới thực sự trở thành một mắt xích trong chuỗi giá trị du lịch, thay vì phát triển tách rời khỏi điểm đến.

Cám ơn những chia sẻ của ông!