Siết chặt tín dụng bất động sản, TS. Cấn Văn Lực gợi ý hướng đi tốt nhất để doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào ngân hàng

Thị trường bất động sản về cơ bản đã phục hồi sau giai đoạn khó khăn trước đó và tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên hiện nay, thị trường vẫn còn tồn tại nhiều chỉ dấu thiếu bền vững.

Đây cũng là nhận định được TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ - đưa ra tại Hội nghị Ban Thường vụ - Ban Chấp hành và Gặp mặt hội viên thường niên năm 2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thông tin, năm 2025 lĩnh vực xây dựng chiếm khoảng 6,13% GDP, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 3,5% GDP. Như vậy, hai lĩnh vực này đóng góp khoảng 10% GDP của cả nước - mức cao nhất trong khoảng 9 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, bất động sản còn có tác động lan tỏa tới nhiều ngành khác như tài chính - ngân hàng, vật liệu xây dựng, lao động và các dịch vụ liên quan.

Cùng với sự phục hồi, giao dịch trên thị trường đã trở nên nhộn nhịp hơn, dù mức độ sôi động chưa đồng đều giữa các phân khúc và các địa bàn.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường vẫn tồn tại nhiều chỉ dấu thiếu bền vững, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có sự điều chỉnh phù hợp trong giai đoạn tới.

Một trong những vấn đề nổi bật là giá nhà ở vẫn ở mức rất cao. Theo các báo cáo quốc tế, giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp đôi thu nhập của người dân, đồng nghĩa với việc trung bình một người phải mất khoảng 30 năm mới có thể mua được nhà.

Bên cạnh đó là tình trạng mất cân đối cung - cầu. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Trong khi đó, trên thị trường nhà ở, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang khá dồi dào, nhưng nhà ở xã hội lại thiếu hụt. Vì vậy, theo TS. Cấn Văn Lực, trong thời gian tới cần đẩy mạnh phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Chuyên gia này cũng chỉ ra rằng tốc độ phát triển của thị trường chưa đồng đều. Một số doanh nghiệp vẫn đầu tư dàn trải, triển khai quá nhiều dự án cùng lúc, khiến hoạt động kinh doanh dễ bị ảnh hưởng khi xuất hiện các biến động như lãi suất tăng, xung đột quốc tế hoặc bất ổn kinh tế toàn cầu.

Trong lĩnh vực xây dựng, nhiều khó khăn vẫn tồn tại như thiếu nguồn nguyên vật liệu, giá vật liệu tăng cao và chi phí đấu thầu lớn. Theo TS. Cấn Văn Lực, để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp cần đổi mới phương thức quản trị, triển khai dự án hiệu quả hơn, đồng thời đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ nhằm giảm chi phí, nâng cao hiệu quả và thúc đẩy xu hướng phát triển xanh trong xây dựng.

Ngoài những vấn đề về cung - cầu và chi phí phát triển dự án, cơ cấu nguồn vốn của thị trường bất động sản cũng được TS. Cấn Văn Lực đặc biệt lưu ý.

Theo ông, việc phụ thuộc quá lớn vào kênh tín dụng ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn hệ thống tài chính. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ hơn, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp có thể ngày càng bị thu hẹp.

Đồng thời, xu hướng lãi suất cho vay có thể tăng theo biến động lãi suất huy động cũng khiến chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng.

Vì vậy, theo vị chuyên gia, phát triển các kênh vốn dài hạn là giải pháp then chốt nhằm giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh quan trọng. Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 123 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm hơn 21% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên thị trường.

Ngoài trái phiếu, các nguồn vốn khác cũng cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn, bao gồm dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các quỹ đầu tư bất động sản, cũng như việc sớm đưa vào vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ nhà ở địa phương.

Đây được xem là những công cụ tài chính quan trọng nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho thị trường. Bên cạnh đó, các chính sách như chứng khoán hóa bất động sản hoặc xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản hợp lý cũng có thể giúp tạo thêm nguồn lực và góp phần điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực cho rằng các chủ đầu tư cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền và hạn chế đầu tư dàn trải. Việc cân đối giữa các nguồn vốn - từ tín dụng, trái phiếu, vốn cổ phần cho tới vốn đầu tư quốc tế - sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng chống chịu trước những biến động của thị trường.

Nhận định về triển vọng năm 2026, TS. Cấn Văn Lực cho rằng bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước vẫn tiềm ẩn nhiều bất định, do đó thị trường bất động sản khó có khả năng bứt phá mạnh trong ngắn hạn. Tuy vậy, ông dự báo tốc độ tăng trưởng của thị trường có thể đạt khoảng 10 - 15%, cao hơn mức tăng trưởng bình quân của nền kinh tế, và đây được xem là mức tăng trưởng hợp lý, mang tính bền vững.

Bên cạnh những thách thức, thị trường đang có nhiều yếu tố thuận lợi hỗ trợ. Trước hết là sự hoàn thiện của hệ thống cơ chế, chính sách. Trong thời gian tới, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục được chỉnh sửa để tháo gỡ các vướng mắc, qua đó tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn cho thị trường.

Động lực thứ hai đến từ đầu tư công. Theo kế hoạch, tổng vốn đầu tư công năm nay ước đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á, trong đó khoảng 80% được dành cho phát triển cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, sự hình thành của nhiều thị trường mới như trung tâm tài chính quốc tế hay thị trường vàng cũng được xem là những "chất xúc tác" tích cực đối với lĩnh vực bất động sản.

Đây được đánh giá là những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.