Tách thửa cho con thế nào để không mất ưu đãi giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp?

Từ ngày 01/01/2026, chính sách giảm tới 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở chính thức có hiệu lực, mở ra cơ hội lớn cho các hộ gia đình cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở thực. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đại trà mà đi kèm những điều kiện khắt khe, đồng thời tạo ra "rào cản" tài chính mới đối với các hoạt động phân lô bán nền.

Bước ngoặt về nghĩa vụ tài chính đất đai

Theo Nghị quyết 254, một chính sách mang tính đột phá sẽ được áp dụng từ đầu năm 2026, cho phép các cá nhân và hộ gia đình khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được hưởng mức ưu đãi thuế chưa từng có. Cụ thể, đối với phần diện tích đất chuyển đổi nằm trong hạn mức, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (tương đương mức giảm 70%). Với phần diện tích vượt hạn mức, mức nộp là 50% phần chênh lệch.

Quy định mới này được ví như một "chiếc phao cứu sinh", hỗ trợ đắc lực cho người dân trong việc tách thửa và xây dựng nhà ở khi nghĩa vụ tài chính được giảm đi gấp nhiều lần so với các năm trước.

Đánh giá về tác động của chính sách, trong Landshow “Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp: Ai đang hưởng lợi nhất?” diễn ra tối ngày 8/1, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia bất động sản nhận định: "Quy định này giảm bớt gánh nặng về đóng thuế cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở".

Ông đưa ra một phép tính cụ thể: Nếu một hộ dân có nhu cầu chuyển đổi 150m², với mức chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp là 5 triệu đồng/m², thì theo quy định cũ họ phải đóng 750 triệu đồng. Nhưng với quy định mới, nếu thỏa các điều kiện, họ chỉ phải đóng 225 triệu đồng, tiết kiệm được hơn 500 triệu đồng.

Sự sụt giảm đáng kể về chi phí này sẽ khuyến khích người dân mạnh dạn đi đăng ký lên thổ cư để xây dựng nhà ở đúng quy định pháp luật thay vì lo ngại về khoản thuế quá cao như trước đây.

Dù mức giảm rất hấp dẫn, nhưng chuyên gia Lê Quốc Kiên đặc biệt lưu ý người dân rằng: "Quy định này không phải áp dụng đại trà, nó phải thỏa một số điều kiện nhất định". Điều này đòi hỏi người dân cần tìm hiểu kỹ để tránh những hiểu lầm về quyền lợi.

Theo đó, chỉ có hai trường hợp chính được áp dụng miễn giảm:

Thứ nhất là đất đã có sẵn diện tích đất ở. Ví dụ trong một thửa đất 1.000m² đã có sẵn 100m² đất ở, nay chủ sở hữu muốn xin lên thêm thổ cư thì sẽ được hưởng ưu đãi.

Thứ hai, đất được tách ra từ thửa đất có đất ở trước ngày 01/07/2014. Đây là trường hợp phức tạp hơn. Nếu mảnh đất hiện tại không có đất ở nhưng nguồn gốc trước đây được tách ra từ một miếng đất lớn đã có đất ở, và việc tách thửa này diễn ra trước mốc thời gian nêu trên, thì vẫn được xem xét miễn giảm.

Ông Kiên cũng nhấn mạnh tính giới hạn của chính sách: "Việc miễn giảm này chỉ áp dụng một phần diện tích đất trong hạn mức và vượt hạn mức một lần chứ không phải là toàn bộ diện tích". Đồng thời, mỗi hộ gia đình chỉ được hưởng ưu đãi này một lần duy nhất cho một thửa đất duy nhất, ngay cả khi họ sở hữu nhiều bất động sản ở các địa phương khác nhau.

Người dân cần làm gì để tối ưu hóa quyền lợi

Đối với những người dân đã thực hiện đóng thuế theo bảng giá đất cao trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 08 năm 2024 đến trước khi quy định mới này có hiệu lực, Nghị quyết cũng đã đưa ra những phương án giải quyết thỏa đáng.

Có hai trường hợp chính sẽ được xử lý:

- Đối với những người đã có thông báo đóng thuế nhưng chưa nộp tiền, cơ quan thuế sẽ tính toán lại theo mức giảm mới.

- Đối với những người đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính nhưng số tiền đã nộp cao hơn mức quy định mới, họ sẽ được làm việc với cơ quan thuế để tính toán lại. Số tiền chênh lệch này có thể được hoàn trả trực tiếp hoặc khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác như tiền sử dụng đất hay các loại thuế liên quan.

Trước những thay đổi lớn về luật định, chuyên gia Lê Quốc Kiên đưa ra những lời khuyên thực tiễn để người dân tối ưu hóa quyền lợi của mình:

Thứ nhất, xác định nguồn gốc đất. Theo ông, người dân cần chủ động liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai để xác định xem mảnh đất của mình có được tách ra từ thửa đất có thổ cư trước năm 2014 hay không, đặc biệt là với những người mua lại đất qua nhiều đời chủ.

Thứ hai, chiến thuật "Lên thổ cư trước, tách thửa sau". Đối với các gia đình có diện tích đất lớn muốn chia đất cho con cái, ông Kiên gợi ý, họ nên thực hiện việc lên thổ cư cho toàn bộ diện tích định chuyển đổi trước khi tiến hành tách thửa. Nếu tách thửa trước rồi mới cho các con đi xin lên thổ cư riêng lẻ, họ sẽ bị coi là tách thửa sau thời điểm năm 2014 và có nguy cơ mất quyền hưởng ưu đãi giảm 70% tiền thuế.

Thứ ba, lựa chọn thửa đất có lợi nhất. Do chỉ được áp dụng miễn giảm một lần cho một thửa đất duy nhất, theo ông Kiên, người dân nên chọn thửa đất nào có sự chênh lệch giá giữa đất ở và đất nông nghiệp cao nhất để nộp đơn xin chuyển đổi, nhằm tối ưu hóa số tiền được giảm.

Cuối cùng, người dân cần chủ động liên hệ hoàn thuế. Với những trường hợp đã đóng thuế theo giá cao từ sau ngày 01/08/2024 đến trước khi quy định mới áp dụng, nếu thuộc đối tượng được giảm, cần chủ động liên hệ cơ quan thuế để được tính toán lại và hoàn trả hoặc khấu trừ tiền thuế.

Nhìn về dài hạn, việc chi phí đầu vào (tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất) tăng cao sẽ kéo theo giá bất động sản đầu ra tăng lên. Ông Kiên dự báo: "Toàn bộ thị trường sẽ phải đẩy tăng giá lên luôn mà thị trường đất nền tăng giá lên thì cái đó cũng là chi phí đầu vào cho các dự án, khi đó toàn thị trường sẽ bị tăng giá lên".

Tuy nhiên, đây là một phần trong chủ trương xuyên suốt của Nhà nước nhằm hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, ưu tiên những người có nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai,.

Việc nắm vững các quy định về hạn mức, điều kiện miễn giảm và thời điểm thực hiện thủ tục sẽ là chìa khóa để người dân bảo vệ quyền lợi tài chính của chính mình trong bối cảnh luật đất đai có nhiều thay đổi quan trọng.