Tại sao giá nhà khó giảm dù không có người mua?

Thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trải qua giai đoạn "nghẽn mạch" nguồn cung chưa từng có.

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, quý I/2026 ghi nhận sự sụt giảm chấn động khi chỉ có khoảng 6.500 căn hộ mở bán, giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước. Bước sang quý II, dù có dấu hiệu tăng nhẹ khoảng 7%, nhưng con số 5.000-7.000 căn vẫn bị đánh giá là "quá khiêm tốn" so với nhu cầu thực tế.

Đáng chú ý, Savills Việt Nam cảnh báo lượng sản phẩm thực tế chào bán có thể chỉ đạt 60-70% kế hoạch ban đầu. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chủ động "thu hẹp rổ hàng", cắt giảm quy mô các sự kiện mở bán từ mức nghìn căn xuống còn vài trăm căn để thăm dò sức mua. Việc chủ động lùi bước này không chỉ nhằm giảm áp lực tiêu thụ mà còn là động thái phòng thủ trước những biến số vĩ mô khó lường.

"Gọng kìm" lãi suất và chi phí tài chính

Tại sao thị trường ế ẩm nhưng giá nhà không giảm? Câu trả lời nằm ở áp lực chi phí tài chính đang bóp nghẹt các chủ đầu tư. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc thị trường Savills TP.HCM, khẳng định lãi suất cao là yếu tố chi phối lớn nhất, làm giảm khả năng tiếp cận vốn và kéo dài tiến độ ra hàng.

"Chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực nặng nề từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Điều này khiến mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ ở mức cao dù thanh khoản chững lại," bà Hương nhận định.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng (DKRA) cho rằng độ trễ của chính sách khiến nguồn cung lẫn thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn. Trong bối cảnh room tín dụng hạn chế và các bất ổn địa chính trị thế giới, chủ đầu tư thà chọn phương án "ngủ đông" còn hơn hạ giá bán dưới mức giá thành đã bị đẩy lên quá cao.

Nghịch lý cung - cầu: Nhu cầu 50.000, cung chỉ 13.000

Thị trường đang chứng kiến sự lệch pha nghiêm trọng. TP.HCM cần khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng tốc độ đô thị hóa, nhưng tổng nguồn cung mới năm nay dự kiến chỉ vỏn vẹn 13.000 căn.

Không chỉ thiếu về lượng, cơ cấu hàng hóa cũng đang lệch đường ray khi phân khúc trung - cao cấp vẫn chiếm sóng, trong khi phân khúc vừa túi tiền - vốn là phao cứu sinh cho nhu cầu thực lại tiếp tục khan hiếm. Sự chênh lệch này dẫn đến tình trạng giao dịch chỉ phát sinh cục bộ ở một số điểm nóng có lợi thế về hạ tầng, còn toàn cục vẫn chìm trong im lặng.

Bước lùi cần thiết

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định thị trường năm 2026 sẽ không còn chỗ cho những dự án kém chất lượng hoặc dựa hơi tâm lý "sợ bỏ lỡ" (FOMO). Cuộc cạnh tranh hiện nay đã chuyển dịch sang độ an toàn và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Lợi thế đang nghiêng về những doanh nghiệp có: nền tảng tài chính vững mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng; chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán để chia sẻ áp lực với người mua; và pháp lý minh bạch chính là yếu tố tiên quyết để người mua xuống tiền trong giai đoạn thận trọng.

“Dự báo thị trường khó có thể xuất hiện các đợt tăng nóng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, sự thanh lọc khốc liệt này lại là "bước lùi cần thiết" để tạo lập một nền tảng ổn định hơn cho dài hạn, nơi giá trị thực của bất động sản được trả về đúng vị trí thay vì những đợt sóng ảo”, vị chuyên gia nhận định.