Để mua được một căn nhà trung bình, người Việt hiện phải bỏ ra số tiền tương đương khoảng 27 lần thu nhập năm – mức cao hơn cả Trung Quốc vào thời điểm bong bóng bất động sản bắt đầu nổ và cao gấp nhiều lần so với các nước phát triển.
Con số này đặt ra một câu hỏi lớn: Việt Nam đang tiến sát ngưỡng bong bóng hay thị trường vẫn có những đặc thù khiến kịch bản “vỡ trận” khó xảy ra?
Chia sẻ tại talkshow “Bất động sản 2026: Vì sao ôm đất, lướt sóng không còn dễ sinh lời?”, chuyên gia kinh tế Phan Lê Thành Long – CEO AFA Group, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), cho rằng, cần nhìn vấn đề từ bản chất cung – cầu thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ giá nhà/thu nhập.
“27 lần thu nhập tức là mất 27 năm mới trả được hết tiền nhà. Đấy là còn chưa kể khoản trả trước ban đầu. Không ai được vay 100% giá trị căn nhà cả”, ông Long phân tích.
Tuy nhiên, theo ông, câu hỏi bong bóng không nằm hoàn toàn ở con số 27 lần. Bản chất của bong bóng là sự phình to của cung trong khi cầu thực nhỏ lại.
“Khi quả bóng rất căng nghĩa là cung rất to, còn cầu nhỏ xíu, thì đó mới là bong bóng,” ông nói.
Bài học Trung Quốc: Bong bóng nằm ở sự lệch pha
Trung Quốc là ví dụ điển hình. Ở các thành phố lõi, nhu cầu ở thực vẫn rất lớn. Nhưng tại các khu đô thị ven đô, những “đại đô thị ma” mọc lên dày đặc, nguồn cung khổng lồ không gặp được cầu thực.
Sự lệch pha đó đã đẩy thị trường vào vòng xoáy suy giảm.
Từ tháng 6/2021, khi Evergrande vỡ khả năng thanh toán trái phiếu, thị trường bất động sản Trung Quốc liên tục lao dốc. Giá nhà giảm sâu, có nơi giảm 30% nhưng thanh khoản gần như đóng băng.
“Nhiều người mua nhà ở Thượng Hải, giá giảm 30% vẫn không bán được. Người dân chờ giá giảm tiếp. Những dự án chưa hoàn thiện thì chủ đầu tư không còn tiền để hoàn thiện. Cung không gặp được cầu, thị trường rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan,” ông Long dẫn chứng.
Theo ông, bong bóng Trung Quốc không chỉ nằm ở giá cao, mà ở cấu trúc thị trường mất cân đối nghiêm trọng.
Việt Nam khác gì?
Đối chiếu với Việt Nam, chuyên gia cho rằng có những điểm khác biệt quan trọng.
Thứ nhất, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam vẫn còn thấp, trong khi Trung Quốc đã chạm ngưỡng 70% – mức mà nhiều nghiên cứu quốc tế coi là tiệm cận trạng thái bão hòa. Điều này đồng nghĩa với dư địa đô thị hóa và nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn lớn.
Thứ hai, cầu nhà ở thực tại Việt Nam chưa hề nhỏ. Dân số trẻ, tốc độ dịch chuyển lao động về đô thị cao và nhu cầu cải thiện chất lượng sống vẫn đang tạo ra lực đỡ cho thị trường.
Tuy nhiên, Việt Nam lại có một điểm tương đồng đáng lưu ý với Trung Quốc: Sự lệch pha về phân khúc. Nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
“Nếu không sớm giải quyết câu chuyện lệch pha phân khúc, trong tương lai chúng ta mới bắt đầu thấy những dấu hiệu của bong bóng,” ông Long cảnh báo.
Theo vị chuyên gia, nếu thị trường đẩy mạnh phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội, thì mặt bằng giá trung bình sẽ tự điều chỉnh.
“Cung – cầu phải khớp nối được với nhau. Đó mới là vấn đề cốt lõi,” ông nhấn mạnh.
Ngược lại, nếu thị trường tiếp tục phát triển các dự án xa nhu cầu thực, đẩy giá lên cao trong khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp, thì rủi ro sẽ tích tụ theo thời gian.
Giá cao chưa chắc là bong bóng, nhưng là tín hiệu cảnh báo
Con số 27 lần thu nhập là một chỉ dấu đáng suy nghĩ. Nó phản ánh áp lực khả năng chi trả ngày càng lớn của người dân.
Tuy nhiên, theo ông Phan Lê Thành Long, bong bóng không được quyết định bởi mức giá tuyệt đối, mà bởi cấu trúc cung – cầu và mức độ lệch pha của thị trường.
Việt Nam chưa ở trạng thái “cung phình to – cầu teo nhỏ” như Trung Quốc giai đoạn trước khủng hoảng. Nhưng nếu không điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, rủi ro trong dài hạn là điều không thể xem nhẹ.
Thị trường chưa “vỡ”, nhưng câu hỏi không còn là có bong bóng hay không, mà là liệu chúng ta có kịp tái cân bằng trước khi quả bóng đủ căng hay không.
Minh Anh - nguoiquansat.vn
Theo Kiến thức Đầu tư
Bình luận
0 Bình luận