Theo dấu 'cá mập' ở nhóm BĐS: Dòng tiền quỹ đầu tư đang chọn lại cổ phiếu, NVL trở thành điểm nhấn

Dòng tiền quỹ đầu tư thu hẹp phạm vi giải ngân trong nhóm bất động sản

Bước sang quý II, thị trường bất động sản vận động trong một bối cảnh chính sách khác so với nửa cuối năm trước. Trong quý I, Nghị định 49, Nghị định 50, Nghị định 54, Nghị quyết 7 về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026–2030 và Chỉ thị 05 về đo đạc, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia lần lượt được ban hành.

Nhóm chính sách này tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời đẩy nhanh hạ tầng dữ liệu cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền quỹ đầu tư trong tháng 3 không phân bổ rộng trên toàn bộ nhóm bất động sản. Lực giải ngân tập trung vào một số doanh nghiệp, trong khi nhiều cổ phiếu vốn hóa lớn vẫn bị giảm tỷ trọng. Novaland (NVL) đứng đầu về khối lượng mua ròng với 3,85 triệu cổ phiếu. Sau đó là IDICO (IDC), Vinaconex (VCG), Hà Đô (HDG) và Nam Long (NLG).

Ở chiều ngược lại, Khang Điền (KDH), Vinhomes (VHM), Đất Xanh (DXG) và Vingroup (VIC) là những doanh nghiệp chịu áp lực bán ròng lớn nhất trong tháng.

Quy mô dịch chuyển thể hiện rõ hơn khi nhìn sang giá trị sở hữu. Ở chiều tăng vị thế, Hà Đô (HDG) tăng thêm khoảng 162,59 tỷ đồng, IDICO (IDC) tăng 157,89 tỷ đồng, Novaland (NVL) tăng 91,74 tỷ đồng và Nam Long (NLG) tăng 90,24 tỷ đồng.

Trong khi đó, Vingroup (VIC) bị rút khoảng 4.324,2 tỷ đồng, Vinhomes (VHM) bị rút 3.338,39 tỷ đồng và Khang Điền (KDH) giảm 2.834,74 tỷ đồng. Tổng giá trị giảm tại ba doanh nghiệp này vượt 10.497 tỷ đồng, lớn hơn đáng kể phần vốn tăng thêm ở nhóm được mua ròng mạnh nhất.

Diễn biến theo nhóm nhà đầu tư ở cấp nhóm ngành bất động sản đi cùng xu hướng đó. Trong tháng 3, tổ chức trong nước mua ròng quanh 9.165 tỷ đồng ở nhiều phân nhóm bất động sản. Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài bán ròng khoảng 7.714 tỷ đồng, khối tự doanh mua ròng hơn 117 tỷ đồng, còn cá nhân trong nước bán ròng khoảng 1.577 tỷ đồng.

Cơ cấu này cho thấy lực mua của tháng 3 chủ yếu đến từ tổ chức trong nước, còn vốn ngoại vẫn duy trì trạng thái rút ròng.

Dẫn đầu về mua ròng không đồng nghĩa với dẫn đầu về quy mô nắm giữ

Novaland (NVL) đứng đầu về khối lượng mua ròng trong tháng 3. Tuy nhiên, diễn biến danh mục quỹ đầu tư không chỉ phản ánh qua số cổ phiếu mua thêm trong một tháng.

Khi chuyển sang giá trị vị thế tăng thêm, Hà Đô (HDG) đứng đầu, còn IDICO (IDC) đứng ngay sau. Khi nhìn sang quy mô nắm giữ cuối kỳ, khoảng cách tiếp tục thay đổi. Điều đó cho thấy vị trí dẫn đầu về giao dịch trong tháng không đồng nghĩa với vị trí dẫn đầu về quy mô sở hữu.

Tại thời điểm cuối tháng 3, Hà Đô (HDG) là doanh nghiệp được quỹ đầu tư nắm giữ lớn nhất trong nhóm được mua ròng, với giá trị sở hữu khoảng 1.477,77 tỷ đồng, tương đương 13,49% lượng cổ phiếu lưu hành. Nam Long (NLG) đạt khoảng 1.049,13 tỷ đồng, tương đương 7,46%. IDICO (IDC) đạt khoảng 865,92 tỷ đồng, tương đương 4,63%. Trong khi đó, Novaland (NVL) đạt khoảng 339,78 tỷ đồng, tương đương 1,08%.

Tốc độ thay đổi trạng thái nắm giữ cũng phản ánh thêm một chiều khác của dòng tiền. An Gia (AGG) là doanh nghiệp tăng mạnh nhất theo tỷ lệ mua ròng trên lượng nắm giữ cuối kỳ, ở mức khoảng 51,02%. Vinaconex (VCG) đạt khoảng 27,83%, IDICO (IDC) đạt 16,71%, còn Novaland (NVL) đạt 16,02%.

Chỉ tiêu này cho thấy bên cạnh các doanh nghiệp hút vốn lớn về tuyệt đối, vẫn có những doanh nghiệp được tăng trạng thái nắm giữ nhanh hơn về tương đối.

Ở chiều giảm vị thế, Khang Điền (KDH) đạt khoảng 280,26%, Viglacera (VGC) khoảng 231,53%, Đất Xanh (DXG) khoảng 167,46%, Đất Xanh Services (DXS) khoảng 104,18% và Becamex IDC (BCM) khoảng 99,76% theo tỷ lệ bán ròng trên lượng nắm giữ cuối kỳ.

Tuy vậy, mức bán ròng cao không đồng nghĩa với việc quỹ đầu tư rút hết vốn khỏi các doanh nghiệp này. Sau nhịp giảm tỷ trọng trong tháng 3, Vinhomes (VHM) vẫn còn hơn 51,1 triệu cổ phiếu trong danh mục quỹ đầu tư, Vingroup (VIC) vẫn còn hơn 43,4 triệu cổ phiếu, còn Khang Điền (KDH) vẫn còn hơn 36,5 triệu cổ phiếu.

Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh mặt bằng định giá của nhóm bất động sản đã thay đổi. Tới ngày 9/4, P/B trailing của nhóm lên vùng 2,96 lần, cao hơn đáng kể so với bình quân nhiều năm trước.

Mặt bằng đó cho thấy trạng thái định giá thấp đồng đều của toàn ngành đã thu hẹp, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất và tiến độ bàn giao.

Novaland (NVL) nổi lên tại điểm giao giữa dòng tiền, thông tin doanh nghiệp và kỳ vọng lãi suất

Tại Novaland (NVL), lượng cổ phiếu trong danh mục quỹ đầu tư tăng từ 20,17 triệu cổ phiếu cuối tháng 2 lên 24,01 triệu cổ phiếu cuối tháng 3, tương đương mức tăng khoảng 19,1%. Số quỹ đầu tư nắm giữ cũng tăng từ 13 lên 16. Tuy nhiên, quy mô này vẫn thấp hơn mức gần 32 triệu cổ phiếu vào cuối năm trước, cho thấy trạng thái nắm giữ mới chưa trở lại vùng cao nhất trong chuỗi trước đó.

Cơ cấu quỹ đầu tư nắm giữ Novaland (NVL) cho thấy lực mua không xuất phát từ toàn bộ hệ thống quỹ đầu tư. VanEck Vietnam ETF vẫn là quỹ đầu tư nắm giữ lớn nhất với 13,2 triệu cổ phiếu, nhưng lại giảm 2,6 triệu cổ phiếu trong tháng.

Trong khi đó, DCDS tăng thêm 4 triệu cổ phiếu, VNDAF tăng 1,62 triệu cổ phiếu, VDEF tăng 853.000 cổ phiếu, Global X MSCI Vietnam ETF tăng 100.800 cổ phiếu và EVESG tăng 69.700 cổ phiếu. Diễn biến này cho thấy nhịp mua vào tại Novaland (NVL) chủ yếu đến từ một số quỹ đầu tư chủ động và dòng tiền trong nước.

Trên thị trường cơ sở, nhà đầu tư cá nhân trong nước mua ròng khoảng 243,72 tỷ đồng, tổ chức trong nước mua ròng khoảng 234,54 tỷ đồng, tự doanh mua ròng khoảng 68,42 tỷ đồng, trong khi nhà đầu tư nước ngoài bán ròng khoảng 546,67 tỷ đồng đối với Novaland (NVL).

Cùng thời gian, giá cổ phiếu tăng từ 12.300 đồng cuối tháng 2 lên 14.150 đồng cuối tháng 3, tương đương 15,04%. Sang đầu tháng 4, thị giá tiếp tục lên 16.800 đồng, tức tăng thêm 18,02% so với cuối tháng 3. Phiên 9/4 ghi nhận hơn 81,7 triệu cổ phiếu NVL sang tay.

Nhịp tăng vị thế này diễn ra cùng thời điểm doanh nghiệp công bố thêm thông tin về hoạt động kinh doanh và tài chính. Cuối tháng 3, Novaland công bố báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 và các công văn giải trình liên quan. Sau đó, doanh nghiệp trình kế hoạch kinh doanh năm nay với doanh thu thuần 22.715 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng, sau khi thực hiện 6.966 tỷ đồng doanh thu và 1.861 tỷ đồng lợi nhuận trong năm trước.

Đồng thời, doanh nghiệp tiếp tục triển khai xây dựng, bàn giao sản phẩm và giao giấy chứng nhận tại nhiều dự án như The Grand Manhattan, Victoria Village, Palm City, NovaWorld Ho Tram, Aqua City và NovaWorld Phan Thiet.

Song song với đó, Novaland tiếp tục triển khai các nội dung tái cơ cấu vốn, gồm khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần và việc chuyển đổi một phần trái phiếu chuyển đổi quốc tế thành cổ phiếu. Một cấu phần của khoản vay này có quy mô 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, cho phép bên cho vay chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ dư nợ gốc thành cổ phiếu với giá chuyển đổi bằng 115% giá đóng cửa của Novaland tại thời điểm xác định.

Cùng lúc, đầu tháng 4, thị trường ghi nhận thêm kỳ vọng về mặt bằng lãi suất sau cuộc họp ngày 9/4 giữa Ngân hàng Nhà nước và 46 ngân hàng thương mại, khi các ngân hàng thống nhất thực hiện chủ trương giảm lãi suất huy động và cho vay theo định hướng điều hành.