Thị trường bất động sản không dành cho những ai vẫn giữ tư duy cũ

Mặc dù giá sơ cấp tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có dấu hiệu quay đầu giảm sau nhiều quý tăng liên tiếp, nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ lại sụt giảm mạnh.

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Quý 1/2026 ghi nhận những con số đáng lo ngại về sức mua. Tại Hà Nội, dù nguồn cung mới cao hơn TP.HCM nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 55%, sụt giảm nghiêm trọng so với mức 84% cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ vỏn vẹn 40%.

Đáng chú ý, đây là quý ghi nhận giá bán sơ cấp “quay đầu” hạ nhiệt. Tại Hà Nội, giá trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM giảm xuống còn 91 triệu đồng/m² nhờ bổ sung các sản phẩm ở phân khúc dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm khiến thanh khoản không hề tăng lên như kỳ vọng.

Vì sao nhu cầu ở thực vẫn “ngại” xuống tiền?

Giải mã hiện tượng này, chia sẻ tại talkshow "Vì sao sức mua nhà giảm mạnh?", ông Hoàng Liên Sơn – Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha Real cho biết, có ba nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm này:

-Yếu tố mùa vụ: Quý 1 mất một tháng nghỉ Tết Nguyên Đán – thời điểm nhà đầu tư có thói quen tạm dừng giao dịch.

-Áp lực lãi suất: Dù có xu hướng giảm nhưng mặt bằng lãi suất huy động và cho vay vẫn ở mức tương đối cao. Nhà đầu tư đang ở trạng thái “nghe ngóng” vì sợ biến động lãi suất sẽ trở thành “quả đắng” như các giai đoạn trước.

-Bất ổn kinh tế toàn cầu: Tình hình tại Trung Đông đẩy giá xăng dầu tăng cao, dấy lên lo ngại về suy thoái kinh tế. Điều này khiến tâm lý phòng thủ lên ngôi, người mua chọn cách giữ tiền mặt thay vì đổ vào tài sản cố định.

"Nhà đầu tư hiện nay đã có bài học xương máu từ việc dùng đòn bẩy tài chính quá lớn. Họ không còn mua nhà theo kiểu có 3 đồng vay 7 đồng nữa, mà chủ động nguồn vốn sẵn có từ 60-70% giá trị tài sản," ông Sơn chia sẻ.

Chủ đầu tư tung chính sách

Trước bối cảnh thị trường trầm lắng, các chủ đầu tư đã tung ra những chính sách hỗ trợ tài chính mang tính đột phá. Điển hình là mô hình “Bảo hiểm lãi suất”.

Ceo Alpha Real dẫn chứng một số chủ đầu tư lớn đã tiên phong cam kết cố định lãi suất ở mức 9%/năm trong vòng 2 năm sau khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất 0%. Nếu lãi suất thị trường vượt quá con số này, chủ đầu tư sẽ bỏ tiền túi để chi trả phần chênh lệch cho khách hàng.

“Đây thực chất là việc chủ đầu tư trích từ lợi nhuận của mình ra để chia sẻ rủi ro với người mua. Điều này giúp khách hàng yên tâm về dòng tiền và không bị biến động bởi sự lên xuống của thị trường ngân hàng”, ông Sơn khẳng định.

Nhận định về tương lai, ông Sơn cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn minh bạch và bền vững hơn nhờ các thay đổi về pháp lý. Tuy nhiên, ông cũng đưa ra lời cảnh báo thẳng thắn cho những ai vẫn giữ tư duy cũ.

“Sẽ không còn chuyện mua hôm nay, năm sau bán lại có lời ngay. Nhà đầu tư muốn thắng phải xác định giữ tài sản từ 3 đến 5 năm trở lên. Tệp khách hàng "đầu cơ" tạo tin đồn thất thiệt sẽ biến mất, nhường chỗ cho người mua ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh”, ông Sơn cho hay.