Thị trường căn hộ chung cư phân hoá nhưng giá khó giảm

Trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản duy trì ở mức cao, nhiều ý kiến cho rằng giá nhà có thể giảm khi thị trường gặp khó khăn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thực tế diễn biến của thị trường cho thấy giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ, vẫn khó giảm trong ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho biết quan điểm phổ biến là khi lãi suất tăng hoặc kinh tế thế giới bất ổn, dòng tiền thường chuyển sang các kênh an toàn như gửi tiết kiệm hay vàng, từ đó gây áp lực khiến giá bất động sản đi xuống. Tuy nhiên, dữ liệu thị trường trong những năm gần đây lại cho thấy xu hướng khác.

Cụ thể, giai đoạn 2022–2025 được xem là thời kỳ thị trường bất động sản đối mặt nhiều khó khăn, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thanh khoản suy giảm. Dù vậy, giá căn hộ tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn liên tục tăng.

Theo số liệu từ batdongsan.com.vn, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m² trong vài năm qua. Trong khi đó, tại TP.HCM, mức giá cũng tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tốc độ tăng giá tại Hà Nội còn nhanh hơn so với TP.HCM.

Lý giải hiện tượng này, ông Tuấn cho rằng có ba nguyên nhân chính khiến giá căn hộ khó giảm dù thị trường đối mặt nhiều thách thức.

Trước hết, bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi thị trường suy yếu, dấu hiệu dễ thấy nhất thường là thanh khoản giảm mạnh, trong khi giá chưa điều chỉnh ngay lập tức. Việc giảm giá thường chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án hoặc trong các trường hợp cần bán gấp.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ trong nhiều năm qua khá hạn chế do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được triển khai không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến khả năng giảm sâu của thị trường trở nên khó xảy ra.

Thứ ba, phần lớn người nắm giữ bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà không vay vốn ngân hàng, vì vậy họ có xu hướng giữ tài sản chờ thời điểm thuận lợi hơn thay vì bán ra với mức giá thấp.

Theo ông Tuấn, lãi suất tăng chủ yếu khiến thị trường giao dịch chậm lại chứ chưa đủ để tạo áp lực khiến giá nhà giảm mạnh. Thực tế cho thấy giá bất động sản thường ít giảm khi thị trường khó khăn, nhưng có thể tăng rất nhanh khi điều kiện thị trường trở nên thuận lợi.

Về triển vọng năm 2026, ông Tuấn cho rằng những phân khúc có tiềm năng nhất vẫn là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền. Trong đó, căn hộ tại các đô thị lớn và các khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản của thị trường.

Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng cũng được dự báo sẽ thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn.

Đối với phân khúc đầu tư, xu hướng thị trường đang dần ưu tiên những sản phẩm có thể khai thác thực tế, thay vì các khoản đầu tư mang tính đầu cơ. Điều này cho thấy năm 2026 nhiều khả năng sẽ là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Về nguồn cung, thị trường căn hộ được kỳ vọng sẽ có tín hiệu phục hồi khi các dự án mới bắt đầu quay trở lại. Tuy nhiên, nguồn cung này có thể phân bổ không đồng đều mà dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh, nơi quỹ đất còn lớn và hạ tầng liên kết vùng đang được đầu tư mạnh mẽ.

Song song với đó, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo sẽ gia tăng trong thời gian tới nhờ các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp của Chính phủ.

Theo ông Tuấn, trong giai đoạn tới, thị trường căn hộ có thể tiếp tục phân hóa. Các dự án nằm ở khu vực trung tâm hoặc gắn với những trục hạ tầng trọng điểm vẫn giữ sức hút lớn, trong khi các đô thị vệ tinh sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực và giãn dân đô thị.