Thị trường căn hộ TP.HCM: Nguồn cung mới bùng nổ gấp 5 lần, giá chạm ngưỡng 160 triệu đồng/m²

Sức cầu cải thiện, tỷ lệ hấp thụ cao nhất năm

Báo cáo Thị trường nhà ở Marketbeat TP.HCM quý IV/2025 do Cushman & Wakefield vừa công bố cho thấy thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM đã ghi nhận bước chuyển rõ nét trong những tháng cuối năm, với sự phục hồi mạnh mẽ của cả nguồn cung lẫn sức cầu, đồng thời thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao.

Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ tại khu vực TP.HCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến về nguồn cung mới. Cụ thể, có 3.358 căn hộ được chào bán, tăng gấp 5 lần so với quý III/2025, nhưng chỉ nhích nhẹ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2024.

Diễn biến này cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi, song mang tính chọn lọc rõ rệt, khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán.

Về phân bổ địa lý, khu Đông TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Cơ cấu này phản ánh thực tế các dự án có mức độ sẵn sàng cao vẫn tập trung chủ yếu tại khu Đông.
Xét theo phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm tới 57% tổng nguồn cung mới trong quý IV/2025, theo sau là phân khúc trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Một số dự án nổi bật như Masteri Park Place (Masterise Homes) hay The Regency (Phú Mỹ Hưng) tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ lợi thế thương hiệu và chất lượng phát triển trong phân khúc hạng sang tại TP.HCM.

Cushman & Wakefield cho rằng cơ cấu nguồn cung này phản ánh xu hướng các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm ở phân khúc có biên độ an toàn cao hơn, nhắm tới nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi. Không chỉ nguồn cung, sức cầu thị trường trong quý IV/2025 cũng ghi nhận sự cải thiện tích cực.

Lượng căn hộ hấp thụ mới đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước và tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, lượng giao dịch gần tương đương với nguồn cung mở bán mới, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% – mức cao nhất ghi nhận trong năm 2025.

Theo Cushman & Wakefield, điều này cho thấy tâm lý người mua đã có sự cải thiện rõ rệt, đồng thời phản ánh việc cơ cấu sản phẩm chào bán đang phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Nhìn chung, nguồn cầu đang dẫn dắt thị trường trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho đà phục hồi trong giai đoạn tới”.

Giá sơ cấp lập mặt bằng mới

Song song với sự phục hồi của cung – cầu, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục leo thang. Trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 6.113 USD/m², tương đương gần 160 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và quỹ bảo trì). Mức giá này tăng khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng tới 65% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án mở bán mới có mức định vị cao hơn đáng kể so với các dự án hiện hữu trước đó, đặc biệt ở phân khúc hạng sang.

Nếu nhìn rộng ra toàn thị trường phía Nam, bao gồm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực này đã đạt 2.740 USD/m² vào quý IV/2025, tăng khoảng 1,25 lần so với cuối năm 2020.

Dự báo, trong giai đoạn 2026–2030, thị trường phía Nam sẽ chào đón trung bình khoảng 28.500 căn hộ mỗi năm. Đáng chú ý, các đại đô thị tích hợp phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang ngày càng chiếm ưu thế, với xu hướng dịch chuyển ra ngoài phạm vi đường Vành đai 2 và tiến dần tới Vành đai 3, Vành đai 4. Xu hướng này được thúc đẩy bởi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến metro và hệ thống đường cao tốc đang triển khai.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, quý IV/2025 có thể xem là một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM, khi cả phân khúc căn hộ lẫn nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung.

“Tuy nhiên, trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý. Đồng thời, phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc định hình mặt bằng giá và nhu cầu của chu kỳ tiếp theo”, bà Ngọc nhận định.