TS. Lê Xuân Nghĩa: Đầu tư hạ tầng mà siết tín dụng bất động sản là tự làm khó mình

Cú hích từ con số 1.400 tỷ USD

Trong bức tranh vĩ mô Quý II/2026, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển, đưa ra một con số khiến giới đầu tư phải giật mình: với quy mô GDP Việt Nam khoảng 500 tỷ USD, vốn hóa thị trường bất động sản (BĐS) đang chễm chệ ở mức 1.400 tỷ USD.

Theo ông, đây là thị trường "thực" nhất, gắn với nhu cầu sinh tồn cơ bản của con người, hoàn toàn không mang tính "ảo" như nhiều kênh đầu tư tài chính khác. Tuy nhiên, một nghịch lý đang tồn tại là BĐS vẫn thường xuyên bị nhìn nhận với định kiến “nửa đen nửa trắng”, mang tính đầu cơ và thiếu lành mạnh.

"Khi chính sách thắt lại, thị trường bị nhìn nhận khắt khe. Cách nhìn này cần phải thay đổi nếu muốn tận dụng tối đa nguồn lực quốc gia," vị chuyên gia nhấn mạnh.

Phân tích sâu hơn về cấu trúc kinh tế, TS. Nghĩa chỉ ra một thực tế: Nhiều ngành xuất khẩu chủ lực như dệt may, da giày hay đồ gỗ có giá trị gia tăng chưa cao. Ngược lại, BĐS về bản chất tạo ra giá trị gần như hoàn toàn trong nước, tương tự như nông sản (đạt 90% giá trị gia tăng).

Việc dòng vốn tư nhân tập trung lớn vào BĐS không phải ngẫu nhiên mà dựa trên 3 trụ cột: Giá trị gia tăng nội địa lớn, mức độ cạnh tranh quốc tế thấp, và nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức cao.

"Tự làm khó mình" khi tách rời hạ tầng và tín dụng

Điểm đáng chú ý nhất trong lập luận của TS. Lê Xuân Nghĩa nằm ở mối quan hệ giữa đầu tư công và tín dụng BĐS. Ông đặt vấn đề: Nếu Nhà nước đổ hàng trăm nghìn tỷ đồng vào hạ tầng nhưng lại siết chặt dòng vốn BĐS, ai sẽ là người hiện thực hóa các đô thị dọc theo các trục giao thông đó?

"Đầu tư lớn vào hạ tầng nhưng siết tín dụng BĐS sẽ khó hình thành các đô thị mới, làm suy giảm đáng kể hiệu ứng lan tỏa của đầu tư công," ông khẳng định. Hạ tầng sẽ chỉ là những con đường "vắng bóng người" nếu không có các dự án nhà ở đi kèm để thu hút cư dân và kinh tế khu vực.

Để khơi thông "điểm nghẽn" này, vị chuyên gia đề xuất những bước đi quyết liệt:

Thứ nhất, phá băng gói 145.000 tỷ đồng: Cần chính sách rõ ràng hơn để giải ngân thực chất thay vì con số 7.600 tỷ khiêm tốn như hiện nay.

Thứ hai, nới lỏng tín dụng hợp lý: Coi BĐS là ngành đầu kéo cho vật liệu xây dựng, nội thất, điện gia dụng...

Thứ ba, kích hoạt niềm tin khu vực tư nhân: Khi vốn tư nhân đang gắn chặt với BĐS, việc khơi thông thị trường này là cách nhanh nhất để đưa tiền vào lưu thông.

Nhìn về dài hạn, TS. Nghĩa lạc quan cho rằng chu kỳ phục hồi của BĐS Việt Nam có thể kéo dài đến tận năm 2033. Với tốc độ tăng trưởng giá khoảng 12%/năm (tương đương Đức và chỉ thua Ấn Độ, Trung Quốc), BĐS vẫn là kênh lưu giữ tài sản hiệu quả nhất, thậm chí vượt qua cả vàng nếu xét trên biểu đồ dài hạn từ những bài học quốc tế như New York.