TS. Nguyễn Văn Đính: Không có cơ sở nào để dự báo giá nhà sẽ giảm

Tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, trong quý I/2026, giao dịch trên thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư tạm dừng giao dịch để quan sát thị trường, một số trường hợp phải bán cắt lỗ từ vài trăm triệu đến nửa tỷ đồng mỗi căn hộ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung nhà ở thương mại tăng lên từ cuối năm 2025 đến nay, khiến cung – cầu dần cân bằng hơn. Đồng thời, lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng từ cuối năm 2025 đã khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải dừng lại để nghe ngóng.

Ông Đính cho biết, dù không có chỉ thị siết tín dụng bất động sản, nhưng các ngân hàng thương mại đang chủ động điều chỉnh hoạt động cho vay để đảm bảo tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo quy định. Việc lãi suất cho vay tăng đang ảnh hưởng đến tất cả các nhóm trên thị trường, từ chủ đầu tư, nhà đầu tư đến người mua nhà để ở. Cả người mua nhà lần đầu và người mua nhà thứ cấp đều chịu tác động trực tiếp từ chi phí vốn tăng lên.

Nhận định về giá nhà trong thời gian tới, ông Đính nhấn mạnh rằng, nhìn từ mọi góc độ, thị trường bất động sản hiện chưa có cơ sở để giảm giá, đặc biệt khi các yếu tố đầu vào vẫn duy trì ở mức cao.

Thực tế, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30–40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Khi giá đất tăng khoảng 20%, tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K lớn hơn 1 có thể khiến chi phí phát triển dự án tăng ít nhất 6–8%. Thậm chí, nhiều dự án sau thời gian dài tạm dừng triển khai khi thực hiện trở lại phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5–3 lần so với trước đây.

Không chỉ chi phí đất, chi phí xây dựng cũng đã tăng khoảng 8–12% trong thời gian qua. Bên cạnh đó, chi phí tài chính tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng thêm khoảng 1,6–2,7%. Những yếu tố này tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, dù thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại.

“Hiện thanh khoản bất động sản đang giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang dừng lại để xem xét. Tuy nhiên, dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá nhà vẫn không giảm sâu. Chúng tôi đã đánh giá mọi góc cạnh và thấy không có cơ sở nào để có thể dự báo giá nhà sẽ giảm, nhất là khi chi phí đầu vào ngày càng tăng cao”, TS Nguyễn Văn Đính cho biết.

Tuy vậy, thị trường đang xuất hiện những “vùng trũng” giá – tức là những dự án, khu vực có mức giá hợp lý hơn do chủ đầu tư tung ra các chính sách cạnh tranh để đẩy hàng trong bối cảnh thanh khoản chậm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng bằng cách đưa ra các gói hỗ trợ tài chính như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc 3–5 năm, hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong 24–36 tháng. Những chính sách này góp phần giảm áp lực tài chính ban đầu, qua đó kích thích nhu cầu mua nhà trong bối cảnh người mua vẫn còn thận trọng.

Đáng chú ý, thị trường cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt trong xu hướng đầu tư. Nếu như trước đây, nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược lướt sóng ngắn hạn thì hiện nay, thị trường đang chuyển sang giai đoạn đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với nhu cầu ở thực và hiệu quả khai thác tài sản. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ, không gian sống và tiện ích đầy đủ. Ngược lại, các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích, không gian sống chật hẹp đang dần mất sức hút trên thị trường.

Theo ông Đính, nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư dài hạn đang tăng lên, và đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế bước vào chu kỳ tăng trưởng mới và niềm tin thị trường được củng cố bởi các chính sách vĩ mô. Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư và người mua có năng lực tài chính thực, hạn chế phụ thuộc vào vốn vay và có chiến lược đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng ngắn hạn như trước đây.

Thị trường bất động sản vì thế đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mới, nơi dòng tiền sẽ tập trung vào các dự án có chất lượng, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực. Đây được xem là giai đoạn chuyển đổi quan trọng của thị trường, từ tăng trưởng nóng sang phát triển ổn định và bền vững hơn.