TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản không còn chỗ cho tư duy ‘ăn xổi’

Chiều 8/1, tại Diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới”, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn, khi đồng thời hội tụ cả điều kiện phục hồi, tái cấu trúc và yêu cầu nâng tầm phát triển theo hướng bền vững.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành trong thời gian qua không chỉ là thay đổi về địa giới hành chính, mà đã tạo ra tác động sâu rộng đến cấu trúc thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư cũng như hành vi của nhà đầu tư.

“Bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, với cả cơ hội mở rộng lẫn những thách thức mang tính sàng lọc mạnh mẽ”, ông Đính nhấn mạnh.

Nhìn lại năm 2025, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Nguồn cung tăng mạnh, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường.

Thanh khoản phục hồi rõ rệt, lượng giao dịch tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản dù tăng nhanh trong những tháng đầu năm, song đã chững lại từ giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết chủ động của Nhà nước.

Đặc biệt, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã góp phần hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng… Qua đó, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay thế bằng xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

Một động lực quan trọng khác của thị trường đến từ đầu tư công và dòng vốn tín dụng. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho cầu đầu tư bất động sản, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng giao thông lớn.

Tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, trong đó riêng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 1,8 triệu tỷ đồng – mức cao kỷ lục. Đáng chú ý, 6 tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư và người mua đang dần được khôi phục.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng. Năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh, giúp kế hoạch phát triển đạt khoảng 102%, góp phần quan trọng vào việc cân bằng cung – cầu và ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

Bước sang 2026: Cơ hội lớn đi kèm sàng lọc khốc liệt

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những kết quả tích cực của thị trường bất động sản không thể tách rời làn sóng cải cách thể chế sâu rộng trong năm 2025. Hàng loạt nghị định, nghị quyết, chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp, phân quyền đã được ban hành, tạo hành lang pháp lý thông thoáng và nhất quán hơn.

Đặc biệt, hàng nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc, nguồn cung được khơi thông, dòng vốn duy trì ổn định và mặt bằng giá bất động sản từng bước đi vào quỹ đạo bền vững.

Song song với đó, du lịch phục hồi mạnh mẽ với 21,5 triệu lượt khách quốc tế và 135,5 triệu lượt khách nội địa. Hạ tầng giao thông được đẩy nhanh, đến năm 2025, cả nước có khoảng 3.188 km cao tốc. Riêng hai đợt khởi công lớn trong năm đã ghi nhận gần 500 dự án, tổng vốn đầu tư ước khoảng 5 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tới 78%.

Bước sang năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội mới khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, chính sách tiền tệ tiếp tục được điều hành linh hoạt, cùng với định hướng phát triển các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu, đặc biệt là cơ cấu nguồn cung còn thiên về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào gia tăng và sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

“Thị trường sẽ không còn chỗ cho tư duy đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể tham gia phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường, trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.