Cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các đường vành đai: Loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ thiết lập lại giá nhà, căn hộ năm 2026

Bước sang năm 2026, dù kinh tế toàn cầu đối mặt với nhiều biến động, động lực trong nước vẫn được kỳ vọng duy trì nhờ tiêu dùng nội địa và xuất khẩu phục hồi, trong đó, điểm nhấn lớn nhất nằm ở đầu tư công.

Sau năm 2025 giải ngân đạt gần 70% do vướng mắc giải phóng mặt bằng và giá vật liệu, năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm “về đích” của nhiều dự án trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai tại đô thị lớn, hệ thống metro ở Hà Nội và TP.HCM, cùng sân bay Long Thành và sân bay Gia Bình.

Mạng lưới hạ tầng liên vùng này đang tạo ra hành lang logistics mới, kéo giãn không gian đô thị và hình thành các cực tăng trưởng thay thế cho lõi trung tâm truyền thống.

Gần 90.000 sản phẩm bất động sản phát triển quanh các trục hạ tầng lớn

Thực tế thị trường cho thấy nguồn cung đang dịch chuyển mạnh theo các trục giao thông lớn. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Datxanh Services, năm 2025 có gần 90.000 sản phẩm bất động sản đang và chuẩn bị triển khai dọc các tuyến vành đai, quốc lộ và metro tại Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, nguồn cung phân bổ tăng dần ra ngoại vi, trong đó riêng khu vực Vành đai 4 phía Bắc chiếm hơn 35.350 sản phẩm. Khu vực dọc Vành đai 3 và 3.5 ghi nhận hơn 17.000 sản phẩm, còn Vành đai 1 và 2 khoảng 10.914 sản phẩm, chủ yếu là dự án tái phát triển đô thị.

Tại TP.HCM và khu vực lân cận, xu hướng tương tự diễn ra rõ nét. Dọc Vành đai 2 hiện có gần 7.000 sản phẩm, Vành đai 3 hơn 11.000 sản phẩm và Vành đai 4 khoảng 15.469 sản phẩm đang triển khai. Riêng trục Quốc lộ 13 ghi nhận hơn 11.090 sản phẩm, cùng hàng chục nghìn căn hộ phát triển quanh Quốc lộ 1K, cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn và tuyến metro số 2 khu vực Bình Dương cũ.

Nếu nhìn lại một thập kỷ, số dự án chung cư dọc các tuyến vành đai tại TP.HCM đã tăng từ khoảng 324 dự án trước năm 2015 lên khoảng 1.050 dự án hiện nay, tức tăng gấp 3,2 lần. Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng từ gần 270 dự án lên hơn 700 dự án quanh các tuyến vành đai chính.

Ở khu vực phía Tây TP.HCM, tác động của hạ tầng càng thể hiện rõ. Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy mạng lưới giao thông liên vùng được thúc đẩy mạnh trong nhiều năm qua đã tạo nền tảng cho sự bứt phá của địa ốc khu Tây.

Tuyến Vành đai 3 TP.HCM dự kiến hoàn thành toàn tuyến đầu năm 2026, trong khi Vành đai 4 qua Tây Ninh đang bước vào giai đoạn đầu tư. Khi hai tuyến này dần khép kín trong giai đoạn 2026-2027, không gian kinh tế - logistics và vành đai đô thị mới sẽ hình thành đồng bộ.

Song song đó, cao tốc Bến Lức - Long Thành với tổng vốn gần 30.000 tỷ đồng dự kiến hoàn thành cuối năm 2026; nút giao Mỹ Yên kết nối TP.HCM - Trung Lương, Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3 đang dần về đích.

Việc mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận lên 8-10 làn xe và kế hoạch kéo dài đại lộ Võ Văn Kiệt đến khu công nghiệp Hải Sơn – Tân Đô tiếp tục gia tăng năng lực kết nối. Tây Ninh cũng xác định ưu tiên 14 dự án hạ tầng kết nối vùng đến năm 2030, đưa hạ tầng trở thành động cơ tăng tốc cho thị trường.

Hạ tầng đang tái định giá tài sản bất động sản ra sao?

Sự hoàn thiện của hạ tầng cùng quá trình giãn dân và điều chỉnh địa giới hành chính đang tạo lực cầu bền bỉ tại các đô thị vệ tinh. Theo dự báo của CBRE, trong ba năm tới, giá bán sơ cấp căn hộ có thể tăng trung bình 9-11% mỗi năm, còn nhà phố, biệt thự tăng 6-12% mỗi năm; khoảng 80% nguồn cung sẽ tập trung tại các đô thị vệ tinh TP.HCM, trong đó Tây Ninh chiếm tỷ trọng lớn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Ông Tuấn phân tích, xu hướng dễ nhận thấy nhất thời gian qua là nhu cầu mở rộng không gian sống, và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện. Tại TP.HCM, các dự án như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu, Bến Lức, Đức Hoà. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại.

Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trung tâm không còn giữ vai trò lựa chọn duy nhất. Các vành đai sẽ tạo ra những ‘cực phát triển mới’, đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay.

Dù vậy, thị trường năm 2026 không còn vận hành theo mô hình phục hồi đại trà. Tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ, nhưng xu hướng điều hành là kiểm soát chặt vốn vào hoạt động đầu cơ, ưu tiên nhà ở xã hội và dự án phục vụ nhu cầu thực.

Tín dụng dành cho doanh nghiệp phát triển dự án gia tăng mạnh hơn nhóm khách hàng cá nhân, cho thấy dòng vốn đang hướng đến các dự án quy mô, pháp lý bài bản.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI bền bỉ.

Bức tranh năm 2026 vì thế mang tính chọn lọc cao. Các dự án có pháp lý minh bạch, gắn với hạ tầng đang hoàn thiện và phù hợp khả năng chi trả sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền.

Ngược lại, những mô hình dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn có thể đối mặt rủi ro thanh khoản khi thị trường phân hóa mạnh. Hạ tầng đang tái định giá tài sản bất động sản, nhưng chỉ những nhà đầu tư dựa trên dữ liệu, hiểu rõ động lực tăng trưởng thực sự của từng khu vực mới có thể tận dụng được cơ hội trong chu kỳ mới này.