Chấm dứt ‘kỷ nguyên phân lô tự do’: Đất nền biến tướng sẽ bị đào thải

Tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động", ngày 2/4, một trong những thông tin gây chú ý nhất là nhận định về sự chuyển dịch của cấu trúc sản phẩm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho rằng năm nay thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc cực mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.

Ông nhấn mạnh quy định mã định danh bất động sản là điểm nhấn của thị trường, giúp kiểm soát chính xác quyền sở hữu, minh bạch hóa hoàn toàn về mặt bằng giá cũng như giao dịch. Cùng với bảng giá đất, thị trường sẽ dần mất đi tình trạng "hai giá" khi giao dịch, kết hợp với các thông tin quy hoạch trực tuyến, thanh toán số... sẽ góp phần đẩy lùi tình trạng "sốt đất".

Về cấu trúc sản phẩm, ông khẳng định thị trường đang chứng kiến quá trình chấm dứt của "kỷ nguyên phân lô" đối với đất nền. Bởi quy định cấm phân lô bán nền đô thị loại I, II và III có thể làm nguồn cung đất nền tự phát giảm 80%.

Trong chu kỳ mới, sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản và hành lang pháp lý sẽ trở thành "bộ lọc" tự nhiên. Những loại hình đất nông nghiệp, đất rừng vốn được "thổi phồng" dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng để phân lô bán nền sẽ chính thức mất thanh khoản.

"Đây không chỉ là sự sụt giảm tạm thời mà là quá trình đào thải tất yếu. Những loại hình không tạo ra giá trị sử dụng thực, núp bóng dự án sẽ bị loại bỏ khỏi cuộc chơi khi dòng tiền không còn dễ dãi," chuyên gia nhận định.

Trái ngược với sự ảm đạm của đất nền biến tướng, phân khúc căn hộ tiếp tục khẳng định vị thế chủ đạo trong ít nhất 5 năm tới. Tại TP.HCM, nguồn cung năm 2025 ghi nhận mức tăng vọt lên gần 25.000 sản phẩm, với tỷ trọng áp đảo thuộc về phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, sự cân bằng về giá của thị trường toàn vùng đang có sự đóng góp lớn từ khu vực Bình Dương. Với nguồn cung bổ sung kịp thời, khu vực này đang đóng vai trò là "van điều tiết" quan trọng, giúp giải tỏa áp lực nhà ở cho vùng lõi đô thị và giữ mặt bằng giá không bị đẩy lên quá cao.

Một điểm sáng chiến lược trong chu kỳ 2026 là sự vươn lên của bất động sản công nghiệp và logistics. Việc Việt Nam trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu đã mở ra cơ hội vàng cho phân khúc này. Các trung tâm logistics hiện đại và hạ tầng khu công nghiệp công nghệ cao đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn FDI bền vững.

Bài toán vốn: Khi "ưu đãi lãi suất" chỉ là thuốc giảm đau

Dù nhu cầu và quỹ đất vẫn hiện hữu, nhưng rào cản lớn nhất hiện nay là nguồn vốn chi phí thấp. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt thẳng thắn chỉ ra rằng, việc thiếu hụt nguồn vốn phù hợp đang khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó.

Các chính sách ưu đãi lãi suất kích cầu hiện nay được đánh giá chỉ là giải pháp ngắn hạn để duy trì dòng tiền. Về dài hạn, chi phí tài chính cao vẫn sẽ phải được hấp thụ vào giá bán hoặc bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư trong chu kỳ mới, ông Kiệt cho rằng phải thay đổi tư duy, chuyển từ "mua và chờ" sang quản trị dòng tiền và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn. Đồng thời, đánh giá kỹ pháp lý và khả năng triển khai thực tế của chủ đầu tư thay vì chỉ nhìn vào các gói ưu đãi tài chính.

“Trong một thị trường mà tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, lợi nhuận sẽ chỉ đến từ những quyết định dựa trên giá trị thực và khả năng thanh khoản bền vững. Thị trường không còn chỗ cho sự cảm tính. Đây là thời điểm của kỷ luật tài chính và những tầm nhìn chiến lược dài hạn”, ông Kiệt nhấn mạnh.