Chung cư Hà Nội: Giá vẫn 'neo đỉnh', thanh khoản phụ thuộc dòng tiền

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục phục hồi với khoảng 52.000 sản phẩm mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Cơ cấu nguồn cung đang có sự dịch chuyển rõ nét khi không còn tập trung vào một số khu vực nhất định mà phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên khi chiếm tới 26% nguồn cung mới, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng.

Đồng thời, nguồn cung cũng có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo định hướng giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh, bền vững.

Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, chi phí tài chính và nguyên vật liệu. Trong cơ cấu nguồn cung, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 67%.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm đang có sự điều chỉnh khi phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang giảm mạnh, chỉ còn khoảng 20%, trong khi căn hộ cao cấp tăng lên 53%, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng 27%, với nguồn cung chủ yếu từ các khu vực vùng ven TP.HCM.

Phân khúc căn hộ thương mại giá từ 2–3 tỷ đồng tiếp tục khan hiếm. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành điểm sáng khi có hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống của thị trường.

Theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trên thị trường sơ cấp, giá bán vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào gia tăng.

Ngược lại, trên thị trường thứ cấp, giá đã bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc chủ yếu vào việc giá cao hay thấp, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong quý I/2026.

Tại Hà Nội, giá chung cư trên thị trường thứ cấp ghi nhận xu hướng giảm nhẹ. Trong khi giá chào bán vẫn neo cao, mức giá giao dịch thực tế có sự điều chỉnh linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch cũng kéo dài, phản ánh sự thận trọng của cả người mua và người bán.