Đại biểu Quốc hội đề xuất bảng giá đất 5 năm điều chỉnh một lần, hệ số K cập nhật hằng năm

Sáng 29/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, các đại biểu thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, cơ chế xác định giá đất, thẩm quyền ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là những nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý.

Giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Tham gia thảo luận, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) nhận định việc xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế.

Theo đại biểu, thực tế áp dụng cho thấy hệ số điều chỉnh giá đất giữa các địa phương có thể xuất hiện chênh lệch đáng kể, đặc biệt tại những khu vực giáp ranh. Nếu giá đất được xác định quá cao, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm chi phí tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án. Ngược lại, mức giá quá thấp có thể khiến người dân bị thu hồi đất không được bảo đảm đầy đủ quyền lợi.

Vì vậy, đại biểu nhấn mạnh yêu cầu quan trọng nhất là cân bằng lợi ích giữa ba bên gồm Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Chính sách định giá đất không nên chỉ đặt mục tiêu tăng nguồn thu ngân sách mà bỏ qua khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp cũng như quyền lợi chính đáng của người dân.

Từ đó, đại biểu Lê Hữu Trí kiến nghị quy định thống nhất trên phạm vi cả nước về nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, cần tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thiết lập cơ chế giám sát độc lập để hạn chế sự thiếu thống nhất trong quá trình áp dụng.

Đại biểu cũng đề nghị phân biệt rõ giá đất sử dụng để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Mỗi loại giá có mục đích và cơ sở xác định khác nhau, do đó cần quy định minh bạch nguyên tắc xử lý chênh lệch.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) cho rằng việc sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh có thể giúp rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, khi cùng một cơ chế giá được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi thu hồi đất, yêu cầu về tính khách quan, minh bạch càng trở nên quan trọng.

Đại biểu đề nghị bổ sung quy định kiểm chứng và sàng lọc dữ liệu, loại bỏ các giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng giá. Với những trường hợp có tác động lớn, cần có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập.

Đồng thời, người có đất bị thu hồi cần được bảo đảm quyền đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, đi kèm thời hạn giải quyết cụ thể.

Theo đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, mục tiêu của chính sách không phải xác định giá đất ở mức cao hay thấp, mà là tìm ra mức giá hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Đề xuất bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm, hệ số điều chỉnh rà soát hằng năm

Một nội dung khác thu hút sự quan tâm tại phiên thảo luận là thẩm quyền quyết định và tần suất điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Góp ý vào Điều 75 của dự thảo luật, đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) cho rằng, giá đất thường xuyên chịu tác động từ quy hoạch, hạ tầng giao thông và tình hình phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, nếu mọi trường hợp điều chỉnh hệ số K đều phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, quá trình cập nhật có thể thiếu linh hoạt, không theo kịp biến động thực tế.

Đại biểu đề xuất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc và phạm vi điều chỉnh hệ số K, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được chủ động quyết định, điều chỉnh hệ số này trong phạm vi đã được thông qua và có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Theo đại biểu, phương án này vừa bảo đảm vai trò giám sát của cơ quan dân cử, vừa giúp chính quyền địa phương kịp thời xử lý những thay đổi về giá đất.

Tranh luận về nội dung trên, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) cho rằng, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có chức năng khác nhau, vì vậy không nên áp dụng cùng một chu kỳ điều chỉnh.

Theo phân tích của đại biểu, bảng giá đất phản ánh mặt bằng giá theo loại đất, khu vực và vị trí, trong khi hệ số K có nhiệm vụ điều chỉnh những yếu tố khác biệt chưa được thể hiện đầy đủ trong bảng giá.

Từ thực tiễn địa phương, đại biểu dẫn chứng nhiều tuyến đường, khu vực mới hình thành chưa có giá đất tương ứng trong bảng giá hiện hành. Nếu không kịp thời bổ sung, việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường có thể gặp khó khăn, kéo dài tiến độ dự án và ảnh hưởng đến quyền lợi người dân.

Do đó, đại biểu Lê Văn Thế kiến nghị bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần, có thể sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết. Riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ vào biến động thị trường và điều kiện thực tế tại từng địa phương.