Giải mã cơn sốt bất động sản vệ tinh xung quanh siêu dự án đường sắt tốc độ cao hơn 5 tỷ USD của VinSpeed

Sự kiện khởi công tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh ngày 12/04 vừa qua đã đánh dấu một cột mốc quan trọng trong việc phát triển hạ tầng giao thông tại Việt Nam.

Dự án do CTCP Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed (thuộc Tập đoàn Vingroup - VIC) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 147.000 tỷ đồng (tương ứng hơn 5,6 tỷ USD). Cùng với đó, chi phí giải phóng mặt bằng khoảng 10.270 tỷ đồng được lấy từ từ ngân sách Nhà nước.

Dự án dài 120,2 km, đi qua 4 địa phương trọng điểm Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh, không chỉ góp phần rút ngắn thời gian di chuyển mà còn được kỳ vọng trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng liên vùng.

Theo phân tích ông Tô Anh Hùng (Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam - VWA) trong talkshow mới đây trên kênh Tài chính & Kinh doanh, để hiểu đúng về giá trị của dự án, trước hết cần phân biệt rõ khái niệm đường sắt tốc độ cao. Khác với các tuyến Metro thông thường như tuyến Cần Giờ - TP.HCM vốn có tốc độ hạn chế, tuyến Hà Nội - Quảng Ninh được thiết kế với tốc độ tối đa lên tới 350 km/h.

Ông Hùng nhấn mạnh rằng, dù tốc độ thiết kế đạt mức 350 km/h, nhưng trên thực tế vận hành, tốc độ sẽ có sự điều chỉnh theo từng đoạn, chẳng hạn đoạn qua Hà Nội chỉ chạy khoảng 120 km/h. Tuy nhiên tổng thời gian di chuyển toàn tuyến dự kiến chỉ mất khoảng 30 phút, tạo ra khả năng kết nối cực kỳ nhanh chóng giữa các trung tâm kinh tế.

Nhìn ra thế giới, Trung Quốc là quốc gia có tốc độ phát triển đường sắt cao tốc nhanh nhất khi chỉ trong vòng 15 năm đã hoàn thành khoảng 30.000 km mạng lưới.

Chuyên gia Long Phan cho rằng việc nghiên cứu kinh nghiệm từ các quốc gia có tính chất tương đồng như Trung Quốc sẽ mang lại cái nhìn thực tế về cách đường sắt tốc độ cao định hình lại giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, mức tăng không đồng đều: các trung tâm quốc gia ghi nhận mức tăng tới 31,7%, trong khi các trung tâm khu vực là 19,6%. Kết quả này cho thấy đường sắt tốc độ cao không chỉ thúc đẩy tăng trưởng mà còn góp phần thu hẹp chênh lệch phát triển, kéo giá nhà tại các khu vực kém phát triển đi lên.

Tuy nhiên, ông Tô Anh Hùng cũng lưu ý rằng không phải cứ có đường sắt cao tốc đi qua là giá bất động sản sẽ tăng đồng loạt. Tác động này được chia thành ba hiệu ứng chính: hiệu ứng hút, hiệu ứng lan tỏa và hiệu ứng cộng hưởng.

Hiệu ứng hút thường xảy ra giữa một siêu đô thị và một thành phố nhỏ lân cận. Ông Hùng đưa ra ví dụ điển hình về cặp thành phố Lang Phường và Bắc Kinh tại Trung Quốc, nơi chỉ mất 21 phút di chuyển bằng tàu cao tốc. Trong trường hợp này, giá bất động sản tại Bắc Kinh tăng 28% nhưng tại Lang Phường lại giảm tới 20%.

Giải thích sâu hơn về hiện tượng này, chuyên gia Long Phan và ông Tô Anh Hùng cho rằng khi thời gian di chuyển quá ngắn, các siêu đô thị sẽ "hút" hết nguồn lực; người dân có xu hướng làm việc, tiêu dùng và sinh hoạt tại thành phố lớn, trong khi thành phố nhỏ chỉ còn đóng vai trò là "nơi để ngủ". Khi kinh tế địa phương không phát triển và nhu cầu ở thực không còn, giá nhà tại các thành phố nhỏ này tất yếu sẽ sụt giảm.

Ngược lại, hiệu ứng lan tỏa lại mang đến tác động tích cực cho cả hai phía khi sự kết nối tạo ra sự cộng hưởng phát triển. Ông Tô Anh Hùng dẫn chứng cặp thành phố Quảng Châu và Trung Sơn với thời gian di chuyển 16 phút; kết quả là giá nhà tại Quảng Châu tăng 49,4% và Trung Sơn cũng tăng 19,5%.

Bên cạnh đó, hiệu ứng cộng hưởng thường xuất hiện giữa các siêu đô thị với nhau, ví dụ như cặp Nam Kinh và Hợp Phì đều ghi nhận mức tăng giá đáng kể sau khi có sự hiện diện của đường sắt tốc độ cao. Những con số này gửi đi một thông điệp quan trọng cho các nhà đầu tư: cần phải phân tích kỹ lưỡng khả năng cộng hưởng hoặc bị hút của từng địa phương cụ thể thay vì mặc định rằng gần thành phố lớn sẽ luôn có lợi.

Để định giá bất động sản trong bối cảnh có đường sắt tốc độ cao, ông Tô Anh Hùng giới thiệu mô hình định giá Hedonic, một phương pháp đã được sử dụng từ năm 1974 và vẫn giữ nguyên giá trị đến nay.

Mô hình này xác định giá trị bất động sản dựa trên bốn nhóm yếu tố chính: đặc điểm cấu trúc (diện tích, số phòng, chất lượng xây dựng), tiện ích môi trường xung quanh (chỉ số Neighborhood), khả năng tiếp cận giao thông (Location) và các sai số ngẫu nhiên.

Trong đó, chuyên gia Long Phan nhấn mạnh tầm quan trọng của chỉ số "N" (Neighborhood) - đại diện cho môi trường sống và tiện ích.

Ông Long Phan nhận định rằng tư duy đầu tư vào những mảnh đất "hẻo lánh" với hy vọng tăng giá đã không còn phù hợp với thế hệ khách hàng trẻ hiện nay. Đối với thế hệ ngày nay, các tiện ích như trường học, công viên, an ninh và khu thể thao đã trở thành yêu cầu hiển nhiên và bắt buộc phải có của một dự án bất động sản.

Tiếp nối quan điểm về vị trí, ông Tô Anh Hùng cho biết khả năng tiếp cận giao thông (chỉ số L - Location) là một thước đo cực kỳ quan trọng. Thực tế tại Việt Nam đã cho thấy các bất động sản nằm trong bán kính từ 500m đến 1,5km xung quanh các nhà ga Metro tại Hà Nội và TP.HCM có sức tăng giá rất tốt.

Người dân hiện nay có xu hướng chuyển dịch sang sử dụng giao thông công cộng văn minh, sạch sẽ để tiết kiệm thời gian di chuyển đến nơi làm việc. Đường sắt tốc độ cao đóng vai trò là một "biến số trung gian" giúp thúc đẩy nhu cầu và dịch vụ công, cho phép người dân sẵn sàng sống ở ngoại thành nhưng vẫn có thể làm việc tại trung tâm một cách dễ dàng.

Chuyên gia Long Phan cũng khẳng định rằng, nền tảng cốt lõi của việc tăng giá bất động sản vẫn phải dựa trên sự tăng trưởng kinh tế của khu vực. Đường sắt tốc độ cao là công cụ hỗ trợ nhưng tăng trưởng kinh tế mới là động lực thúc đẩy thực sự.

Lấy ví dụ về Bắc Ninh, ông Long Phan chỉ ra rằng nhu cầu nhà ở tại đây luôn rất lớn không chỉ nhờ dự án sân bay Gia Bình hay các tuyến đường sắt đi qua, mà còn nhờ sự hiện diện của các tập đoàn lớn như Foxconn, kéo theo hàng chục nghìn chuyên gia và công nhân đổ về.

Trong 5 năm tới, với kế hoạch đầu tư công khoảng 8,22 triệu tỷ đồng đã được trình Quốc hội, hạ tầng giao thông bao gồm đường sắt tốc độ cao, đường cao tốc và quốc lộ sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo ra một bệ phóng vững chắc cho kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển mới.