Lãi suất chưa phải nỗi lo lớn nhất, người vay mua nhà đang 'đuối sức' vì một yếu tố khác ít ai ngờ tới

Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần chứng kiến những cơn rung chuyển dữ dội do tác động từ các cú sốc lãi suất, để lại những bài học đắt giá cho giới đầu tư.

Nhìn lại giai đoạn sau khi Việt Nam gia nhập WTO năm 2007, dòng vốn đổ vào thị trường ồ ạt đã đẩy giá đất tăng phi mã, nhưng ngay sau đó là sự đổ vỡ khi lạm phát bùng nổ vào năm 2008.

Thời điểm đó, chỉ số giá tiêu dùng tăng hơn 23%, buộc Ngân hàng Nhà nước phải siết chặt tiền tệ, đẩy lãi suất cho vay lên mức 19-21%, khiến thị trường đảo chiều mạnh mẽ.

Tiếp đến năm 2011, lạm phát lại chạm mốc 18,13% cùng mức lãi suất cho vay phổ biến từ 20-25% mỗi năm đã khiến thị trường gần như đóng băng hoàn toàn, để lại hàng loạt dự án dang dở và khối lượng tồn kho khổng lồ.

Gần đây nhất, giai đoạn 2022-2023 với những khó khăn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và kiểm soát tín dụng chặt chẽ đã một lần nữa khiến thanh khoản sụt giảm mạnh.

Bước sang năm 2026, dù lãi suất chưa quay lại mức đỉnh của giai đoạn 2011, nhưng thị trường lại đang đối mặt với một áp lực hoàn toàn khác khi mặt bằng giá bất động sản đã neo ở mức rất cao sau nhiều năm tăng trưởng.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn trong tọa đàm "Toàn cảnh 3 lần nhà đất vỡ trận khi lãi suất tăng cao: Cú sốc 2026 có khốc liệt hơn?", mức lãi suất cho vay hiện dao động từ 12-14%, cá biệt có ngân hàng lên tới 15%, đủ để tạo ra một sức ép cực lớn lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Ông nhận định rằng hiện tượng bán tháo và cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường với mức giảm phổ biến từ 300 đến 500 triệu đồng cho mỗi sản phẩm.

Tuy nhiên, chuyên gia Rich Nguyen cảnh báo rằng nếu tình trạng lãi suất cao tiếp tục kéo dài, "nỗi đau" sẽ trở nên rõ rệt hơn và con số cắt lỗ có thể lên tới hàng tỷ đồng khi sức chịu đựng của nhà đầu tư đi đến giới hạn,.

Một điểm đáng chú ý trong bối cảnh hiện nay là sự khác biệt về quy mô khoản vay so với quá khứ. Chuyên gia Rich Nguyen chỉ ra rằng, nếu như năm 2011 lãi suất vọt lên 25% nhưng giá nhà chỉ ở mức 1-2 tỷ đồng, thì nay dù lãi suất thấp hơn nhưng giá nhà đã tăng gấp 4 đến 5 lần.

Mặc dù bối cảnh kiếm tiền hiện nay có vẻ thuận lợi hơn so với 15 năm trước khi mức thu nhập của người dân đã tăng lên, nhưng theo ông, áp lực trả nợ thực tế cho một khoản vay 6-7 tỷ đồng hiện tại cũng không hề nhẹ nhàng hơn so với khoản vay 2 tỷ đồng ở giai đoạn trước.

Điều này cho thấy rủi ro tài chính đang chuyển dịch từ mức lãi suất sang quy mô vốn vay, khiến việc sở hữu nhà đất trở thành một thách thức lớn đối với đa số người dân.

Dưới góc nhìn của chuyên gia Rich Nguyen, năm 2026 không chỉ đơn thuần là một chu kỳ mới mà thực tế là sự khởi đầu của một "cách chơi mới" hoàn toàn khác biệt.

Ông nhấn mạnh rằng những thay đổi sâu rộng về hành lang pháp lý và chính sách vĩ mô đang tái cấu trúc lại toàn bộ cuộc chơi. Việc triển khai các quy định mới về bảng giá đất, định danh bất động sản giúp minh bạch hóa lịch sử giao dịch và quyền sở hữu là những bước đi mang tính đột phá.

Đặc biệt, sự xuất hiện của trung tâm hoặc sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ chấm dứt tình trạng các chủ đầu tư tung tin "cháy hàng" ảo để tạo sốt, bởi mọi giao dịch thực tế sẽ được thống kê và kiểm soát chặt chẽ. Những quy định khắt khe hơn trong việc đặt cọc đấu giá đất cũng sẽ loại bỏ các nhóm đầu cơ lướt sóng, vốn là tác nhân gây nhiễu loạn thị trường trong quá khứ.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng của các ngân hàng cũng đang có sự phân hóa rõ rệt theo hướng quản trị rủi ro hiện đại. Chuyên gia Rich Nguyen phân tích rằng thay vì cấp hạn mức tràn lan, các ngân hàng hiện nay tập trung vào việc dự phòng rủi ro có chọn lọc.

Các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội sẽ nhận được sự ưu ái với mức dự phòng rủi ro thấp, trong khi những tài sản hình thành trong tương lai hoặc phân khúc hạng sang sẽ bị áp mức dự phòng rất cao.

Điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ không còn đổ vào các dự án mang tính đầu cơ cao, buộc các nhà đầu tư phải thay đổi tư duy từ "đánh nhanh thắng nhanh" sang tích lũy dài hạn và tập trung vào giá trị thực.

Trong giai đoạn giao thời này, tâm lý của các nhà đầu tư lớn cũng có sự phân hóa mạnh mẽ. Chuyên gia Rich Nguyen cho biết có ba nhóm nhà đầu tư chính đang hiện diện:

- Nhóm đa dạng hóa danh mục sang các kênh khác như chứng khoán để chờ đợi;

- Nhóm nhà đầu tư có kinh nghiệm đang chủ động đứng ngoài quan sát để đánh giá tác động của luật mới;

- Nhóm "đang ngộp" do kẹt vốn trong các tài sản có thanh khoản kém.

Với những nhà đầu tư lớn cầm trong tay hàng trăm tỷ đồng, việc rút vốn không hề đơn giản bởi "thuyền to thì quay đầu chậm", đòi hỏi phải có kế hoạch thanh khoản từ một năm trở lên.

Ông chia sẻ rằng, thực tế có nhiều nhà đầu tư đang rơi vào tình trạng "thiếu oxy" tài chính nhưng vẫn cố giữ vẻ ngoài bình tĩnh, trong khi thực chất họ đang phải chịu đựng áp lực khủng khiếp từ các khoản nợ.

Không chỉ thay đổi về luật chơi, quy hoạch hạ tầng cũng đóng vai trò then chốt trong việc định hình lại giá trị bất động sản.

Tại Hà Nội, chiến lược phát triển đang chuyển dịch từ mô hình "đô thị vệ tinh" sang "đa cực trung tâm" với định hướng "9 trung tâm, 9 trục động lực kinh tế và 9 hành lang phát triển".

Chuyên gia Rich Nguyen nhận định sự thay đổi này sẽ thúc đẩy quá trình giãn dân ra khỏi nội đô một cách mạnh mẽ, giúp giảm tải hạ tầng và quan trọng hơn là chấm dứt tình trạng "ngáo giá" của các sản phẩm nhà đất nội thành vốn đã vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo ông, cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu nhưng sẽ phân hóa rõ nét và đòi hỏi một quy trình phân tích bài bản qua bốn tầng: từ vĩ mô, thị trường khu vực, phân khúc loại hình cho đến từng tài sản cụ thể,.

Trước những biến số khó lường từ địa chính trị toàn cầu như căng thẳng tại Trung Đông ảnh hưởng đến giá dầu và chi phí vận tải, chuyên gia Rich Nguyen khuyên các nhà đầu tư cần phải bình tĩnh và thận trọng.

Thời điểm này không dành cho những kế hoạch đầu cơ ngắn hạn hay những quyết định mang tính số đông. Thay vào đó, mỗi nhà đầu tư cần định vị lại nguồn lực, triết lý và chiến lược của riêng mình.