Lãi suất vay thả nổi chạm mức 17%, nhà đầu tư 'ngợp' với áp lực tài chính: Chuyên gia cảnh báo gì về sốt đất theo quy hoạch?

Thị trường bất động sản đang chịu áp lực lớn khi lãi suất vay mua nhà thả nổi tại Hà Nội tăng lên mức 16-17%. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính để đón đầu quy hoạch cũng rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính.

Chia sẻ tại talkshow “Nhà đầu tư ngộp đòn, sụt cân, nín thở cắt lỗ bất động sản”, ông Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho biết, trong hai năm qua, giá chung cư và căn hộ đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, khiến nhiều nhà đầu tư liên tục vay vốn để tham gia thị trường. Tuy nhiên, khi các gói ưu đãi lãi suất 6-7% kết thúc, áp lực tài chính nhanh chóng xuất hiện do chênh lệch lớn giữa tiền thuê thu được và lãi vay phải trả.

Nhà đầu tư mắc kẹt vì lãi suất vay cao, không thể “đảo nợ”

Một trong những khó khăn lớn nhất mà nhà đầu tư đang đối mặt là không thể thực hiện “đảo nợ”. CEO Tô Anh Hùng giải thích, trước đây các chuyên viên ngân hàng thường tư vấn nhà đầu tư vay vốn rồi sau thời gian ưu đãi sẽ chuyển sang ngân hàng khác có lãi suất thấp hơn.

Tuy nhiên, với các bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), các ngân hàng khác sẽ không chấp nhận hợp đồng mua bán làm tài sản đảm bảo khi mối liên kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng cũ hết hiệu lực. Điều này khiến nhà đầu tư bị mắc kẹt với mức lãi suất vay rất cao mà không có cách giảm chi phí vốn.

Về triển vọng tương lai, ông Tô Anh Hùng cho biết các báo cáo nghiên cứu đang kỳ vọng lãi suất bất động sản có thể giảm vào khoảng giữa năm 2026. Tuy nhiên, dự báo này đang chịu áp lực lớn từ các yếu tố bên ngoài như xung đột quốc tế ảnh hưởng đến giá dầu và lạm phát, buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất huy động. Khi chi phí vốn của ngân hàng neo ở mức cao, việc giảm lãi suất cho thị trường bất động sản trở nên rất khó khăn.

Trong bối cảnh đó, ông Hùng nhấn mạnh nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tình hình tài chính cá nhân và so sánh lợi nhuận kỳ vọng từ bất động sản với lãi suất tiết kiệm. Ông cũng khuyến nghị nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ xem hạ tầng tại khu vực mình rót vốn có nằm trong danh mục ưu tiên triển khai từ nay đến năm 2030 hay không, tránh tình trạng vốn bị “chôn” trong những quy hoạch tầm nhìn tới năm 2045 hoặc 2065.

Dù lãi suất vẫn ở mức cao, CEO Tô Anh Hùng cho rằng công thức đầu tư “70/30” - gồm 70% dựa trên hạ tầng hiện hữu và 30% dựa trên kỳ vọng quy hoạch - vẫn có thể áp dụng. Theo ông, bất động sản có hạ tầng hiện hữu sẽ giúp tạo dòng tiền ổn định để nhà đầu tư duy trì tài sản.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào dòng tiền cho thuê, thường chỉ đạt khoảng 5-6%/năm, nhiều người sẽ chọn gửi tiết kiệm. Giá trị thực sự nằm ở khả năng tăng giá tài sản, điều mà nhiều nhà đầu tư đã tận dụng thành công trong chu kỳ tăng trưởng hai năm qua khi giá bất động sản tăng nhiều lần.

Ông Hùng cho rằng nếu nhà đầu tư đã mua được bất động sản từ đầu chu kỳ tăng giá thì không có lý do gì phải bán tháo trong giai đoạn điều chỉnh hiện nay mà nên tiếp tục nắm giữ cho chu kỳ tiếp theo.

Mạng lưới giao thông công cộng sẽ thay đổi quan niệm “càng gần Hồ Gươm càng đắt”

Khi đánh giá về các khu vực tiềm năng, ông Tô Anh Hùng đặt nhiều kỳ vọng vào khu vực phía Nam Hà Nội như Hoàng Mai và các vùng lân cận dọc quốc lộ 1A mở rộng, vành đai 3.5 và vành đai 4. Theo ông, đây là khu vực có mặt bằng giá còn tốt hơn và đang có sự hiện diện của nhiều chủ đầu tư lớn với tốc độ triển khai dự án nhanh.

Bên cạnh đó, các tuyến Metro trong tương lai cũng được xem là yếu tố có thể thay đổi hoàn toàn cục diện thị trường. Ông Hùng dẫn số liệu quốc tế cho thấy bất động sản gần các tuyến Metro có mức tăng trưởng giá khoảng 8%/năm, cao gấp đôi so với các khu vực không có Metro. Sự phát triển của mạng lưới giao thông công cộng sẽ kéo giãn dân cư, thay đổi quan niệm truyền thống “càng gần Hồ Gươm càng đắt” hay “nội đô là vàng mười”.

Tuy nhiên, CEO Tô Anh Hùng cũng cảnh báo về các cơn “sốt đất” chạy theo nét vẽ quy hoạch. Ví dụ như khu vực Chương Mỹ, Xuân Mai dọc quốc lộ 6 đang tăng giá mạnh dựa trên kỳ vọng kéo dài tuyến Metro Cát Linh. Ông nhận định đây là rủi ro lớn vì dự án mới chỉ ở giai đoạn nghiên cứu, chưa có quyết định triển khai rõ ràng. Theo ông, giá bất động sản chỉ tăng trưởng bền vững khi tuyến Metro thực sự đi vào hoạt động, chứ không phải tăng dựa trên những thông tin “trên giấy”.

Ông Hùng cho rằng các nhà đầu tư vốn mỏng rất dễ bị cuốn vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) và các thông tin có chủ đích từ những nhóm hưởng lợi, dẫn tới việc phải trả giá quá cao cho một tương lai chưa chắc chắn.

Một vấn đề khác được ông Tô Anh Hùng phân tích là hiện tượng “đô thị ma” tại các khu vực phía Đông như Gia Lâm hay Hưng Yên, nơi tỷ lệ sáng đèn chỉ đạt khoảng 30% dù giá bất động sản vẫn tăng. Theo ông, nguyên nhân cốt lõi nằm ở vấn đề việc làm. Người dân hiện nay vẫn ưu tiên sống gần nơi làm việc để tiết kiệm thời gian di chuyển. Trong khi khu vực phía Tây hấp thụ dân cư tốt nhờ tập trung nhiều văn phòng và người nước ngoài, khu vực phía Đông vẫn thiếu các trung tâm kinh tế, tài chính để giữ chân cư dân.

Ông Hùng cho rằng chỉ khi các chủ đầu tư không chỉ xây nhà ở mà còn tạo ra việc làm thông qua các tòa tháp tài chính hay khu công nghệ, các đại đô thị mới thực sự sôi động và thu hút cư dân tự dịch chuyển tới sinh sống.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn hạn chế, CEO Tô Anh Hùng khuyến nghị nên tập trung vào các căn hộ chung cư có khả năng tạo dòng tiền thay vì đất nền đón sóng. Dù lợi nhuận có thể không cao bằng đất nền, căn hộ vẫn mang lại mức độ an toàn lớn hơn và giúp nhà đầu tư tránh áp lực tâm lý “ngạt thở” khi thị trường biến động.

Ông cũng lưu ý rằng việc chờ đợi bất động sản nội đô giảm sâu là rất khó, do quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí tiền đất theo bảng giá mới từ năm 2026 tăng mạnh, cùng với chi phí xây dựng và chi phí vốn đều leo thang. Thay vào đó, nhà đầu tư nên trang bị năng lực định giá để tìm kiếm cơ hội tại các khu vực vùng ven có hạ tầng thực sự thay đổi.

Để đầu tư thành công, theo ông, mỗi người cần đặt mình vào vị trí của người mua để ở cuối cùng; nếu bản thân không thể chấp nhận điều kiện sống tại đó thì khoản đầu tư đó khó có thể mang lại lợi nhuận bền vững.