Nghịch lý 2026: Vốn đăng ký kinh doanh tăng 200%, nhưng trái phiếu bất động sản gần như ‘mất hút’

Tại Diễn đàn Tài chính và Đầu tư Bất động sản 2026, sáng 28/3, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực dẫn số liệu về nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026 cho thấy thị trường đang phục hồi, nhưng cấu trúc dòng vốn chưa bền vững khi vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

Dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế (19%). Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khoảng 28%, trong khi cho vay mua nhà tăng khoảng 14% và chiếm tới 56% tổng dư nợ bất động sản. Điều này cho thấy dòng vốn vẫn đang chảy nhiều vào người mua nhà, trong khi doanh nghiệp phát triển dự án vẫn khó tiếp cận vốn.

Năm 2026, tín dụng bất động sản dự kiến tăng tối đa khoảng 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa dòng vốn vào thị trường vẫn có, nhưng sẽ không còn tăng nóng mà bị kiểm soát theo trần tín dụng chung của nền kinh tế.

Doanh nghiệp thành lập tăng mạnh, nhưng trái phiếu gần như đóng băng

Một điểm đáng chú ý là vốn tư nhân đang quay trở lại thị trường rất mạnh. Năm 2025 có 5.671 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 23,8%, với vốn đăng ký tăng tới 68,2%. Số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng 31,1%, trong khi số doanh nghiệp ngừng hoạt động chỉ tăng nhẹ 0,8%.

Đặc biệt, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng tới 94%, vốn đăng ký tăng gần 200%. Điều này phản ánh kỳ vọng thị trường đang quay trở lại, doanh nghiệp bắt đầu tái gia nhập thị trường.

Tuy nhiên, một nghịch lý lớn xuất hiện: Trong khi doanh nghiệp quay lại rất mạnh, thì kênh huy động vốn qua trái phiếu lại gần như “mất hút”. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 123 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm 21,3% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Nhưng trong 2 tháng đầu năm 2026, lượng phát hành chỉ khoảng 340 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 4%.

Điều này cho thấy thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, vẫn chưa phục hồi, khiến doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phụ thuộc vào ngân hàng, trong khi đây vốn không phải là nguồn vốn trung và dài hạn phù hợp cho bất động sản.

Một nguồn vốn quan trọng khác là FDI. Tổng vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 6,26 tỷ USD, chiếm 20% tổng vốn FDI đăng ký, nhưng vốn giải ngân chỉ đạt 1,93 tỷ USD, tương đương 7%. Trong 2 tháng đầu năm 2026, giải ngân FDI vào bất động sản đạt khoảng 223,5 triệu USD, vẫn chỉ chiếm khoảng 7%.

Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến bất động sản Việt Nam, nhưng giải ngân chậm, chủ yếu do vướng mắc pháp lý và thủ tục triển khai dự án.

Chìa khóa để khơi thông 2 triệu tỷ đồng cho nền kinh tế

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh một nghịch lý khác của thị trường nằm ở cơ cấu sản phẩm. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu dư thừa và nhà ở xã hội đang được thúc đẩy cho nhóm thu nhập thấp, thì nhóm thu nhập 20–40 triệu đồng/tháng – nhóm “xương sống” của thị trường, lại đang thiếu nhà ở phù hợp.

Theo tính toán, thị trường hiện mới đáp ứng khoảng 60–63% nhu cầu thực tế, để lại khoảng trống rất lớn cho phân khúc căn hộ có giá từ 2,5 – 5–6 tỷ đồng, tương đương 30–50 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Đây được xem là phân khúc có nhu cầu ở thực lớn nhất và là dòng tiền bền vững nhất cho thị trường.

Đáng chú ý, theo chuyên gia, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là thiếu tiền, mà là dòng tiền bị nghẽn. Hiện có hơn 1.200 dự án bất động sản đang vướng pháp lý, với tổng giá trị tài sản lên tới 2 triệu tỷ đồng.

Nếu tháo gỡ được các dự án này, thị trường sẽ tự khơi thông được nguồn lực nội sinh rất lớn mà không cần quá phụ thuộc vào các gói hỗ trợ tài chính mới.