Nghịch lý BĐS 2026: Dự án hoàn thành tăng mạnh nhưng thị trường vẫn 'bất động', vì sao?

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với những tín hiệu trái chiều rõ rệt. Theo các dữ liệu mới nhất, mặc dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhờ hàng loạt dự án được phê duyệt và hoàn thành, nhưng thanh khoản thị trường lại suy giảm đáng kể.

Điều này cho thấy dòng tiền vẫn chưa thực sự quay trở lại, đồng thời minh chứng rằng thị trường không chỉ bị chi phối bởi quy luật cung cầu đơn thuần mà còn phụ thuộc mật thiết vào điều kiện tài chính, đặc biệt là biến động của mặt bằng lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng.

Tại cuộc họp báo quý I năm 2026 của Bộ Xây dựng, bức tranh thị trường đã hiện ra khá điển hình: nguồn cung tăng nhưng giao dịch thực tế lại giảm trong khi giá nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Cụ thể, cả nước có 51 dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 628.070 tỷ đồng, trong đó nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng áp đảo với 39 dự án.

Ở giai đoạn triển khai, thị trường ghi nhận tới 1.195 dự án đang xây dựng với quy mô hơn 564.000 căn hộ và lô nền. Đặc biệt, số lượng dự án hoàn thành đạt 42 dự án với gần 7.900 sản phẩm, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, góp phần đáng kể vào việc bổ sung nguồn cung cho thị trường, nhất là ở phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ hàng hóa dồi dào nhưng không dễ bán, còn nhu cầu thực của người dân lại khó chuyển hóa thành giao dịch do rào cản tài chính quá lớn.

Sự trầm lắng này được giới quan sát nhận định là một "phép thử" khắc nghiệt đối với dòng tiền - vốn được coi là mạch máu của thị trường.

Chuyên gia kinh tế - TS.Bùi Ngọc Sơn, đã đưa ra những so sánh đầy sức nặng về áp lực tài chính mà người mua nhà tại Việt Nam đang phải gánh chịu.

Ông chỉ ra rằng, trong khi tại Mỹ lãi suất 6% đã khiến người dân chịu áp lực lớn, thì tại Việt Nam, lãi suất vay mua nhà đã chạm ngưỡng 14%. Với một khoản vay 2 tỷ đồng, tiền lãi mỗi năm lên tới 280 triệu đồng, một con số vượt xa khả năng chi trả của các gia đình tầm trung.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, giá nhà tại Việt Nam hiện đang gấp 30,2 lần thu nhập trung bình, gần tiệm cận mức kỷ lục của Hồng Kông và cao hơn nhiều so với các quốc gia như Nhật Bản hay Mỹ.

Sâu xa hơn, TS.Bùi Ngọc Sơn cũng cảnh báo về hệ quả của việc lạm dụng đòn bẩy tài chính trong quá khứ. Nhiều nhà đầu tư trước đây thường "tay không bắt giặc", chỉ bỏ ra một lượng vốn rất ít rồi vay ngân hàng với kỳ vọng giá nhà lên để hưởng chênh lệch.

Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao và thanh khoản đóng băng, những tài sản này nhanh chóng trở thành nợ xấu nằm trong ngân hàng. Điều này khiến các ngân hàng kiệt sức vì phải trích lập dự phòng rủi ro, không còn đủ nguồn lực để bơm tiền vào các lĩnh vực sản xuất, công nghệ hay các khu vực kinh tế thực khác.

Ông nhấn mạnh rằng khi thị trường bất động sản sụp đổ, hệ thống ngân hàng đứng đằng sau sẽ là nơi chịu ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề nhất.

Thực tế này đang bào mòn lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khi chi phí lãi vay tăng cao trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không cải thiện.

Tại TP.HCM, mặc dù có 92 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, phần lớn các công trường không thể tăng tốc do chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền giải ngân.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp cho biết, lãi suất vay đã vọt từ mức 9-10% lên 12-14% mỗi năm. Với một ngành thâm dụng vốn lớn như địa ốc, chỉ cần lãi suất tăng thêm 3-4% là đủ để biến một dự án tiềm năng thành nợ khó đòi.

Hệ quả là các chủ đầu tư buộc phải neo giá ở mức cao để bù đắp chi phí tài chính, nhưng giá cao lại càng đẩy sản phẩm ra xa tầm với của khách hàng, khiến thanh khoản vốn đã yếu lại càng thêm kiệt quệ.

Nguyên nhân của việc siết chặt dòng vốn này, theo TS.Bùi Ngọc Sơn, một phần đến từ định hướng điều hành của Chính phủ nhằm ưu tiên nguồn lực cho các công trình hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành hay các dự án cầu đường.

Ngân hàng Nhà nước phải tính toán nâng lãi suất để hút bớt dòng tiền từ khu vực đầu cơ bất động sản - vốn chiếm tới 25-30% GDP - để bù đắp cho các công trình phát triển quốc gia. Việc điều hướng này là cần thiết vì cơ quan quản lý nhận thấy rủi ro quá lớn nếu tiếp tục để dòng tiền đổ vào các tài sản đang dư thừa và có nguy cơ gây mất an toàn hệ thống ngân hàng.

Trước bối cảnh đó, các doanh nghiệp lớn như Novaland đang phải nỗ lực tự cứu mình bằng cách tái cấu trúc tài chính, hoán đổi nợ thành cổ phần và tìm kiếm các nguồn vốn mới thay vì phụ thuộc vào tín dụng truyền thống.

Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng liên tục kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tháo gỡ các quy định khắt khe tại Thông tư 39 để khơi thông dòng tiền cho các nhu cầu vốn hợp pháp của khách hàng. Tuy nhiên, rủi ro vẫn hiện hữu khi hệ số rủi ro cho vay địa ốc vẫn bị áp ở mức cao.

Hiện, trên thị trường, mặt bằng lãi suất huy động đã được điều chỉnh giảm từ 0,1 - 0,5%/năm, tập trung chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Đây là kết quả sau cuộc họp ngày 9/4 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trì, nơi nhiều nhà băng đã cam kết đồng thuận giảm lãi suất tiền gửi để tạo tiền đề giảm chi phí vốn.

Thế nhưng, điều thị trường chờ đợi hơn chính là giảm lãi suất cho vay. Khảo sát cho thấy trái ngược với sự sôi động ở thị trường tiền gửi, danh sách các ngân hàng công khai giảm lãi suất cho vay vẫn còn khá khiêm tốn.

Vì sao lãi suất huy động giảm mà lãi suất cho vay vẫn chậm trễ? TS Huỳnh Thanh Điền (Trường ĐH Nguyễn Tất Thành) phân tích rằng "cái gốc" nằm ở thanh khoản của hệ thống. Nhiều ngân hàng vẫn đang trong tình trạng "căng" dòng tiền, dẫn đến việc dù giảm lãi suất tiết kiệm nhưng chưa đủ nguồn lực để giảm lãi suất cho vay.